Erheblich nachteiliger Gebrauch in der Miete

Der erheblich nachteilige Gebrauch stellt einen wichtigen Kündigungsgrund nach § 30 MRG dar, der Vermieter*innen dazu berechtigt, ein Mietverhältnis gerichtlich aufzukündigen. Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt also vor, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind. Dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich.

Somit summieren sich unter diesem Begriff also im Grunde 3 verschiedene Fälle:

• der erheblich nachteilige Gebrauch als solches
• unleidliches Verhalten und
• strafbare Handlungen

Bei der Aufkündigung vom vom Vermieter angegeben werden, auf welchen dieser 3 Fälle Bezug genommen werden soll, wobei auch Mehrfachnennung möglich ist. Nach der Rechtssprechung entspricht dies auch dem außerordentlichen Kündigungsgrund nach § 1118 ABGB, der zur Räumungsklage ermächtigt. Auch erneutes Vorbringen von untermauernden eingetroffenen Tatbeständen ist möglich.

Zukünftiges Verhalten

Eine Zukunftsprognose ist nach Rechtsprechung durchaus gestattet, das heißt der Kündigungsgrund wird nicht allein auf den Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung fixiert. Berücksichtigt wird daher aber auch das fortgesetzte und ernsthafte Bemühen des/der Gekündigten zur Vermeidung einer Wiederholung von gravierenden Unzukömmlichkeiten wie z.B. die Beendigung der Lebensgemeinschaft mit dem/der Störer*in. Das Verhalten nach Einbringung der Aufkündigung bei Gericht ist jedoch nur zu berücksichtigen, wenn der Schluss nahelegt, dass die Wiederholung der Unzukömmlichkeiten mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen ist. Bei einem (nicht behandlungswilligen) Alkoholiker ist das nicht der Fall, bei krankheitsbedingtem unleidlichen Verhalten kommt es darauf an, ob dieses künftig mit hoher Wahrscheinlichkeit unterlassen wird. Ein stillschweigender Kündigungsverzicht des/der Vermieter*in darf bei diesem Kündigungsgrund nur unter gang besonders strengen Voraussetzungen angenommen werden.

Ein Verschulden des/der Mieter*in ist also grundsätzlich nicht erforderlich, die objektive Erkennbarkeit der Schädlichkeit ist hier ausreichend, wobei vom Maßstab eines durchschnittlichen Mieters ausgegangen wird.

Folgende Voraussetzungen braucht es hierfür:

• Die erhebliche Verletzung oder Gefährdung der Substanz des Bestandsobjektes oder
• Ein Verhalten des Mieters, das geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche bzw. sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden.

Die Unterlassung einer Reaktion auf mehrere Schreiben des Vermieters lässt nicht auf die objektive Kenntnis der Nachteiligkeit des Gebrauchs schließen. Ebenso wenig auch die Weigerung, die Wohnung durch einen Baumeister besichtigen zu lassen.

Einrichtungsgegenstände & Badezimmerumbau

Dazu gehört z.B. nicht die Entfernung mit gemieteter (aber nicht fest eingebauter) Einrichtungsgegenstände. Sehr wohl darunter fällt aber der Badezimmereinbau ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung, sowie die gewohnheitsmäßige Verletzung von Bauvorschriften. Schon die drohende Substanzverletzung durch einen eigenmächtig vorgenommenen Einbau eines Badezimmers mit ungeeigneter Isolierung kann als erheblich nachteiliger Gebrauch angesehen werden. Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes ist es jedoch auch erforderlich, dass sich der/die Mieter*in der erheblichen Nachteiligkeit seines/ihres Gebrauchs bewusst ist bzw. dieser für ihn/sie erkennbar ist und dass es/sie den Gebrauch dennoch fortsetzt. Z.B. war es in einem Fall kein Kündigungsgrund die selbst installierte Dusche ohne Feuchtigkeitsisolierung für 20 Jahre zu nutzen, als es keine erkennbaren Schäden aus der Benutzung gab.

