Betriebskosten & Abrechnung in der Miete

Anteil am Gesamtbetrag

Jede/r Mieter*in muss einen Anteil an den Gesamtkosten entsprechend der Nutzfläche des von ihm gemieteten Objektes zu zahlen. Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des gemieteten Objektes zur Nutzfläche aller Mietobjekte. Wenn sich das Mietobjekt in einer Liegenschaft mit Wohnungseigentum befindet, ist es auch möglich, diesen Anteil anhand der Nutzwertanteile zu errechnen bzw. zu übernehmen, vorausgesetzt es wurde im Mietvertrag vereinbart.

Die Nutzfläche ist die Bodenfläche eines Mietobjektes abzüglich der Wandstärke. Keine Nutzfläche und daher in die Berechnung nicht einzubeziehen sind Keller, Dachbodenabteile, Treppen, Balkone und Terrassen, was jedoch schon dazu zählt sind Loggien. Verändert sich die Nutzfläche in einem Mietobjekt aufgrund baulicher Maßnahmen durch den/die Mieter*in, wird das bis zur Beendigung des Mietvertrages nicht berücksichtigt.

Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung ist in der Miete, egal ob im Voll- oder Teilanwendungsbereich bis zum 30.6. des folgenden Kalenderjahres fällig.

Aufbau der Betriebskostenabrechnung

Die Aufstellung muss übersichtlich und nachvollziehbar sein und an einer geeigneten Stelle im Haus aufgehängt werden. Für jede Kostenposition muss ein Beleg vorhanden sein und Mieter*innen ist Einsicht in die Belege zu gewähren (und das Anfertigen von Kopien auf deren Kosten). Die Betriebskostenabrechnung besteht aus einer detaillierten Kostenaufstellung mit Summer aller angefallenen Betriebskosten (Allgemeiner Teil), sowie daraus der Anteil der jeweiligen Wohneinheit. Aus letzterem ergibt sich dann ein Guthaben oder ein Nachzahlungsbetrag anhand der geleisteten Vorauszahlungen (dazu mehr weiter unten).

Im Vollanwendungsbereich MRG

Im Vollanwendungsbereich gilt grundsätzlich § 21 MRG. Das heißt, es dürfen nur die folgenden Kosten verrechnet werden:

• Wasser- und Abwassergebühren inkl. Wartungsgebühren
• Öffentliche Abgaben z.B. Grundsteuer
  außer sie dürfen nach landesrechtlichen Bestimmungen nicht an Mieter überwälzt werden
• Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
• laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen:
  Wartung, Service und Strom für den Aufzug, Sauna, Waschküche, Grünanlagen oder die Heizung von Gemeinschaftsanlagen
  Achtung: Reparaturen dürfen nicht verrechnet werden, daher müssen sie z.B. aus einem Vollwartungsvertrag herausgerechnet werden
• Rauchfangkehrerkosten
• Kanalräumungskosten
• Müllabfuhr
• Schädlingsbekämpfungskosten
• Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
• Versicherungskosten:
  Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschadenversicherung
  Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter*innen (nach Einheiten) zustimmt
• Kosten der Verwaltung
• Hausbetreuungskosten
  externe Hausbetreuung oder
  Hausbesorger nach dem alten Hausbesorgergesetz

Kosten für ernste Schäden des Hauses, sowie Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung sind immer von Vermieter*innen zu tragen. Bezüglich einzelner bestimmter Aufwendungen besteht die Möglichkeit, eine Aufteilung nach Verbraucheranteilen vorzunehmen.

Im Teilanwendungsbereich MRG

Die Regelungen orientieren sich hier am Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Das heißt im Wesentlichen es gilt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Wurde nichts vereinbart, so muss der/die Vermieter*in sämtliche Betriebskosten bezahlen (§ 1099 ABGB).

Hier können die Betriebskosten nach § 21 MRG vereinbart werden oder aber davon abweichend aufgezählt werden, was unter Betriebskosten fällt. Wichtig bei der Aufzählung ist es, dass diese vollständig sein muss. “Sonstige Betriebskosten” gibt es weder in der Voll- noch in der Teilanwendung MRG. Was für Mietobjekte im Wohnungseigentum jedenfalls nicht vereinbart werden darf ist die Zahlung:

• des Betrags an Instandhaltungsrücklage
• des Anteils an einem Gemeinschaftsdarlehen
• der Geldverkehrsspesen für Konten
• alles an Reparatur, Erhaltungs- & Verbesserungsarbeiten
  ausgenommen hierbei sind Wartungskosten z. B. von Leitungen (Licht, Gas, Wasser), Beheizungsanlagen (inkl. zentrale Wärmeversorgungsanlage) und sanitären Anlagen
  diese müssen Mieter*innen tragen

Heizung & Warmwasser

Kosten für Heizung und Warmwasser fallen nicht unter Betriebskosten. Dennoch müssen diese von Mieter*innen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) getragen werden. Mieter im Mietshaus sind hier sogenannte Wärmeabnehmer, da sie Ihr Benützungsrecht unmittelbar vom/von der Eigentümer*in oder Fruchtnießer*in eines Gebäudes ableiten. Mieter*innen in einer Eigentumswohnung (bzw. von vermietetem Wohnungseigentum) sind keine Wärmeabnehmer im Sinne des HeizKG, da sie Ihr Mietrecht vom/von der Eigentümer*in der Wohnung, nicht vom/von der Eigentümer*in des Gebäudes ableiten. Wie Mieter*innen einer Eigentumswohnung die Heizkosten zu tragen haben, erschließt sich aus dem Mietvertrag, ohne dass die Bestimmungen des HeizKG für den Mieter*innen gelten.

