Der Räumungsvergleich

Mit dem Räumungsvergleich (auch Räumungsvereinbarung) kann man Mieter*innen dazu verpflichten, das Bestandsobjekt (Wohnung, Geschäftsräume,…) zu einem gewissen Zeitpunkt geräumt zu übergeben. Es ist grundsätzlich eine Möglichkeit zur Einigung zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen, wann genau und in welchem Zustand das Bestandsobjekt an den/die Vermieter*in zurückgegeben wird. Damit wird also ein fixer Endpunkt an einen bestehenden Vertrag gesetzt. Auch dies dient dem Schutz vor stillschweigender Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses und Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, ähnlich dem Übergabsauftrag. Ziel ist es auch hier also, einen gültigen Exekutionstitel zur Räumung zu erhalten. Auch ist es möglich, zusammen mit einem Räumungsvergleich eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu erzielen.

Ist noch kein Gerichtsprozess zwischen Mieter*in und Vermieter*in anhängig, dann spricht man meist von einer Räumungsvereinbarung: Diese kann schriftlich zwischen Vermieter*in und Mieter*in geschlossen werden (die Schriftlichkeit ist zwar nicht verpflichtend, jedoch ratsam). Aus einer solchen außergerichtlichen Räumungsvereinbarung kann nicht unmittelbar vollstreckt werden (kein Exekutionstitel). Das bedeutet: hält eine Seite die Verpflichtungen nicht ein, muss die andere Seite möglicherweise klagen, um die getroffene Vereinbarung durchzusetzen.

Anders sieht es beim Räumungsvergleich aus: Aus einem Räumungsvergleich kann unmittelbar vollstreckt werden (gültiger Exekutionstitel). Jedoch muss dieser entweder vor Gericht geschlossen oder vom Gericht bestätigt werden. Streiten Vermieter*in und Mieter*in also schon vor Gericht in einem Räumungsprozess, kann die Räumungsvereinbarung auch als Räumungsvergleich geschlossen werden. Dieser wird dann im Protokoll  des Gerichts schriftlich festgehalten. Wichtig ist hier sich auch darauf zu einigen, wer die Gerichtskosten im Streitfall zu tragen hat.

Kein Druck für Mieter*innen

Damit sich Mieter*innen zum Abschluss eines Räumungsvergleichs nicht unter Druck gesetzt fühlen, ist es nicht möglich diesen zu schließen bevor:

• der Mietvertrag geschlossen wurde
• das Mietobjekt übergeben wurde

Sofern der Mietvertrag bereits unterzeichnet und das Mietobjekt übergeben wurde, kann ein Räumungsvergleich jederzeit geschlossen werden (anders als beim Übergabsauftrag der gerichtlich erst 6 Monate vor Ende der Befristung eingebracht werden kann).

Exekution des Räumungsvergleichs

Der Räumungsvergleich muss innerhalb von 6 Monaten nach dem vereinbarten Termin durchgesetzt werden. Das heißt es muss innerhalb dieser Frist allenfalls eine Räumungsexekution geführt werden. Eine in einem Räumungsvergleich vereinbarte Räumungsfrist kann nur unter besonderen Umständen durch das Gericht verlängert werden.

Egal ob Räumungsvergleich oder -vereinbarung, neben dem Zeitpunkt der Räumung können auch andere Punkte aufgenommen werden. Dazu gehört:

Rückgabe der Wohnung, Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe

• Wann endet der Mietvertrag?
  Am klarsten ist es, wenn ein genaues Datum angegeben wird.
• Kann das Bestandsobjekt (die Wohnung) auch vor Vertragsende zurückgegeben werden?
  Wenn ja: wann muss der/die Mieter*in spätestens die Rückgabe ankündigen?

Mietzahlung – Muss der/die Mieter*in bis zum Vertragsende die Miete zahlen?

• Muss die Miete bis zum vereinbarten Vertragsende bezahlt werden?
  Oder besteht für den Monat der Rückgabe Mietfreiheit?
• Bei früherer Rückgabe sollte auch die Mietzahlungspflicht mit Rückgabe enden.
• Prämie für frühere Rückgabe?
  Manchmal ist der/die Vermieter*in interessiert, die Wohnung möglichst bald zurückzubekommen.

Wie muss die Wohnung zurückgegeben werden?

• Rückgabe besenrein?
• Wer entsorgt zurückgelassenen Hausrat / Sperrmüll / Elektroschrott?
• Was ist mit den Mietereinbauten?
  Müssen sie entfernt werden? Gibt es eine Entschädigung und wenn ja in welcher Höhe?
• Verzicht des/der Vermieters/in auf Schönheitsreparaturen?

