Kündigung durch Vermieter

Vermieter*innen können grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen einen Mietvertrag im Voll- & Teilanwendungsbereich des MRG kündigen. Diese Gründe sind demonstrativ im § 30 des MRG aufgezählt:

Mietrückstand oder Verweigerung der Dienstleistung

• Mietrückstand trotz Mahnung über min. 8 Tage bzw. über die übliche und bisher zugestandene Frist hinaus, wenn diese länger ist
  Achtung, wird der Rückstand bis zur oder bei Ende der gerichtlichen Verhandlung in erster Instanz vollständig bezahlt, gilt dieser Kündigungsgrund nicht mehr, sofern die Mieterin/den Mieter kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft. Der/die Mieter*in hat aber in diesem Fall die Kosten (Gerichtskosten, Mahnspesen etc.) zu ersetzen.
• wenn der Mietzins in Form einer Dienstleistung besteht und diese Leistung verweigert wird

Erheblich nachteiliger Gebrauch

• erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes oder gemeinschaftswidriges Verhalten
  dazu muss der/die Mieter*in den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigen. Der zweite Grund ist gegeben wenn rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den anderen Bewohnern des Hauses das Zusammenwohnen unmöglich macht oder der/die Mieter*in sich gegenüber dem/der Vermieter*in oder den anderen Bewohnern des Hauses strafbar macht (nicht geringfügige strafbare Handlungen gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit). Auch das Verhalten von Ehegatten oder sonstige im Mietgegenstand wohnende Familienangehörige oder Personen zählen hier genauso mit, wenn der/die Mieter*in es unterlassen hat, dem Verhalten Abhilfe zu schaffen

Kein dringendes Wohnbedürfnis

• wenn der/die Mieter*in den Mietgegenstand als Ganzes weitergegeben hat (Untermiete) und ihn offenbar in naher Zukunft nicht für sich oder eintrittsberechtigte Personen benötigt.
• Weitergabe des Mietgegenstandes an einen Dritten (Untermiete) gegen eine im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
• nach dem Tod des/der bisherigen Mieter*in, wenn eine eintrittsberechtigte Person kein dringendes Wohnbedürfnis hat
  Achtung: ein dringendes Wohnbedürfnis liegt meist nur dann nicht vor, wenn die eintrittsberechtigte Person bereits eine alternative Wohnmöglichkeit (also eine bereits angemietete Wohnung oder Eigentum hat)
• wenn die Wohnung nicht regelmäßig zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des/der Mieter*in oder einer eintrittsberechtigten Person genutzt wird
  Die Abwesenheit aus Kur- und Unterrichtszwecken (Ausbildung) oder aus beruflichen Gründen zählt nicht hierzu
• vertragswidrige Verwendung des Mietgegenstands
  z.B. wenn Wohnräume für Geschäftstätigkeiten genutzt werden. Home Office zählt hier nicht dazu

Eigenbedarf oder Bedarf von Dritten

• dringender Eigenbedarf der Wohnung des/der Vermieter*in oder für Verwandte in absteigender Linie, wenn dem/der Vermieter*in sonst ein größerer Nachteil aus der Weitervermietung entstünde als dem/der Mieter*in aus der Kündigung
  Ein einfacher Bedarf der Vermieterin/des Vermieters reicht nicht als Kündigungsgrund aus. Der/die Vermieter*in muss die Wohnung dringend für sich selbst oder ihre/seine Kinder und Enkel benötigen. Ob diese Notsituation wirklich gegeben ist, wird vom Gericht sehr streng geprüft. Nur dann, wenn die Interessen des/der Vermieter*in überwiegen und ihr/ihm eine höhere persönliche Beeinträchtigung widerfährt, hat die Kündigung Erfolg. Dieser Eigenbedarf ist in der Praxis meist niedriger als der Bedarf des/der Mieter*in, da diese/r meist aufgrund fehlender Alternativen ein dringendes Wohnbedürfnis hat. Bei Eigentumswohnungen kommt es jedoch zu keiner Interessensabwägung. Wenn der/die Vermieter*in das Mietshaus durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden (Kauf oder Schenkung) erworben hat, gilt dieses Recht nur, wenn zwischen Erwerbszeitpunkt und Kündigungstermin min. 10 Jahre liegen.
• dringender Eigenbedarf der Wohnung des/der Vermieter*in oder für Verwandte in ab- & aufsteigender Linie ohne Interessensabwägung, dafür mit Ersatzleistung
  Diese Ersatzleistung, also die Ersatzwohnung muss hierbei im selben Verhältnis sein, wie die Wohnung d.h. dieselbe Größe, Lage usw. haben. Daher ist dieser Grund meist unmöglich durchzusetzen
• wenn der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt
• wenn ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem/der Mieter*in Ersatz beschafft wird

