Die Kündigung des Vermieters/der Vermieter*in muss immer gerichtlich erfolgen. Die bei Gericht eingebrachte Kündigung wird dann ohne weitere Prüfung dem/der Mieter*in zugestellt. Anschließend hat der/die Mieter*in 14 Tage Zeit, Einwendungen zu erheben. Geschieht dies nicht, ist die Kündigung rechtswirksam, falls doch kommt es zu einem Gerichtsverfahren, in dem die Kündigungsgründe überprüft werden. Die Kündigungsgründe sind unverzüglich vom/von der Vermieter*in geltend zu machen, außer es handelt sich um Dauertatbestände oder um Wiederholungshandlungen.
Für den Fall, dass die ordentliche Kündigung vom Gericht anerkannt wird, erhält der/die Vermieter*in einen vollstreckbaren Exekutionstitel. Das Gericht stellt dem/der Mieter*in die Exekutionsbewilligung zu und der/die Mieter*in kann eine 4-wöchige Einspruchsfrist wahrnehmen. Es gilt also grundsätzlich dasselbe, wie bei der Räumungsklage nach § 1118 ABGB.
Wird das Mietobjekt auch nicht innerhalb der im Urteil bestimmten Frist eigenmächtig vom/von der Mieter*in zurückgestellt (und auch kein Einspruch des/der Mieter*in erhoben), wird gegen den/die Mieter*in die Räumungsexekution („Delogierung”) mit Hilfe des Gerichts durchgeführt, wenn die/der Berechtigte dies bei Gericht beantragt. Das heißt mit der Exekutionsbewilligung kann der/die Vermieter*in nach Ablauf der gesetzten Räumungsfrist die Delogierung vollstrecken lassen. Dabei muss dann die Räumung zusätzlich bei Gericht beantragt werden. Grundsätzlich ist ein Exekutionstitel auf sechs Monate zeitlich befristet und verfällt danach. Deshalb muss auch innerhalb dieses Zeitraums die Delogierung beantragt werden.
Wird dem Kündigungsgrund des/der Vermieter*in nicht stattgegeben, besteht als letzte Möglichkeit nur noch die Räumungsklage auf Basis des § 1118 ABGB.