Der Übergabsauftrag

Gem. § 567 Abs 1 ZPO können bei befristeten Mietverträgen sowohl der Vermieter als auch der Mieter noch vor Ablauf der Bestandzeit einen gerichtlichen Auftrag zur Übergabe (seitens des Vermieters) bzw. zur Übernahme (seitens des Mieters) des Mietgegenstandes gerichtlich beantragen. Damit wird dem Gegner aufgetragen, den Mietgegenstand – bei sonstiger Exekution (Räumung) – zu übergeben bzw. zu übernehmen.

Der Übergabsauftrag ist also bei befristeten Mietverträgen möglich, die ohne vorhergegangener Aufkündigung nach Ablauf einer bestimmten Zeit erlöschen (unbedingter Endtermin). Dieser wird von Vermieter*innen meist dann beantragt, wenn die Vermutung naheliegt, dass der/die Mieter*in den Mietgegenstand nicht zeitgerecht (also mit Ablauf der Befristung) räumen wird. Dadurch kann ein Räumungsprozess vermieden werden. Es ist eine Möglichkeit, die stillschweigende Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis zu vermeiden.

Die Möglichkeit zum Übergabsauftrag nach ZPO besteht unabhängig vom Anwendungsbereich des MRG immer, kann also auch für z.B. Pacht, Leihe, Prekarium verwendet werden. Die Zurückziehung des Antrags unter Anspruchsverzicht schließt eine spätere Räumungsklage nicht aus.

Der Übergabsauftrag kann bei Mietverhältnissen, die länger als 6 Monate befristet sind, nur innerhalb der letzten 6 Monate des Bestandsverhältnisses gestellt werden. Folgende Schritte sind zu beachten:

1. Der/die Vermieter*in beantragt max. 6 Monate vor Ende der Befristung den Übergabsauftrag bei Gericht
2. Der/die Mieter*in erhält vom Gericht ohne Anhörung den Auftrag, den Mietgegenstand innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf der vereinbarten Bestandszeit bei sonstiger Exekution geräumt zu übergeben oder dagegen binnen 4 Wochen Einwendungen zu erheben
3. Erhebt der/die Mieter*in keine Einwendungen, tritt Rechtskraft ein (Exekutionstitel) oder
   Werden Einwendungen erhoben, wird ein streitiges Verfahren eingeleitet und über den Antrag mit Urteil entschieden. Zur Einwendung vom/von der Mieter*in braucht es grundsätzlich keine Angabe von Gründen, d.h. es genügt auch eine sogenannte leere Einwendung
4. Sobald Rechtskraft eingetreten ist (entweder ohne Einwendungen oder durch Urteil) kann der Übergabsauftrag 14 Tage nach Ende der Befristung exekutiert werden

Nach demselben Prinzip wie der Übergabsauftrag kann auch der/die Mieter*in seinerseit/ihrerseits einen Übernahmsauftrag bei Gericht beantragen. Dieser kommt aber in der Praxis äußerst selten vor.