Praktischer Ablauf der Übergabe, Rückgabe der Wohnung

• Wie wird der Übergabetermin festgelegt?
• Schlüsselübergabe an wen?
• Was geschieht, wenn der/die Vermieter*in nicht zur Übergabe kommt?
• Übergabeprotokoll (insbesondere: Zählerstände)?

Kaution

• Wann wird die Kaution abgerechnet und zurückgegeben?

Hilfen des/der Vermieters/in für die Beendigung des Mietverhältnisses

• Wird Ersatzwohnraum gestellt?
  Wenn ja: Ist sichergestellt, dass der Ersatzwohnraum frei ist? Was geschieht, wenn etwas dazwischen kommt?
• Unentgeltliche Hilfe bei der Ersatzwohnungssuche?
• Hilfe beim Ausräumen / beim Umzug?
• Werden Umzugskosten ganz oder anteilig übernommen?
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Ist diese kostenlos? Wird sie auch mehrfach erstellt?
• Auszahlung der Kaution schon vor Auszug – damit sie für die neue Wohnung verwendet werden kann?
  Oder Auszahlung sofort nach Rückgabe der Wohnung?

Ausgleichszahlung für die Aufgabe des Bestandsobjekts

• Welcher Betrag wird gezahlt?
• Wann wird gezahlt? z.B.
  – ein Teilbetrag nach Unterzeichnung der Vereinbarung oder
  – bei Vorlage des neuen Mietvertrags
  – (Restbetrag) spätestens innerhalb einer Woche nach Wohnungsrückgabe
• Prämie bei früherer Rückgabe, z.B. für jeden halben Monat Betrag X

Betriebskostenabrechnungen

• Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus?
• Verzichtet der/die Mieter*in auf die Abrechnung?
• Wird vereinbart, dass mit der Ausgleichszahlung alle wechselseitigen Ansprüche aus Nebenkosten ausgeglichen sind?

Mietdifferenzen, Schäden, sonstige Ansprüche regeln

• Gibt es Uneinigkeit über die bisher geschuldete Miete, z.B. Mieterhöhung, Mietminderung?
  Sollen auch diese ausgeglichen werden?
• Soll vereinbart werden, dass der/die Vermieter*in darauf verzichtet, Ansprüche wegen etwaiger Schäden geltend zu machen?
• Gibt es sonstige Ansprüche, die geklärt / ausgeglichen / ausgeschlossen werden sollen?

Arbeiten (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) schon vor Rückgabe der Wohnung

• Welche Arbeiten sollen vor Rückgabe der Immobilie (z.B. nach Schaffung von Baufreiheit) durchgeführt werden?
• Zu welchen Zeiten gibt Mieter Zutritt für die Arbeiten?
• Wird während dieser Zeit die Miete gemindert?
  In welcher Höhe?
• Wie werden durch Bauarbeiter usw. angerichtete Schäden reguliert?

Ausgleichsklausel in einer Räumungsvereinbarung

• Sind (gegenseitige) Forderungen bekannt, sollte vereinbart werden, wann und wie diese von welcher Seite zu erfüllen sind.
• Es kann auch vereinbart werden, dass bei Erfüllung der Vereinbarung alle etwaigen Ansprüche beider Seiten, gleich aus welchem Rechtsgrund, abgegolten sind.
• Es sollte ausgeschlossen werden, dass der Vermieter gegen die Kautionsrückzahlung und gegen die vereinbarte Ausgleichszahlung mir irgendwelchen Forderungen aufrechnen kann.

Keine “Heilung” des Mietvertrags

Grundsätzlich ist es jedoch wichtig, dass der Räumungsvergleich bestimmte im Mietvertrag geschlossenen Vereinbarungen nicht heilt. So können mit Hilfe des Räumungsvergleiches keine unzulässigen Befristungen saniert oder Kündigungsbestimmungen und Fristen umgangen werden. Auch Räumungsvergleiche “auf Vorrat” sind unzulässig: Zum Beispiel kann ein/e Vermieter*in seine/ihre kündigungsgeschützte/n Mieter*in nicht dadurch loswerden, dass er/sie sich alle fünf Jahre „zur Sicherheit“ gerichtliche Räumungsvergleiche unterschreiben lässt.

Es geht beim Räumungsvergleich vor allem darum, dass nicht in der Zeit, in der das Bestandsobjekt zurückgegeben wird oder aber danach, Streit entsteht. Je klarer die Vereinbarung ist, desto sicherer kann solcher Streit vermieden werden. Besonders ist darauf zu achten, dass keine für Mieter nachteiligen Vereinbarungen getroffen werden. Daher sollten diese entweder genau über ihre Rechte und Pflichten bei der Verhandlung Bescheid wissen oder sich aber vor Gericht anwaltlich vertreten lassen.