Eintritt in ein Mietverhältnis

Im Mietrechtsgesetz sind 2 Eintrittsmöglichkeiten in ein bestehendes Mietverhältnis vorgesehen: Unter Lebenden und im Todesfall. Wichtig ist, dass beide Bestimmungen allein für Hauptmieter*innen gelten, nicht für Untermieter*innen. Allerdings: Die Abtretung des Mietrechts unter Lebenden gilt ausschließlich im Vollanwendungsbereich MRG, während das Recht zum Eintritt in das Mietrecht im Todesfall sowohl im Vollanwendungsbereich als auch im Teilanwendungsbereich MRG gilt. Beschäftigen wir uns daher zuerst mit letzterem, da dies entsprechend öfter zur Anwendung kommt.

Vorher aber noch wichtig: Beide Rechte gelten nicht für Seniorenwohnungen. Eine Seniorenwohnung liegt dann vor, wenn im Mietvertrag die Bereitstellung einer Grundversorgung des Hauptmieters mit sozialen Diensten der Altenhilfe vereinbart wurden, der Hauptmieter min. 60 Jahre alt ist und Wohnung und allgemeine Teile des Hauses zum Zugang der Wohnung altersgereicht ausgestattet sind.

Durch den Tod des/der Hauptmieter*in muss das Mietverhältnis nicht enden. Wenn Sie sich also eine Mietwohnung mit jemanden teilen, Sie aber nicht im Mietvertrag stehen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen in das Mietverhältnis eintreten. Folgende Kriterien müssen Sie erfüllen:

Zunächst müssen Sie in einer dieser Beziehung zum/r verstorbenen Hauptmieter*in stehen

• Ehegatte oder Lebensgefährte
• Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder (also Adoptivkinder)
  Dabei spielt es keine Rolle ob es um die Generationen davor oder danach geht, solange es sich um eine Verwandtschaft in gerader Linie handelt d.h. Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel,… nicht aber Onkel/Tanten oder Cousins/Cousinen
• Geschwister

Weiters müssen Sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher in der gemeinsamen Wohnung gelebt haben. Für Lebensgefährten gilt, dass Sie min. 3 Jahre mit dem/der Hauptmieter*in in der gemeinsamen Wohnung gleich einer Ehe gewohnt haben müssen oder aber, die Wohnung gemeinsam mit dem/der Hauptmieter*in bezogen haben.

Werden all diese Kriterien erfüllt, treten Sie beim Tod des/der Hauptmieter*in automatisch in den Mietvertrag ein, wenn Sie nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod widersprechen. Dieses Recht steht Ihnen sowohl in Vollanwendung als auch in Teilanwendung des MRG zu, gilt also fast überall.

Auch durch Auszug des/der Hauptmieter*in muss das Mietverhältnis nicht enden. Vorausgesetzt Ihre Mietwohnung ist im Vollanwendungsbereich des MRG. Wenn also der/die Hauptmieter*in auszieht, Sie aber nach wie vor in der Wohnung bleiben wollen, können Sie das unter bestimmten Voraussetzungen, die leider nicht so einfach sind wie beim Mieteintritt im Todesfall.

Auch hier müssen Sie in einer Beziehung zum/r Hauptmieter*in stehen, weiters jedoch auch eine bestimmte Zeitspanne darin gelebt haben:

Ein dringendes Wohnbedürfnis braucht es im Vergleich zum Eintritt im Todesfall nicht. Dieses Recht gilt ausschließlich dann, wenn der/die Hauptmieter*in auszieht, solange diese/r noch in der Wohnung wohnt, gibt es auch keine Abtretung des Mietrechts. Sind die Kriterien erfüllt braucht es auch keine Zustimmung des/der Vermieter*in, ein Eintritt kann im Gegenteil auch gegen dessen/deren Willen passieren. Wichtig ist nur, dass Sie den/die Vermieter*in sofort über die Abtretung des Mietverhältnisses informieren.

Bisher haben wir bei den Bestimmungen nur von Wohnungen gesprochen. Wie sieht es nun im Gewerbebereich aus? Hier gilt der beschriebene Eintritt durch Tod des/der Hauptmieter*in nicht, da es für Gewerbeimmobilien nie ein dringendes Wohnbedürfnis gibt. Was jedoch möglich ist, ist dass der/die Hauptmieter*in einer Geschäftsräumlichkeit das darin betriebene Unternehmen veräußert, was auch im Todesfall oder aber auch bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen passieren kann. Wichtig ist bei dieser Regel also, dass es sich um das Unternehmen handelt, dass aus irgendeinem Grund veräußert wird.

Hier ist es möglich, dass der/die Erwerber*in in die Rechte und Pflichten des Hauptmietverhältnisses eintritt. Vorausgesetzt das Hauptmietverhältnis über die Geschäftsräumlichkeit ist im Vollanwendungsbereich MRG. Hier gilt grundsätzlich der angemessene Mietzins, ist also der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins, so darf der/die Vermieter*in nach dem Eintritt die Miete auf den angemessenen Hauptmietzins anheben. Ausschlaggebend für die Angemessenheit ist die Art der bisher im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit und die damit verbundenen Ertragsmöglichkeiten. Wird die Art der Geschäftstätigkeit nach der Übernahme der Räumlichkeiten gewechselt, so kann ab diesem Zeitpunkt der angemessene Hauptmietzins nach Art der neuen Geschäftstätigkeit von der Vermieter*in verlangt werden.