Erhaltungs- & Verbesserungspflichten von Vermieter*innen

Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen Vermieter*innen nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür sorgen, dass das Haus, die Mietobjekte und die Gemeinschaftsanlagen im jeweils “ortsüblichen Standard” erhalten werden. Erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner müssen beseitigt werden. Auch müssen Vermieter*innen nützliche Verbesserungsarbeiten  am Haus und an den Mietobjekten durchführen, wenn das für den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist. Nützliche Arbeiten am Haus haben Vorrang vor jenen an Mietobjekten. Verbesserungsarbeiten im Inneren eines Mietobjektes (z.B. der Wohnung) dürfen nur mit Zustimmung des/der Mieter*in durchgeführt werden.

Was gilt in der Teilanwendung & im Vollausschluss MRG?

Hier gibt es die gesetzlichen Erhaltungspflichten nach ABGB, die zwar streng sind, jedoch jederzeit durch eine Vereinbarung zwischen Vermieter*in und Mieter*in abgeändert werden können (außer das Konsumentenschutzgesetz sieht etwas anderes vor). Wurde nichts anderes vereinbart, muss der/die Vermieter*in auf seine/ihre Kosten das Mietobjekt in brauchbarem Zustand übergeben und in brauchbarem Zustand erhalten sowie die Mieter “in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören”. Ist daher zur uneingeschränkten Erhaltung verpflichtet und muss nicht nur ernste Schäden beheben, erhebliche Gefahren für die Gesundheit beseitigen und die allgemeinen Teile des Hauses erhalten.

Folgendes fällt im Vollanwendungsbereich MRG in die Erhaltungspflichten von Vermieter*innen:

• allgemeine Teile des Hauses
  (z.B. Fassaden, Dach, Außenhaut, Rollläden, Trennwand zwischen 2 Objekten, durchgehende Leitungen für oder von mehreren Bestandsgegenständen, Gegensprechanlagen)
• einschließlich Gemeinschaftsanlagen
  (z.B. Aufzug, Waschküche, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen)
  Arbeiten, die zur Aufrechterhalten des Betriebs und Benützung durch Bewohner dienen
  Entfällt, wenn alle Mieter*innen für die gesamte Dauer ihres Mietverhältnisses darauf verzichten
  Ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage wirtschaftlich nicht zu vertreten, ist eine vergleichbare neue Anlage zu errichten
• Arbeiten zur Erhaltung mit vermieteter Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen mit vermieteten Wärmebereitungsgeräten
  seit 1.1.2015, jedoch nicht rückwirkend, daher gibt es bis zu diesem Zeitpunkt keinen Ersatzanspruch von Mieter*innen
• eine auf ernste Schäden des Hauses und die Brauchbarmachung von Mietgegenständen vor deren Vermietung eingeschränkte Erhaltung der inneren Räume
  Ein ernster Schaden des Hauses liegt vor, wenn die Schäden ein außerordentliches Ausmaß erreichen, insbesondere die Bausubstanz angreifen
• oder die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung
  (z.B. Schimmel, nicht geerdete Elektroleitungen, verbleite Rohrleitungen, Asbest und andere gesundheitsgefährdende Baustoffe)
  Hierfür muss ein objektiver Maßstab herangezogen werden. Hypersensibilität und Allergien von einzelnen Mieter*innen sind keine ausreichende Grundlage
  Anhaltspunkte können die Überschreitungen von Grenzwerten (z.B. beim Trinkwasser) sein
  Die Beseitigung dieser Gefahren kann nur dann vom Gericht aufgetragen werden, wenn sich die Gefährdung nicht durch andere (zumutbare) Maßnahmen beseitigen lässt (z.B. Lüften)
• Neueinführung und Umgestaltung kraft öffentlich rechtlicher Verpflichtungen
  z.B. vermutlich künftige Verpflichtung zum Ausstieg aus fossilen Brennstoffen, derzeit sind energetische Maßnahmen noch Verbesserungen
• Energiesparmaßnahmen und Anbringen von Verbrauchsmessgeräten
  z.B. Anbringen eines Vollwärmeschutzes, wenn die Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses stehen

Im Vollanwendungsbereich des MRG können die Kosten für die erforderlichen Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der letzten 10 Jahre, eines allenfalls zeitlich begrenzten erhöhten Hauptmietzinses (§ 18 MRG – wird aber wegen der Komplexität nie eingesetzt) und allfälliger Zuschüsse gezahlt werden. Weiters möglich ist eine Vorfinanzierung durch die Verwendung des eigenen oder fremden Kapitals (wenn die Tilgung & Verzinsung aus den Hauptmietzinseingängen der nächsten max. 10 Jahre gedeckt ist und diese max. 10 Jahre auch der Lebensdauer der Erhaltungsmaßnahme entsprechen).

Reichen diese Beträge/Möglichkeiten nicht aus, um alle anstehenden Arbeiten durchzuführen, muss eine Reihung nach Dringlichkeit erfolgen. Immer zuerst müssen die sogenannten “privilegierten Arbeiten” durchgeführt werden, und zwar ohne Rücksicht auf deren Wirtschaftlichkeit oder Finanzierbarkeit.