“Messiewohnung”

Für Messies gilt es sehr wohl als erheblich nachteiliger Gebrauch, wenn die Lagerung von Kleidungsstücken & Gerümpel in einem so großen Ausmaß erfolgt, dass die Wohnung weitgehend bis zu einer Höhe von 1-2m angeräumt ist und auch alte Lebensmittel gelagert werden (Geruchsbelästigung, Gefahr der Bildung von Ungeziefer, sowie Brandgefahr), sowie bei völliger Verwahrlosung der Wohnung (Ungezieferbefall und Unterlassung jeglicher Reinigung). Auch die Lagerung von Sondermüll und die Verunreinigung der Sickergrube durch die Einleitung von Chemikalien, womit eine normale Entsorgung unmöglich gemacht wird, fällt darunter. Ob die Gefahr einer Verschlechterung der Wohnung durch längere Nichtbenützung darunter fällt, ist jedoch prüfwürdig.

Rufschädigung des Vermieters

Darunter viel etwa ein Fall der Prostitution beim bedungenen Verwendungshaus Kaffeehaus in Verbindung mit damit einhergehenden Schmähungen der Vermieterin als “Puffmutter”.

Folgende Voraussetzungen braucht es hierfür:

• Rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten
• durch das den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet wird

Bei der Prüfung des Kündigungsgrunds darf das Verhalten des Mieters nicht in Teilfakten zerlegt werden, d.h. entscheidend ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückgegriffen werden kann. Auch ständige Verzögerungen bei der Erbringung vereinbarter Dienst- & Sachleistungen können unter diesen Tatbestand fallen. Mehrere an sich geringfügige Vorfälle können ebenfalls den Kündigungstatbestand bilden. Weitere Fälle der Rechtsprechung:

• Kündigungsgrund ist auch unablässige Versuche des Mieters, seine Gebrauchsrechte auf nicht vermietete Räume oder Flächen auszudehnen. Nicht gemeint ist hier jedoch das gelegentliche Abstellen von Drei- oder Fahrrädern durch Kinder für eine kurze Zeit im Stiegenhaus oder die Einstellung des rechtswidrigen Verhaltens vor der Zustellung der Aufkündigung.
• Das oftmalige Versprühen übelriechender Substanzen aus Ärger über die Belästigung durch Zigarettenrauch erfüllt jedoch den Kündigungsgrund.
• Ebenso das vorsätzliche Ansägen der Gasleitung oder unter Umständen das Taubenfüttern.
• Wiederholte und empfindliche Störungen der Nachtruhe von Hausbewohnern stellen in der Regel keine ortsübliche Immission dar und können zur Kündigung führen.
• Unleidliches Verhalten bejaht außerdem die besonders rücksichtslose Durchführung von Umbauarbeiten im Mietgegenstand.
• Die Verleumdung des Nachbarn sowie dessen Verunglimpfung beim Arbeitgeber ist so schwerwiegend, dass auch hier ein Kündigungsgrund gegeben ist.
• Das Verrichten der Notdurft im Feien stellt kein unleidliches Verhalten dar.
• Genehmigt der Vermieter die Hundehaltung, kann er sie nicht anschließend als Kündigungsgrund heranziehen, solange sich die Hundehaltung im genehmigten Rahmen bewegt (dazu gehört auch gelegentliches Bellen)

Unternehmensbetrieb

Die übliche Beeinträchtigung aus dem Betrieb einer Ordination ist kein Kündigungsgrund. Störung der anderen Hausbewohner durch die Tätigkeit gewerblicher Unternehmen sind aber nur dann zu dulden, wenn sie das bei Unternehmen unvermeidliche Ausmaß nicht überschreiten. So wird der Kündigungsgrund etwa bejaht bei einem Gastronomiebetrieb mit Bieraktionstagen und Liveübertragungen von Fußballspielen verbunden mit großer Lärmentwicklung. Weiters dazu zählt das unleidliche Verhalten bei Aufrechterhaltung eines Betriebs ohne Betriebsanlagengenehmigung mit erheblicher Lärmbeeinträchtigung für Mitmieter.

