Vermieten Mieter*innen ihr Mietobjekt weiter, spricht man von der Untermiete. Welche Regeln hier gesetzlich zu beachten sind, erklären wir in diesem Beitrag.
Miete an sich ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Immobilie (z.B. Wohnung) oder Teilen davon. Die Entgeltlichkeit unterscheidet die Miete also im Wesentlichen von Leihe oder Bittleihe. Damit also eine Miete vorliegt, braucht es einen Mietzins, denn das ledigliche Tragen von z.B. Betriebskosten, Strom etc., also Kosten die bei der Nutzung der Immobilie anfallen reicht hier nicht aus. Zudem muss der eingehobene Mietzins min. 10% der ortsüblichen Miete sein, da man sonst von einem Anerkennungszins spricht, welcher das Vertragsverhältnis noch als Leihe oder Bittleihe qualifiziert. Wohnen bei einem Mieter also noch andere Personen (also meist Familienangehörige), die sich nicht oder nur zum Teil an den Kosten beteiligen und mit denen der/die Mieter*in keine vertragliche Grundlage für die Nutzung des Mietobjekts geschlossen hat, liegt kein (Unter)mietverhältnis vor.
Eine Untermiete liegt nur dann vor, wenn Mieter*innen den Mietgegenstand ganz oder teilweise weitervermieten (mit Mietvertrag – der auch mündlich geschlossen werden kann) und dafür selbst einen Mietzins kassieren. Vertragspartner des/der Untermieter*in ist der/die Hauptmieter*in. Ob nun eine Hauptmiete oder eine Untermiete vorliegt, hängt also ausschließlich von der Rechtsstellung des/der Vermieters/in ab. Vermietet ein Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung, dann entsteht ein Hauptmietverhältnis. Wird dieser Wohnraum nun ganz oder in Teilen an eine weitere Person vermietet, entsteht die Vertragsform der Untermiete. Wichtige Ausnahme: Mietet eine Person ein Mehrfamilienhaus an und vermietet dann dessen einzelne Wohnungen, entstehen keine Untermietverhältnisse, sondern Hauptmietverträge mit den Mietern der einzelnen Wohneinheiten.
Wichtig: Ein völlig anderes Thema ist es, ob Angehörige, die bisher mit dem/der Hauptmieter*in im Mietobjekt gelebt haben in den Mietvertrag eintreten dürfen (unter Lebenden wenn der/die Hauptmieter*in auszieht oder von Todes wegen wenn der/die Hauptmieter*in stirbt). Die Regelungen hierzu finden Sie im entsprechenden Artikel.
Möchte ein/e Mieter*in seine/ihre Mietwohnung weitervermieten, ist im ersten Schritt relevant, in welchen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Wohnung fällt.
Fällt die Wohnung in den Vollausschluss MRG, ist eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt. Nicht erlaubt ist die Untervermietung nur, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag untersagt wurde. Es kann sowohl die gesamte Wohnung als auch nur ein Teil dieser untervermietet werden. Zu bedenken gibt es jedoch, dass im Vollausschluss MRG auch der Kündigungsschutz nicht gilt, daher sind Mieter*innen die gegen den Willen von Vermieter*innen untervermieten auch leichter kündbar. Somit empfiehlt sich klar, trotzdem die Zustimmung des/der Vermieter*in einzuholen.
Anders sieht es jedoch in der Teil- & Vollanwendung MRG aus:
Hier ist die Untervermietung mitunter ein gesetzlicher Kündigungsgrund des/der Vermieter*in:
Diese beiden Fälle sind also auch dann verboten, wenn der Mietvertrag die Untervermietung nicht regelt (in den meisten Mietverträgen wird die Untermiete jedoch verboten). Die Untervermietung ist nur dann erlaubt, wenn der/die Vermieter*in der gänzlichen Untervermietung (bereits im Mietvertrag ansonsten auf Nachfrage) ausdrücklich zustimmt.
Gerichtlich gegen die Untermiete vorgehen können Vermieter*innen ausschließlich im Vollanwendungsbereich MRG aus wichtigen Gründen (§ 11 MRG). Diese sind:
Das Verhalten des/der Untermieter*in wird dabei immer dem/der Hauptmieter*in zugerechnet Für den Fall z. B. dass der Untermieter die Hausgemeinschaft stört, muss der Hauptmieter diesem Verhalten mit geeigneten Maßnahmen entgegenwirken, ansonsten er ansonsten Gefahr läuft, dass ihm das eigene Hauptmietverhältnis gerichtlich aufgekündigt wird. Falls der Untermieter das Mietobjekt beschädigt, haftet der Hauptmieter dem Eigentümer gegenüber auch für diese Schäden.
