Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, wie ein Mietvertrag enden kann. Wir erklären hier die wichtigsten: Von Vertragsauflösung über Fristablauf bis zur Kündigung. Diese Möglichkeiten sind sowohl für den Voll- als auch für den Teilanwendungsbereich des MRG gültig.
Der dramatischte Grund für das Ende eines Mietvertrags ist sicherlich der sogenannte Untergang des Bestandgegenstandes, wenn also das Mietobjekt aus irgendeinem Grund nicht mehr existiert z.B. durch Einsturz, Feuer, Naturkatastrophen etc. Kurzum, der Mietgegenstand wird durch Zufall zur Gänze oder zum Teil unbrauchbar.
Hierbei ist jedoch zu ergänzen, dass bei einem solchen Untergang der/die Vermieter*in zur Wiederherstellung grundsätzlich verpflichtet ist, jedoch nur, wenn die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung dazu ausreichen. Darüber hinaus besteht ab dem Zeitpunkt des Unbrauchbarwerdens auch keine Pflicht mehr zur Zahlung der Miete durch den/die Mieter*in.
Wie bereits im Infobeitrag zur Befristung von Mietverträgen erklärt wurde, endet ein befristeter Mietvertrag automatisch mit Zeitablauf, sofern der Vertrag nicht verlängert wird. Diese Verlängerung kann jedoch auch stillschweigend erfolgen, wenn nach Ablauf kein Auszug durch den/die Mieter*in erfolgt, jedoch weiterhin der Mietzins bezahlt wird. Damit dies nicht passiert, muss der/die Vermieter*in kurz vor Ablauf der Befristung auf das Ende des Mietvertrags bestehen und zum Auszug auffordern (Räumungsvergleich oder Übergabsauftrag). Ist eine stillschweigende Verlängerung eingetreten, so gilt sie einmalig auf 3 Jahre erneut befristet, danach handelt es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis. Wird eine neue Verlängerung einvernehmlich abgeschlossen oder einmalig stillschweigend auf 3 Jahre wird das Mietverhältnis nach Ablauf dieser neuen Befristung beendet.
Handelt es sich bei dem Mietgegenstand um eine Mietkaufwohnung, endet der Mietvertrag automatisch, sobald der/die Wohnungsmieter*in die Eigentumswohnung in sein/ihr Eigentum bekommt. Hierbei muss zusammen mit dem Mietvertrag die Option auf einen späteren Kauf gegeben werden. Bei Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen, sogenannten Genossenschaftswohnungen, wird der eingehobene Hauptmietzins auf den Kaufpreis angerechnet. Weiters ist der Kaufpreis bereits bei Vertragsabschluss anzugeben. Die Option des Mietkaufs ist allerdings auch für private Mietobjekte möglich, hier gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorschriften und die vertraglichen Vereinbarungen können individuell gestaltet werden.
Eine einvernehmliche Vertragsauflösung kann jederzeit durch Zustimmung beider Parteien, also Mieter*innen und Vermieter*innen erfolgen. Es besteht jedoch durchaus die Möglichkeit, dass eine gewisse Machtsituation zulasten des/der Mieter*in ausgenützt wird. Eine derartige Vereinbarung kann daher durch ein Gericht als Umgehungsgeschäft gewertet werden (auch mit geschlossenem Räumungsvergleich).
Im Gegensatz zur (ordentlichen) Kündigung ist eine Vertragsauflösung (auch außerordentliche Kündigung) immer fristlos.
Der/die Mieter*in kann die sofortige Vertragsauflösung (also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und Termin) gemäß § 1117 ABGB nicht nur bei einem befristeten, sondern auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis erklären. Dies dann, wenn der Mietgegenstand (ohne seine Schuld) in einem Zustand ist (z. B. Gesundheitsschädlichkeit), dass er zum vereinbarten Gebrauch nicht taugt. Bei unbedeutenden Mängeln ist die sofortige Vertragsauflösung ausgeschlossen. Bei leicht behebbaren Mängeln muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen und kann erst dann, wenn der Vermieter trotz Aufforderung zur Beseitigung der Mängel untätig bleibt, die sofortige Vertragsauflösung erklären. Die vorzeitige Vertragsauflösung kann schriftlich (zu Beweiszwecken ist dies jedenfalls zu empfehlen) oder mündlich erklärt werden.