Mit der Novelle des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes werden jedoch Mieter*innen im Wohnungseigentum den Wärmeabnehmern hinsichtlich der Bestimmungen über die Abrechnung gleichgestellt. Die Gleichstellung erfolgt dann, wenn mit dem Wärmeabgeber ein Vertragsverhältnis besteht, oder mit dem/der Wohnungseigentümer*in eine Vereinbarung über die Tragung der Versorgungskosten geschlossen wurde.

Betriebskosten werden meist pauschal verrechnet, eine monatliche Einzelvorschreibung ist aber möglich. Es gilt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Einzelvorschreibung

Bei der Einzelvorschreibung werden Mieter*innen die Betriebskosten zum 1. des jeweiligen Monats vorgeschrieben, die spätestens an diesem Tag fällig werden. Die Höhe muss 3 Tage im Vorhinein durch Belege nachgewiesen werden. Kosten, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, können nicht mehr geltend gemacht werden. Im Vergleich zur Pauschalverrechnung braucht es dann keine Betriebskostenabrechnung mehr, jedoch müssen die angefallenen Rechnungen sofort nach Nutzfläche aufgeteilt werden, was mühsam sein kann.

Pauschalverrechnung

Bei der Pauschalverrechnung wird Mieter*innen jährlich ein monatlich gleichbleibender Betrag vorgeschrieben. Die Höhe des Gesamtbetrags orientiert sich am Gesamtbetrag des Vorjahres, im Vollanwendungsbereich MRG darf die Erhöhung jedoch max. 10 % betragen. Mit der Betriebskostenabrechnung wird dann der Kostenausgleich zwischen bezahlter Pauschale und tatsächlich angefallener Kosten hergestellt und es ergibt sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Ein allfälliger Überschussbetrag (Guthaben) muss zum übernächsten Zinstermin zurückerstattet werden. Ein allfälliger Fehlbetrag (Nachzahlung) muss vom/von der Mieter*in zum übernächsten Zinstermin nachgezahlt werden.

Geltendmachung von Aufwendungen

Betriebskosten und Abgaben können innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden (Präklusionsfrist). Diese Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen. Das heißt, alles, was sich in der Betriebskostenabrechnung nicht als Ausgabe wiederfindet kann nach Ablauf dieser Frist nicht mehr geltend gemacht werden. Wurden die Ausgaben in der Abrechnung aufgelistet, können sie als Teil des Mietzinses innerhalb einer Verjährungsfrist von 3 Jahren gegenüber Mieter*innen geltend gemacht werden.

Guthaben & Nachzahlungen aus der Abrechnung

Ein allfälliger Überschussbetrag (Guthaben) aus der Betriebskostenabrechnung muss zum übernächsten Zinstermin zurückerstattet werden. Ein allfälliger Fehlbetrag (Nachzahlung) aus der Betriebskostenabrechnung muss vom/von der Mieter*in zum übernächsten Zinstermin nachgezahlt werden. Dabei gilt jene/r Mieter*in als verantwortlich, der/die zum Zeitpunkt der Abrechnung Mieter*in des Objekts ist. Im Januar eingezogene Mieter*innen müssen also für Nachzahlungen aufkommen, die im Vorjahr entstanden sind, da die Abrechnung bis 30.6. des nächsten Kalenderjahres gelegt wird. Im Umkehrschluss steht ihnen aber auch das (mögliche) Guthaben aus dem vorherigen Kalenderjahr zu.

Pauschalmiete und Nachteile daraus

Die eingehobene Pauschale kann neben den Betriebskosten auch den Hauptmietzins beinhalten, diese Pauschalmiete hat jedoch den Nachteil, dass die tatsächlichen Betriebskosten höher sein können als die Pauschale und die Anpassung der Miete nicht möglich ist (bzw. nur jene des herausgerechneten Hauptmietzinses nach Wertanpassungsregeln).

Wenn die ausstehenden Nebenkosten (etwa die Nachzahlung aus der Abrechnung) 2 Monatsmieten übersteigt und ordnungsgemäß zur Fälligkeit (2 Monate nach Legung der Abrechnung) gemahnt wurde, besteht die Möglichkeit zur fristlosen Vertragsauflösung nach ABGB (Nichtzahlung des Mietzinses). Ist der Betrag kleiner, bleibt die Möglichkeit zur Einklagung bei Gericht. Weiters stellt dies auch einen Kündigungsgrund nach § 30 MRG für Vermieter*innen dar. Die Kündigung muss ebenfalls gerichtlich erfolgen unter Einhaltung der entsprechenden Frist.

In jedem Fall muss darauf geachtet werden, dass die Betriebskostenabrechnung exakt erstellt wurde d.h. im Vollanwendungsbereich MRG auch nur jene Kosten beinhaltet, die nach § 21 MRG verrechnet werden dürfen, im Teilanwendungsbereich & Vollausschluss MRG nur jene Kosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Und wie immer muss es zu jeder Ausgabe auch einen Beleg geben.