Die teilweise Untervermietung der Wohnung im Vollanwendungsbereich MRG ist daher auch ohne Zustimmung des/der Vermieter*in möglich, vorausgesetzt die Wohnung wird zu einem überwiegenden Teil vom/von der Hauptmieter*in selbst genutzt und es liegen keine anderen genannten Gründe (wie oben genannt) vor. In der Teilanwendung MRG kann die teilweise Untervermietung nie untersagt werden, es gibt lediglich den Kündigungsgrund wenn ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins verlangt wird.
Grundsätzlich hat jede/r Vermieter*in die Möglichkeit auf Unterlassung der Untervermietung zu klagen. Dies gilt auch bei Überbelag und Störung des Friedens der Hausgemeinschaft.
Egal ob Haupt- oder Untermiete, im Vollanwendungsbereich MRG gelten immer noch die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen je nach Art des Mietzinses und auch der 25%ige Befristungsabschlag gilt (beides hier geregelt durch § 26 MRG). Wie geschildert hat der/die Eigentümer*in jedoch das Recht, dem Hauptvermieter das Hauptmietverhältnis aufkündigen, wenn dieser vom Untermieter einen im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt. Relevant ist dies als Kündigungsgrund vor allem bei einer nur teilweisen Untermiete der Wohnung. Allerdings ist dieser Kündigungsgrund nur bei erheblichen Überschreitungen des zulässigen Untermietzinses gerechtfertigt..
Der Untermietzins darf im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den zulässigen Hauptmietzins um nicht mehr als 50 % übersteigen; bei teilweiser Vermietung wird aliquot berechnet. Das heißt der/die Hauptmieter*in darf im Vollanwendungsbereich MRG für die gänzliche Untervermietung max. 150 % seines/ihres Hauptmietzinses vom/von der Untermieter*in verlangen. Mehr darf nur verlangt werden, wenn der/die Hauptmieter*in Verbesserungen am Mietobjekt vorgenommen hat, die für Untermieter eindeutig von Nutzen sind. Andere Mietzinsbestandteile wie Betriebskosten können nur in tatsächlicher Höhe auf den/die Untermieter*in umgelegt werden. Im Teilanwendungsbereich MRG und im Vollausschluss gelten diese Regeln nicht, d.h. der Untermietzins ist ebenso frei vereinbart möglich wie der Hauptmietzins.
Ist der Untermietzins jedoch höher als der vom/von der Hauptmieter*in bezahlte Hauptmietzins, gilt es zu beachten, dass diese Differenz als Zuverdienst natürlich der Einkommensteuer unterliegt und vom/von der Hauptmieter*in als Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung zu versteuern ist.
Grundsätzlich können Untermietverhältnisse leichter gekündigt werden als Hauptmietverhältnisse und es darf dabei auch ein höherer Mietzins vereinbart werden. Ferner ist auch die Durchsetzung von Mieterrechten bei der Untermiete oft schwieriger als bei Hauptmietern. Dabei steht ein Außerstreitverfahren bei einer Schlichtungsstelle einem Untermieter nur für die Anerkennung als Hauptmieter und für die Rückforderung verbotener Ablösen sowie die Überprüfung des Untermietzinses offen. Alle anderen Mieterrechte müssen bei der Untermiete mit einer Klage beim zuständigen Bezirksgericht durchgesetzt werden. Für befristete Untermietverträge gelten grundsätzlich auch dieselben Befristungsregeln als bei Hauptmietverträgen, je nach Anwendungsbereich MRG.
Ein Untermieter hat generell die selben Pflichten wie ein Hauptmieter, jedoch nicht die selben Rechte. Grundsätzlich muss er/sie sich an die Hausordnung halten und seine/ihre Miete pünktlich bezahlen. Hingegen ist der Mieterschutz bei Untermietern weniger stark ausgeprägt. Für den Fall, dass der/die Hauptmieter*in das Mietverhältnis kündigt, ist das auch ein Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter. Hierbei kann der/die Hauptmieter*in dem Vermieter den Untermieter zwar als Nachfolger vorschlagen, dieser ist jedoch nicht dazu verpflichtet, diesen zu akzeptieren.