Wenn der/die Vermieter*in lediglich Miteigentümer*in am Mietgegenstand ist (d.h. es gibt mehr als einen Vermieter), können diese Gründe nur geltend gemacht werden, wenn der/die Vermieter*in min. zur Hälfte Eigentümer*in des Mietgegenstands ist.

Abriss des Hauses oder Umbau

• wenn die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird
• wenn ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
• wenn der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ weder bereit ist, eine vom Vermieter angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

für Untervermieter*innen

Weiters gibt es noch 1 Grund der lediglich für Untervermieter*innen (also Hauptmieter*innen die den Mietgegenstand weitervermieten) gilt:

• wenn ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den/die Vermieter*in (oder Untervermieter*in), für seine nahen Angehörigen oder für das Unternehmen, für das der/die Vermieter*in (Untervermieter*in) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist

Die Vereinbarung, dass dem/der Vermieter*in ein unbeschränktes Kündigungsrecht zusteht ist im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG ebenso ungültig, wie generell alle Gründe die über die hier genannten hinaus gehen.

Eine Teilkündigung ist möglich, wenn der/die Vermieter*in ähnlich des Eigenbedarfs dringend einzelne Teile eines Mietgegenstandes für sich oder für Verwandte gerader Linie benötigt. Der Mietvertrag kann für diese Teile aufgekündigt werden, wenn die verbleibende Restfläche dem/der Mieter*in ausreicht. Die Kosten der Abtrennung trägt der/die Vermieter*in.

Die Kündigung des Vermieters/der Vermieter*in muss immer gerichtlich erfolgen. Die bei Gericht eingebrachte Kündigung wird dann ohne weitere Prüfung dem/der Mieter*in zugestellt. Anschließend hat der/die Mieter*in 14 Tage Zeit, Einwendungen zu erheben. Geschieht dies nicht, ist die Kündigung rechtswirksam, falls doch kommt es zu einem Gerichtsverfahren, in dem die Kündigungsgründe überprüft werden. Die Kündigungsgründe sind unverzüglich vom/von der Vermieter*in geltend zu machen, außer es handelt sich um Dauertatbestände oder um Wiederholungshandlungen.

Für den Fall, dass die ordentliche Kündigung vom Gericht anerkannt wird, erhält der/die Vermieter*in einen vollstreckbaren Exekutionstitel. Das Gericht stellt dem/der Mieter*in die Exekutionsbewilligung zu und der/die Mieter*in kann eine 4-wöchige Einspruchsfrist wahrnehmen. Es gilt also grundsätzlich dasselbe, wie bei der Räumungsklage nach § 1118 ABGB.

Wird das Mietobjekt auch nicht innerhalb der im Urteil bestimmten Frist eigenmächtig vom/von der Mieter*in zurückgestellt (und auch kein Einspruch des/der Mieter*in erhoben), wird gegen den/die Mieter*in die Räumungsexekution („Delogierung”) mit Hilfe des Gerichts durchgeführt, wenn die/der Berechtigte dies bei Gericht beantragt. Das heißt mit der Exekutionsbewilligung kann der/die Vermieter*in nach Ablauf der gesetzten Räumungsfrist die Delogierung vollstrecken lassen. Dabei muss dann die Räumung zusätzlich bei Gericht beantragt werden. Grundsätzlich ist ein Exekutionstitel auf sechs Monate zeitlich befristet und verfällt danach. Deshalb muss auch innerhalb dieses Zeitraums die Delogierung beantragt werden.

Wird dem Kündigungsgrund des/der Vermieter*in nicht stattgegeben, besteht als letzte Möglichkeit nur noch die Räumungsklage auf Basis des § 1118 ABGB.