Im Gegensatz zur Kündigung ist eine Vertragsauflösung immer fristlos.
Vertragsauflösung wegen Untauglichkeit durch den Mieter
Der/die Mieter*in kann die sofortige Vertragsauflösung (also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und Termin) gemäß § 1117 ABGB nicht nur bei einem befristeten, sondern auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis erklären. Dies dann, wenn der Mietgegenstand (ohne seine Schuld) in einem Zustand ist (z. B. Gesundheitsschädlichkeit), dass er zum vereinbarten Gebrauch nicht taugt. Bei unbedeutenden Mängeln ist die sofortige Vertragsauflösung ausgeschlossen. Bei leicht behebbaren Mängeln muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen und kann erst dann, wenn der Vermieter trotz Aufforderung zur Beseitigung der Mängel untätig bleibt, die sofortige Vertragsauflösung erklären. Die vorzeitige Vertragsauflösung kann schriftlich (zu Beweiszwecken ist dies jedenfalls zu empfehlen) oder mündlich erklärt werden.
Vertragsauflösung wegen erheblich nachteiligem Gebrauch
Die Vertragsauflösung wegen erheblich nachteiligem Gebrauch durch Vermieter*innen findet nur sehr selten statt, da der Tatbestand, anders als bei demselben Grund als Kündigung sehr viel strenger bewertet wird. Er kann gegeben sein, wenn z.B. aufgrund baulicher Änderungen des/der Mieter*in die Gefahr einer Substanzgefährdung besteht, das heißt das Gebäude baulich beschädigt wird.
Vertragsauflösung wegen Nichtzahlung des Mietzinses
Eine Vertragsauflösung wegen Nichtzahlung des Mietzinses ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Der Mietrückstand muss hier durch eine gehörige Mahnung gefordert und qualifiziert sein und der Mietzinsverzug muss bis zum darauf folgenden Zinszahlungstermin vorhanden sein. Eine Mahnung ist dann gehörig, wenn sie an den/die Mieter*in ergeht, der Rückstand ausreichend definiert ist, die Ernstlichkeit der Mahnung (das heißt die Konsequenz) deutlich ist und dem/der Mieter*in eine angemessene Nachfrist gesetzt wurde.