Ein unbefristeter Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Unbefristete Mietverhältnisse können gewollt oder ungewollt entstehen. Wir erklären worauf es hier ankommt.
Ein unbefristetes Mietverhältnis, egal in welchem Anwendungsbereich MRG entsteht eigentlich ganz einfach: Indem man keine Befristung im Mietvertrag angibt. Somit läuft das Mietverhältnis ewig weiter, bis das eine der beiden Vertragsparteien kündigt. Es ist aber natürlich auch möglich, unbefristete Mietverhältnisse dadurch abzuschließen, indem man im Mietvertrag den Satz “dieses Mietverhältnis wird für eine unbefristete Dauer vereinbart” angibt.
Dann gibt es im Voll-& Teilanwendungsbereich die ungewollten unbefristeten Mietverhältnisse. Sie entstehen durch einen Fehler in der Befristung. Die häufigsten Fehler hier:
Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG ist ein unbefristetes Mietverhältnis ein Traum für jeden Mieter. Denn der Mieter kann vom Vermieter nur gerichtlich und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsgründe gekündigt werden. Und diese sind, wie im verlinkten Beitrag geschildert, nur sehr schwer durchzusetzen. Weiters besteht durch den Mieteintritt von Todes wegen (Voll- & Teilanwendungsbereich MRG) und unter Lebenden (nur Vollanwendungsbereich MRG) auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis auf eine eintrittsberechtigte Person übergehen zu lassen. Wurde nun auch noch keine Wertsicherungsklausel im Vertrag festgelegt und/oder fällt der Vertrag im Vollanwendungsbereich MRG vielleicht noch in den Richtwertmietzins oder noch besser in den Kategoriemietzins als geltenden Hauptmietzins, kann man aus Mieter*in wirklich sagen, man hat gewonnen. Denn im schlimmsten Fall für Vermieter können diese:
Auch durch Tod des Vermieters oder aber Verkauf läuft das Mietverhältnis weiter. Der einzige Vorteil, den Vermieter hier bekommen ist der Wegfall des Befristungsabschlags für den angemessenen Mietzins und Richtwertmietzins. Klar ist das so eben geschilderte ein Worst-Case-Szenario für Vermieter*innen. Was aber dadurch deutlich wird ist, dass ein unbefristetes Mietverhältnis im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG sicherlich immer einen Gewinn für Mieter*innen darstellt, im Vollanwendungsbereich MRG zwar noch mehr, doch auch bereits im Teilanwendungsbereich gibt es mit der Möglichkeit zum Eintritt in ein Mietverhältnis von Todes wegen Vorteile.
Während ein unbefristetes Mietverhältnis im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG äußerst vorteilhaft für Mieter*innen sein kann, gilt im Vollausschluss MRG (z.B. für Ein- & Zweifamilienhäuser) das Gegenteil. Hier kann der Mietvertrag vom Vermieter (bzw. von beiden Seiten) ohne Angabe von Gründen und ohne besondere Kündigungsbeschränkungen aufgelöst werden. Währenddessen gilt für befristete Verträge hier, dass diese (sofern nichts anderes vereinbart wurde) nur mit einer entsprechenden Kündigungsfrist gekündigt werden können. Diese Kündigungsfristen sind hier nachzulesen.
Ist die Befristungsdauer niedriger als 3 Jahre und befindet sich die Wohnung im Voll- oder Teilanwendungsbereich MRG, entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.
Wenn Mieter*innen nicht ausziehen, jedoch weiterhin den Mietzins zahlen, verlängert sich das befristete Mietverhältnis im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG. Das erste mal auf weitere 3 Jahre, das zweite Mal auf ein unbefristetes Mietverhältnis.
Hier kann der Mietvertrag vom Vermieter (bzw. von beiden Seiten) ohne Angabe von Gründen und ohne besondere Kündigungsbeschränkungen aufgelöst werden.
Mit dem Eintritt einer anderen begünstigten Person in das Mietverhältnis wenn der/die Mieter*in stirbt oder im Vollanwendungsbereich MRG auch unter Lebenden, d.h. wenn der/die Mieter*in auszieht.
Es gibt keinen Befristungsabschlag im angemessenen Mietzins oder Richtwertmietzins.
Das Mietverhältnis ist automatisch unbefristet.
Ob ein unbefristetes Mietverhältnis Vorteile für Mieter*innen oder Vermieter*innen bringt, hängt im Wesentlichen davon ab, in welchen Anwendungsbereich des MRG diese fallen. Hier gilt:
Daher ist im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG darauf zu achten, dass nicht ungewollt ein unbefristetes Mietverhältnis durch eine falsche Befristung entsteht.
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