Der Hauptmieter hat jedoch die Pflicht, den Untermieter unverzüglich über die Kündigung des Mietobjektes zu informieren. Außerdem muss man bei einem Untermietvertrag berücksichtigen, dass der Hauptmieter immer noch der erste Ansprechpartner des Vermieters ist und er für Schäden haften muss sowie eine Erhaltungspflicht hat. Das gilt auch für Mietausfälle. Falls der/die Untermieter*in nicht zahlt, bleibt die Zahlungsverpflichtung des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter trotzdem bestehen. Der Hauptmieter ist weiters dazu verpflichtet, das Mietobjekt im vereinbarten Zustand an den Untermieter zu übergeben und diesen im vereinbarten Gebrauch nicht zu stören.
Für den Fall, dass ein Fehlverhalten der Hauptmieters zum Wohnungsverlust des Untermieters führt oder der Hauptmieter seine Verständigungspflicht verletzt, wird er schadenersatzpflichtig. Wenn wichtige Gründe für das Betreten des Mietobjektes vorliegen, hat der Untermieter den Zutritt zum Mietobjekt zu ermöglichen. Mit einer Besitzstörungsklage kann sich ein Untermieter auch bei anderen willkürlichen Störungen durch den Hauptmieter zur Wehr setzen. Anders als bei der Hauptmiete ist das Recht zur Untermiete nicht abtretbar (unter Lebenden oder von Todes wegen). Für wesentliche Änderungen am Mietobjekt braucht es die Zustimmung des/der Hauptmieter*in, welche/r seinerseits/ihrerseits wiederum die Zustimmung vom/von der Eigentümer*in braucht. Die Beendigung des Untermietverhältnisses funktioniert gleich, wie auch beim Hauptmietverhältnis.
Ein/e Untermieter*in kann sein/ihr Benützungsrecht ausschließlich vom/von der Hauptmieter*in ableiten und er/sie steht in keinem Vertragsverhältnis mit dem Haus- oder Wohnungseigentümer. Dabei hat grundsätzlich ein Wechsel des/der Eigentümer*in keine direkten Auswirkungen auf ein bestehendes Untermietverhältnis. Für den Fall, dass im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vom Haus- oder Wohnungseigentümer eine Zustimmung zur Untervermietung erteilt wurde, ist an diese auch der/die neue Eigentümer*in gebunden. Hingegen kann im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes ein Käufer eines Mietobjektes einen bestehenden Hauptmietvertrag unmittelbar nach dem Ankauf aufkündigen, wenn das Hauptmietverhältnis nicht im Grundbuch eingetragen war. Für den Fall, dass der/die bisherige Hauptmieter*in die von ihm/ihr weitervermietete Wohnung kauft, bleibt das bestehende Untermietverhältnis weiter bestehen ein solches und wandelt sich nicht in ein Hauptmietverhältnis um.
Für den Fall, dass ein Hauptmietvertrag beendet wird und der/die Eigentümer*in eine Räumung des Objektes anstrebt, ist diese auch gegenüber dem Untermieter durchsetzbar. Deshalb ist ein Hauptmieter auch verpflichtet, seinen Untermieter über eine Auflösung des Hauptmietverhältnisses unverzüglich zu informieren.
Dabei ist es auch möglich, dass ein Untermieter gegen den Hauptmieter auch Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn der Hauptmietvertrag beendet wurde und dem/der Hauptmieter*in hierbei ein schuldhaftes Verhalten zur Last gelegt werden kann. Falls jedoch ein eigentlicher Hauptmietervertrag nur Untermiete abgeschlossen wurde über einen sogenannten Strohmann, kann eine sogenannte Scheinuntermiete vorliegen. Hierbei kann dann ein Untermieter bei einer Schlichtungsstelle einen Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter stellen (§ 34a MRG: Räumungsschutz des Scheinuntermieters).
Neben der klassischen Untervermietung der Wohnung oder Teilen der Wohnung, die wir bis hierher erläutert haben, gibt es noch die andere Form der Untervermietung, die Kurzzeituntervermietung. Diese wird nach verschiedenen Zwecken unterschieden:
Ist die Wohnung zu reinem Wohnzweck gewidmet, ist die kurzzeitige Vermietung für touristische Zwecke nur mit entsprechender Umwidmung (Baubewilligung oder Ausnahmegenehmigung des/der Bürgermeister*in) möglich. Weiters gibt es eine Meldepflicht bei der Gemeinde und beim örtlichen Tourismusverband. Für berufliche Zwecke oder Übergangslösungen wichtig ist, dass die Befristung auch der Untermiete von min. 3 Jahren nicht unterschritten werden darf. Sollte der/die Untermieter*in selbst kurzzeitig wegen beruflicher Zwecke in die Wohnung ziehen wollen, gäbe es theoretisch aber noch das Modell der Halbjahresmietverträge.
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