Mietzins: Was gilt wo?

Grundsätzlich sind alle Bestandsobjekte, welche nicht in die Vollanwendung des MRG fallen, immer im freien Mietzins. Dies sind:

• Alles, was keine Raummiete erfasst
• Pacht- & Leihverträge
• Alles, was nicht zu Wohn- oder Geschäftszwecken dient
• Beherberungsbetriebe
• Garagierungsverträge & Lagerhäuser
• Schüler- & Studentenheime
• Dienstwohnungen
• Mietverträge bis zu ½ Jahr, welche ein Geschäft oder eine Zweitwohnung zur vorübergehenden Berufsausübung betreffen
• Zweitwohnungen zur Ferien- & Urlaubsgestaltung
• Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als 2 selbstständigen Einheiten, wobei ein späterer Dachbodenausbau nicht schadet
• Mietgegenstände in einem Gebäude, dass im Wohnungseigentum ist und eine Baubewilligung nach dem 8.5.1945 hat
• Mietgegenstände in einem Gebäude, dass ohne öffentliche Förderungen errichtet wurde und eine Baubewilligung nach dem 30.6.1953 hat
• Mietgegenstände, die durch einen Dachbodenausbau oder -aufbau geschaffen wurden und eine Baubewilligung nach dem 31.12.2001 haben
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau geschaffen wurden und eine Baubewilligung nach dem 30.9.2006 haben
• Wirtschaftsparks

Diese Bestandsobjekte sind bei der Gestaltung ihrer Miete frei. Das heißt die Miethöhe dieser Objekte kann man auch nicht beschränken. Und das ist ein Großteil der Mietobjekte in Österreich. Die einzige Möglichkeit, die Miethöhe durch neue Gesetze zu beschränken wäre es daher theoretisch, diese Tatbestände in den Vollanwendungsbereich des MRG aufzunehmen. Alle Bestrebungen und aktuellen Diskussionen die Höhe des Mietzinses zu beschränken, finden im Vollanwendungsbereich statt und davon sind die aufgelisteten Punkte nicht betroffen.

Der angemessene Mietzins findet in folgenden Bestandsobjekten im Vollanwendungsbereich des MRG Anwendung:

• Vermietung von Geschäftsräumen
• Bei einem unbefristeten Mietverhältnis, das bereits ein Jahr dauert und nunmehr die Höhe des Hauptmietzinses schriftlich vereinbart wird

Sowie alle Mietobjekte mit Stichtag nach dem 8.5.1945, welche:

• Sich in einem Gebäude befinden, dass nach dem 8.5.1945 neu errichtet wurde
• Durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau nach dem 8.5.1945 neu geschaffen wurden
• Sich in einem denkmalgeschützten Gebäude befinden, wenn der Vermieter zu dessen Erhaltung nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat

In Zusammenhang mit der Kategorie der Wohnung:

• Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von über 130m², wenn die Wohnung innerhalb von 6 Monaten nach Auszug des Mieters oder einer nicht eintrittsberechtigten Person wieder vermietet wird. Diese Frist beträgt 18 Monate, wenn der Vermieter Verbesserungsarbeiten durchführt
• Standardanhebung einer Wohnung der ursprünglichen Kategorie B, C oder D auf A, B oder C nach dem 31.12.1967 und vor dem 1.10.1993 bzw. durch Zusammenlegung unter bestimmten weiteren Voraussetzungen

Im ersten Schritt ist also zu prüfen, ob das Mietobjekt sich überhaupt im Vollanwendungsbereich MRG befindet. Trifft anschließend eine der Bedingungen zu, gilt der angemessene Mietzins. Wann ist ein Mietzins nun angemessen? Die Angemessenheit richtet sich nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, sowie Ausstattungs- & Erhaltungszustand und ist auf Ortsüblichkeit zu prüfen. Das heißt im Grunde ist die einzige Beschränkung, die es im angemessenen Mietzins gibt, jene, dass Preiswucher aufgrund der Ortsunüblichkeit ausgeschlossen werden können. Im freien Mietzins können Vermieter*innen den Mietzins ohne jegliche Beschränkung festlegen, im angemessenen Mietzins müssen sie darauf achten, dass dieser Mietzins ortsüblich ist. Im Praxisfall wird diese Prüfung allerdings auch im freien Mietzins erfolgen, da sich sonst schlichtweg kein Mieter finden wird. Einzig wichtig im angemessenen Mietzins ist somit, dass es einen Befristungsabschlag für Wohnungen gibt, falls deren Mietvertrag befristet abgeschlossen wird (gesetzlich auf min. 3 Jahre – hier 25% Abschlag). Auch hier ist die rechtliche Handhabung einer Beschränkung der Miethöhe als Mietdeckel äußerst gering, dennoch aber möglich, indem man z.B. Wertanpassungen nach Verbraucherpreisindex auf z.B. max. 1x pro Jahr beschränkt und Schwellenwertindexe, wie im alltäglichen Gebrauch üblich gänzlich verbietet.