Umgangston, Geisteszustand & Prüfung des schwerwiegenden Grads

Provokationen (des Vermieters) können im Einzelfall den Kündigungsgrund verhindern. Immer mitberücksichtigt werden auch die örtlichen Verhältnisse, insbesondere der im Haus übliche Umgangston. An das Verhalten geisteskranker Personen ist ein weniger strenger Maßstab anzulegen, jedoch darf das Zusammenleben für die übrigen Hausbewohner nicht unzumutbar werden. Eine Geisteskrankheit ist somit kein Freibrief für unleidliches Verhalten. Nächtliche Schimpftiraden eines geisteskranken Mieters können den Kündigungsgrund verwirklichen, es kommt aber auf die im Einzelfall festgestellten Umstände an. Schwerwiegend ist ein Vorfall nur dann, wenn er das Maß des Zumutbaren überschreitet und objektiv geeignet erscheint, auch nur einem Mitbewohner (auch die unmittelbaren Nachbarn) das Zusammenleben zu verleiden. Hierfür reicht jedoch ein einzelner Vorfall nicht aus, um den Kündigungsgrund zu verwirklichen.

Verantwortung für Dritte, Prostitution & Abmahnung

Mieter sind zudem auch für das Verhalten von Personen verantwortlich, die mit dessen Willen das Bestandsobjekt benützen, sofern sich der Mieter nicht bemüht, dem unleidlichen Verhalten Abhilfe zu schaffen. Zu diesem verantwortlichen Personenkreis gehören auch Gäste, sowie Familienangehörige. Behauptungs- & beweispflichtig für die Unmöglichkeit der Abhilfeschaffung ist immer der Mieter, auch untunliche Abhilfemaßnahmen hat dieser zu verantworten.  Bei vertraglicher Gestattung der Ausübung der Prostitution ist der Kündigungsgrund nur dann erfüllt, wenn Unzukömmlichkeiten und Belästigungen das Ausmaß des mit dem Betrieb dieses Gewerbes notwendig und üblicherweise Verbundenen überschreitet. Die Mieterin muss sich Störungen des Hausfriedens durch Gäste ihres Bordellbetriebes zurechnen lassen, da diese als aufgenommen gelten. Eine vorherige Abmahnung ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, der gekündigte Mieter hatte vom störenden Verhalten keine Kenntnis. Das vertraglich vereinbarte Erfordernis einer Abmahnung muss aber eingehalten werden.

Folgende Voraussetzungen braucht es hierfür:

• eine strafbare Handlung
• gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit
• gegenüber dem Vermieter
• oder einer im Haus wohnenden Person
• sofern es sich nicht um Geringfügigkeiten handelt

Der Kreis der durch diesen Kündigungsgrund geschützten Personen ist weit zu sehen. darunter fallen auch Mieter von Geschäftsräumlichkeiten im Haus, Bewohner eines demselben Eigentümer gehörigen Nachbarhauses, der nicht im Haus wohnende Vermieter, aber auch vom Vermieter mit Renovierungsarbeiten im Haus beauftragen Personen. Es reicht aus, dass die geschützten Personen für den Vermieter von Bedeutung sind bzw. seiner Interessensphäre zuzurechnen sind, sodass deren Beeinträchtigung dem Vermieter ein weiteres Verbleiben des Mieters im Haus unzumutbar macht. Die strafbare Handlung gegen eine im gleichen Haushalt wohnende Person stellt jedoch keinen Kündigungsgrund dar. Nicht erforderlich ist, dass den Mitbewohnern das Zusammenleben tatsächlich verleidet wird, es reicht aus, dass das Delikt “berechtigten Unmut oder Abscheu” erregt, was bei versuchtem schweren Betrug zutrifft. Auch erfolgte mehrfache Sachbeschädigungen können den Kündigungsgrund verwirklichen.

Hierbei wird das Verschulden grundsätzlich vorausgesetzt, nicht aber die strafrechtliche Verurteilung. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund unverzüglich geltend machen, die strafrechtliche Verurteilung darf nicht (immer) abgewartet werden. Auch hier verantwortet der Mieter das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen das Bestandobjekt benützen.