Mietzinsreserve & wie sie berechnet wird

Die Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG stellt die Einnahmen und Ausgaben eines Mietshauses aus der Hauptmietzinsabrechnung (fällig bis 30.6. des Folgejahres) gegenüber. Diese Aufstellung der Hauptmietzinsabrechnung ist jedoch nur im Vollanwendungsbereich des MRG durchzuführen. Kommt ein positiver Saldo dabei heraus, nennt man diese Mietzinsreserve (welche eine fiktive Rechnungsgröße darstellt). Aus dieser sind dann in Folge dringend notwendige Erhaltungsarbeiten am Gebäude zu finanzieren. Anders als bei der Betriebskostenabrechnung hat aber kein/e Mieter*in das Recht ein eventuelles Guthaben aus der Hauptmietzinsabrechnung rückerstattet zu bekommen. Gegenteilig ist auch kein/e Mieter*in dazu verpflichtet, einen eventuellen Minussaldo auszugleichen.

Die Hauptmietzinsabrechnung ist vom/von der Vermieter*in an einer geeigneten Stelle im Haus aufzulegen. Als Mieter*in kann man in die dazugehörigen Belege Einsicht nehmen und sich auch auf eigene Kosten Kopien davon anfertigen lassen. Für Mietparteien ist die Hauptmietzinsreserve vor allem hinsichtlich der darin ausgewiesenen Beträge – der Mietzinsreserve oder dem Mietzinsabgang – interessant. Beides kann dafür mitentscheidend sein, ob der Mietzinszins in einem Verfahren auf Hauptmietzinserhöhung zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten erhöht werden darf oder nicht.

Die Kosten der Erhaltung haben Vermieter*innen im Vollanwendungsbereich MRG aus der Mietzinsreserve zu tragen. Dies ist die Summe aller Mietzinse einschließlich von Beträgen für trotz Vermietbarkeit nicht vermietete oder vom Vermieter selbst benützte Teile des Hauses, abzüglich der Kosten von getätigten Erhaltungsarbeiten in den 10 vorausgegangenen Jahren.  Reicht die Mietzinsreserve nicht für alle Erhaltungsarbeiten aus, so sind diese gereiht nach bautechnischer Dringlichkeit auszuführen. Jedenfalls müssen Arbeiten vorrangig ausgeführt werden, die

• kraft öffentlich-rechtlichen Auftrages auszuführen sind
• die Sicherheit von Personen oder Sachen betreffen
• die Aufrechterhaltung von Ver- und Entsorgungsanlagen betreffen.

Reicht die Mietzinsreserve nicht aus, um die Erhaltung des Objektes sicherzustellen, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse beim Gericht bzw. bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde zu stellen. Weist die Mietzinsreserve nach Durchführung aller Erhaltungsarbeiten hingegen noch Geld auf, so ist der Vermieter verpflichtet, damit nützliche Verbesserungsarbeiten auszuführen. Das MRG zählt als solche u.a. auf:

• die Neuerrichtung oder Verbesserung von Versorgungs- und Kanalisationsanlagen
• die Errichtung von Anlagen zur gemeinsamen Benützung (zB Aufzugsanlagen)
• die Verbesserung der Schalldämmung
• den Fernwärmeanschluss

Wenn Vermieter*innen Erhaltungs- bzw. Verbesserungsarbeiten, zu denen sie verpflichtet sind, nicht durchführt, gibt es die Möglichkeit für Mieter*innen, diese gerichtlich geltend zu machen. Die Instandhaltung des Mietgegenstandes im Inneren (Abdichten tropfender Wasserhähne, Desinfektionsmaßnahmen gegen oberflächliche Schimmelbildung) sowie die Wartung ist aber, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, Sache des/der Mieters/in. Bei Vorliegen von ernsten Schäden muss der/die Mieter*in dem/der Vermieter*in sofort Mitteilung machen.