Privilegierte Arbeiten sind Maßnahmen,

• die aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Auftrages vorzunehmen sind
• die zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, notwendig sind
• die zum Betrieb bestehender Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitärer Anlagen erforderlich sind.

Das heißt privilegierte Maßnahmen müssen immer vom/von der Vermieter*in durchgeführt werden, egal ob das Geld dazu reicht.

Zur Verbesserungspflicht des/der Vermieter*in zählen alle Maßnahmen, die einen Verbesserungszweck haben (ein besserer, vorteilhafter, positiver Zustand soll erreicht werden), wirtschaftlich sind (hierbei muss der allgemeine Erhaltungszustand des Hauses berücksichtigt werden) und im § 4 Abs. 2 MRG genannt sind. Das sind wiederum die folgenden Maßnahmen:

• Neuerrichtung und Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären Anlagen in normaler Ausstattung
• Errichtung oder Ausgestaltung zeitgemäßer Gemeinschaftsanlagen in normaler Ausstattung, wie etwa Personenaufzüge, zentrale Waschküche oder Schutzraum vom Typ Grundschutz
• Maßnahmen, die eine dem Stand der Technik entsprechende Schalldämmung bewirken, etwa bei Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken oder obersten Geschoßdecken
• Anschluss an Fernwärmeversorgung
• Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts im Inneren eines Mietobjektes
• Umbau eines Mietobjektes, insbesondere eines solchen der Kategorie C und D in ein solches der Kategorie A oder B

Weiters dazu zählt der Einbau eines Behindertenauszugs, jedoch nur, wenn dies dem/der Vermieter*in nach Interessensabwägung zumutbar ist und die Kosten für Einbau und Erhaltung vom/von der Mieter*in getragen werden.

Grundsätzlich gibt es hier einen Vorrang von Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vor der Verbesserungen einzelner Mietgegenstände. Eine Vorfinanzierung ist nicht vorgesehen. Die Deckung kann über die Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre abzüglich der Kosten von in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsmaßnahmen erfolgen. Weiters kann eine schriftliche Vereinbarung mit der Mehrheit der Mieter getroffen werden, den Fehlbetrag aufzubringen. Die übrigen Mieter dürfen dabei durch die Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht übermäßig beeinträchtigt werden. Als letzte Möglichkeit gibt es noch die Vereinbarung über die befristete Erhöhung des Hauptmietzinses (nach § 16 Abs. 10 MRG).

Mieter*innen können die genannten Erhaltungs-& Verbesserungsarbeiten auch erzwingen. Führen Vermieter*innen im Vollanwendungsbereich des MRG Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten nicht durch, können sie dazu vom Gericht innerhalb angemessener Frist, längstens innerhalb eines Jahres, verpflichtet werden. Voraussetzung hierbei ist, dass es sich um eine in diesem Beitrag angeführte Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahme handelt. Hierbei muss ein Antrag bei Gericht eingebracht werden, der auf die Durchführung bestimmter Maßnahmen abzielt. Parteien sind der/die Antragssteller*in und der/die Vermieter*in (oder die Miteigentümergemeinschaft) als Antragsgegner. Weiters müssen alle übrigen Mieter*innen dem Verfahren beisitzen, ansonsten ist dieses nichtig.

Beantragen kann einen derartigen gerichtlichen Auftrag

• die Gemeinde, in der das Haus gelegen ist
• ein Hauptmieter des Hauses bezüglich folgender Erhaltungsarbeiten:

Wird die Durchführung von “privilegierten Arbeiten” aufgetragen, müssen diese in jedem Fall durchgeführt werden (einzige Ausnahme: Unwirtschaftlichkeit wegen bevorstehenden Abbruch des Hauses).

Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung können dem/der Vermieter*in nur dann gerichtlich aufgetragen werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.

Ist allerdings zur Finanzierung anderer Erhaltungsarbeiten eine Erhöhung des Mietzinses notwendig, muss der Antrag abgelehnt werden, wenn die Mehrheit der Mieter und der/die Vermieter*in diesen Erhaltungsarbeiten widerspricht. Widersprechen die Mieter*innen nicht, müssen die Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden (& es darf eine Erhöhung des Mietzinses nach § 18 MRG beantragt werden). Bei Anträgen auf nützliche Verbesserungen können Vermieter*innen anführen, dass die Kosten der erforderlichen und zu erwartenden Erhaltungsarbeiten die verrechenbare Mietzinsreserve (einschließlich Erhaltungs- & Verbesserungsbeiträge) übersteigen würde.

Frist zur Durchführung

Die Arbeiten müssen innerhalb einer angemessenen Frist (max. 1 Jahr) durchgeführt werden. Kommen Vermieter*innen diesem gerichtlichen Auftrag nicht nach, kann ein Zwangsverwalter bestellt werden, der die erforderlichen Arbeiten durchführen lässt. Die Exekution kann nur dann abgewiesen werden, wenn der/die Vermieter*in darlegt, dass die Arbeiten rechtzeitig begonnen aber ohne sein/ihr Verschulden nicht rechtzeitig beendet wurden.