Die Vertragsauflösung wegen erheblich nachteiligem Gebrauch durch Vermieter*innen findet nur sehr selten statt, da der Tatbestand, anders als bei demselben Grund als Kündigung sehr viel strenger bewertet wird. Er kann gegeben sein, wenn z.B. aufgrund baulicher Änderungen des/der Mieter*in die Gefahr einer Substanzgefährdung besteht, das heißt das Gebäude baulich beschädigt wird.
Eine Vertragsauflösung wegen Nichtzahlung des Mietzinses ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Der Mietrückstand muss hier durch eine gehörige Mahnung gefordert und qualifiziert sein und der Mietzinsverzug muss bis zum darauf folgenden Zinszahlungstermin vorhanden sein. Eine Mahnung ist dann gehörig, wenn sie an den/die Mieter*in ergeht, der Rückstand ausreichend definiert ist, die Ernstlichkeit der Mahnung (das heißt die Konsequenz) deutlich ist und dem/der Mieter*in eine angemessene Nachfrist gesetzt wurde.
Ein Mietvertrag kann von beiden Vertragsparteien aufgekündigt werden. Hierbei gibt es nach § 30 Abs. 2 wichtige demonstrativ aufgezählte Kündigungsgründe durch den Vermieter welche in folgendem Beitrag detailliert besprochen werden. Mieter*innen brauchen bei der Kündigung keinen Beendigungsgrund, sondern müssen sich lediglich an die Kündigungsfrist halten.
Ob der Tod einer Vertragspartei zum Ende des Mietverhältnisses führt, kommt darauf an, ob Vermieter oder Mieter versterben:
Im Voll- und Teilanwendungsbereich gilt, dass der Vertrag aufgelöst ist, wenn es keine eintrittsberechtigte Person in das Mietverhältnis gibt. Im Vollausschluss MRG gilt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters als beendet, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich MRG ist der Tod des/der Vermieter*in kein Grund zur Vertragsauflösung. Der Einzelrechtsnachfolger (Erbe, Käufer, Beschenkter) ist grundsätzlich immer an den Mietvertrag gebunden, auch wenn er nicht im Grundbuch verbüchert ist. Im Vollausschluss MRG gilt folgendes:
Grundsätzlich ja. Jedoch nur, wenn die Leistung der bestehenden Versicherung dazu ausreicht.
Der/die Mieter*in zieht zum Ende der Befristung nicht aus, bezahlt aber weiterhin Miete.
Möglichkeiten hierzu sind ein Räumungsvergleich oder ein Übergabsauftrag.
Hierbei endet der Mietvertrag automatisch mit dem Kauf des Mietgegenstands. Dies geht nur, wenn zusammen mit dem Mietvertrag die Option für den Kauf gegeben wird.
Grundsätzlich im Rahmen einer Räumungsklage vor Gericht.
Nein, dieser wird nicht benötigt.
In der Voll- & Teilanwendung des MRG eine gerichtliche Kündigung mit einem genannten Kündigungsgrund lt. § 30 MRG.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich gilt, dass der Vertrag aufgelöst ist, wenn es keine eintrittsberechtigte Person in das Mietverhältnis gibt. Im Vollausschluss MRG gilt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters als beendet, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG muss der Mietvertrag vom neuen Eigentümer übernommen werden. Im Vollausschluss MRG kommt es darauf an, ob der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen wurde.
Ja grundsätzlich immer, wenn sich Vermieter*in & Mieter*in einig sind.
Es gibt also abschließend folgende Möglichkeiten zur Beendigung von Mietverträgen:
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