In den Richtwertmietzins fallen alle Wohnungen, welche nicht in den angemessenen Mietzins fallen und:

• Deren Mietvertrag ab dem 1.3. 1994 geschlossen wurden und
• Die in die Kategorie A, B oder C fallen und
• Deren Gebäude vor dem 9.5.1945 geschaffen wurde, die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses aber nicht zulässig ist

Hier darf der Hauptmietzins jenen angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung von allfälligen Zuschlägen und Abstrichen zu berechnen ist. In der Praxis erscheinen hier laufend (alle 2 Jahre) neue, an die Inflation angepasste Richtwerte der einzelnen Bundesländer. Von diesem Richtwert aus können nun Zuschläge und Abstiche errechnet werden. Diese widerrum orientieren sich an einer fiktiven mietrechtlichen Normwohnung, welche definiert ist als:

• Wohnung der Kategorie A in brauchbarem Zustand
• In einem Gebäude mit ordnungsgemäßen Erhaltungszustand
• Auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage

Geltende Zuschläge und Abstriche richten sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens und können z.B. sein:

• Zweckbestimmung der Wohnung
• Stockwerk
• Himmelsrichtung
• Ausstattung mit anderen Teilen (Balkon, Terrasse, Kellerabteil, Hausgarten,…)
• Grundrissgestaltung
• Ausstattung der Wohnung
• Lage des Hauses
• Erhaltungszustand des Hauses

Achtung: die Festlegung der Zuschläge und Abstriche zum Richtwertmietzins sind, aufgrund Ihrer ungenauen Formulierung gerade in Wien (wo sehr viele Wohnungen von dieser Regel betroffen sind) schon häufig Ziel von Gerichtsurteilen gewesen. In den meisten Fällen hielten die Zuschläge nicht, insbesondere der Lagezuschlag. Daher ist ganz klar die Empfehlung für Vermieter*innen, die Berechnung dieser Zuschläge und Abstriche einem/r entsprechenden Sachverständigem/r zu überlassen. Die ganze Materie ist so kompliziert, dass es eigene Sachverständige nur für die Festlegung der Zuschläge und Abstriche im Richtwertmietzins gibt. Sollten Sie das nicht wollen, empfiehlt es sich, den Richtwertmietzins pro m² einfach so zu übernehmen, wie er ist, abzüglich eines Befristungsabschlags für befristete Mietverhältnisse (bei 3 Jahren wieder 25%), sofern die Wohnung der Kategorie A entspricht.

Gesetzlich ist es hier möglich, so wie es beispielsweise in der Pandemie passiert ist, die 2jährige Erhöhung der Richtwertmietzinse auszusetzen. So stammt der letzte Richtwertmietzins von 2019, da 2021 ausgesetzt wurde.

Der Kategoriemietzins gilt heute nur noch für Wohnungen der Kategorie D. Dennoch gibt es auch in den anderen Kategorien auch heute noch den Kategoriemietzins, und zwar für alle noch aktiven Mietverträge für Wohnungen, die zwischen 1.1.1982 und 28.2.1994 geschlossen wurden und nicht in den angemessenen Mietzins fallen. Daher macht es Sinn sich die einzelnen Wohnungskategorien anzusehen, auch weil der angemessene Mietzins und der Richtwertmietzins diese Kategorien aufgreifen:

Bei all diesen Definitionen von Ausstattungskategorien kommt der Begriff „brauchbarer Zustand“ vor. Eine Wohnung ist in einem brauchbaren Zustand, wenn sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine größeren Mängel aufweist, die eine Benützung verhindern würde.

Für alle Kategorien erscheint laufend ein neuer Beitrag, sobald die Teuerungsrate (errechnet aus dem VPI 2000) eine 5%-Hürde erreicht hat, was 2022 dreimal passiert ist.

Ein Großteil der in den Medien geschilderten Möglichkeiten für den Mietpreisdeckel findet hier statt, betrifft also nur Kategoriemietzinse (oder Wertsicherungen nach §45 MRG). Dadurch, dass neue Beiträge nicht in regelmäßigem Abstand kommen (wie beim Richtwertmietzins), sondern auf das Erreichen der 5%-Hürde des VPI 2000 festgelegt sind, kann auch unterjährig öfter angepasst werden, wenn die Inflation mehr als 1x diese Hürde übersteigt.

Grundsätzlich kann ein Hauptmietzins, egal in welchen Bereich er fällt, immer nur dann erhöht werden, wenn dies auch im Mietvertrag festgelegt wurde. In Fällen von freiem & angemessenen Mietzins erfolgt dies meist über eine Schwellenwertanpassung, sobald der festgelegte VPI eine bestimmte Schwelle übersteigt oder aber durch jährliche Anpassung. Im Fall des Richtwertmietzinses oder Kategoriemietzinses, sobald ein neuer Mietzins erscheint – Achtung hier braucht es zudem auch noch ein schriftliches Erhöhungsbegehren also eine Information an den Mieter. Eine Anpassung des Richtwert- oder Kategoriemietzinses nach VPI ist hingegen nach §16 Abs. 9 MRG ungültig.

Sofern jedoch nichts vertraglich vereinbart wurde, kann der Hauptmietzins auch nicht erhöht werden. Die einzige Möglichkeit hier ist §45 MRG, welche den Mindestmietzins für alle Mietverträge vor dem 1.3.1994 (ausgenommen Wirtschaftsparks) regelt.

Ist der tatsächlich eingenommene Mietzins unter diesem Wert, kann er auf den Mindestmietzins nach §45 MRG angehoben werden, selbst wenn der Mietvertrag keine Wertsicherungsklausel enthält.

Besonderes gilt noch bei Geschäftsräumlichkeiten im angemessenen Mietzins ohne Wertsicherungsklausel: Ist der angemessener Mietzins bei einer Geschäftsräumlichkeit niedriger als 4,23 €/m², so kann der Vermieter den Mietzins auf 2/3 des aktuell angemessenen Mietzinses anheben. Dieser Betrag wiederum erhöht sich, sobald die Teuerungsrate von 5% (VPI 2000) überschritten wird.

Zunächst einmal gilt es überhaupt zu prüfen, in welche Mietzinsvereinbarung man fällt. Im freien Mietzins ist meist gar nichts auszurichten, weder als Mieter*in noch aber politisch. Einzig gilt es hier zu prüfen, ob die Werterhöhung so erfolgt ist, wie im Mietvertrag beschrieben, also ob der richtige VPI herangezogen wurde und bei Schwellenwertindex, ob die Schwelle seit der letzten Erhöhung überschritten wurde. Selbes lässt sich auch über den angemessenen Mietzins sagen. Wurde hingegen keine Wertsicherung im Vertrag festgelegt, darf nur nach §45 MRG angepasst werden und auch nur, wenn der Mietvertrag vor dem 1.3.1994 geschlossen wurde.

Beim Richtwertmietzins ist im Grunde nur nachzurechnen, ob der Richtwert herangezogen wurde, der Befristungsabschlag (für befristete Mietverhältnisse) miteingerechnet wurde und ob die Zuschläge und Abstriche plausibel erscheinen (hier heißt es für Laien oftmals Einlesen in viele Gerichtsurteile oder Wenden an eine offizielle Stelle wie die AK). Für Kategoriemieten gilt ebenso das Prüfen des Kategoriebeitrags.

Sollte sich ergeben, dass der Hauptmietzins den maximal zulässigen Mietzins übersteigt, muss die Unwirksamkeit binnen 3 Jahren gerichtlich geltend zu machen. Diese Frist endet bei befristeten Mietverhältnissen frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses (oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis – bei letzterem endet die Verjährungsfrist nach 10 Jahren).

Die Wertsicherung ist immer zum nächstfolgenden Zinstermin gültig, der*die Vermieter*in muss hier allerdings den Mieter nach dem Wirksamwerden der Indexänderung, jedoch 14 Tage vor dem Zinstermin über die Erhöhung informieren.