Sonnen- & Hitzeschutz: Was darf montiert werden?

Änderungsrecht nach § 16 WEG

Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Wohnungseigentumsvertrag geregelt. Ergibt sich daraus die Zulässigkeit von Rollläden, Markise etc., so ist aus Sicht des Wohnungseigentumsrechts grundsätzlich keine weitere Abstimmung mit den Miteigentümer*innen notwendig. Falls nicht, kommt das Änderungsrecht für Wohnungseigentumsobjekte (§ 16 WEG) zur Anwendung.

Priviligierte Maßnahmen

Die „Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts“ fällt unter sogenannte priviligierte Maßnahmen. Hierfür ist ein besonderes, vereinfachtes Verfahren vorgesehen. Dabei sind die anderen Wohnungseigentümer schriftlich von der “Beschattung” zu verständigen. Die Zustimmung eines anderen Eigentümers gilt als erteilt, wenn er der Veränderung nicht innerhalb von zwei Monaten widerspricht.

Dies gilt somit für:

• Markisen, Außenjalousien, Rolläden, etc.

Beim Einbau einer Außenklimaanlage kommt dieses vereinfachte Verfahren nicht zur Anwendung. Hier ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Ersatz der Stimmen im Außerstreitverfahren

Wenn ein/e oder mehrere Miteigentümer*innen widerspricht bzw. die Zustimmung nicht erteilt, können die fehlenden Stimmen vor Gericht im Rahmen des Außerstreitverfahrens ersetzt werden, Für priviligierte Maßnahmen geht dies ohne genaue Prüfung. Für nicht priviligierte Maßnahmen wie die Außenklimaanlage muss geprüft werden auf mögliche:

• Schädigung des Hauses
• Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer und
• Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes und
• Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen als Folge

Da die Außenklimaanlage auch allgemeine Teile der Liegenschaft (die Fassade als Außenhaut des Gebäudes) betrifft gilt zusätzlich:

• Die Änderung muss entweder verkehrsüblich sein oder
• einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers entsprechen (behauptungs- und beweispflichtig dafür ist der änderungswillige Wohnungseigentümer).

Eine Wohnung ist anders zu betrachten als eine Arbeitsstätte, bei der Temperaturgrenzen durch Arbeitgeber*innen gehalten werden müssen. Wurde bei der Wohnung nicht vertraglich vereinbart, dass diese klimatisiert sein muss, ist davon auszugehen, dass eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit auch dann gegeben ist, wenn es an heißen Tagen mehr als 30 Grad in der Wohnung hat. Somit kann auch kein Einbau eines Hitzeschutzes vom Vermieter verlangt werden.

Zugesicherte Rechte im Mietvertrag

Wenn dem/der Mieter*in vom Vermieter beispielsweise im Mietvertrag die Zustimmung zur Anbringung einer Klimaanlage, Markise oder Rollladen erteilt wurde, dann kann der/die Mieter*in unter Beachtung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen diese ohne weitere Rücksprache einbauen.

Zustimmung des/der Vermieter*in

Besteht keine Vereinbarung, so ist aus Sicht des Mietrechts folgende Vorgehensweise einzuhalten: Der/die Mieter*in hat dem Vermieter den beabsichtigten Einbau mitzuteilen. Danach beginnt für den Vermieter eine Frist von zwei Monaten. Stimmt der Vermieter zu, kann sofort mit dem Einbau begonnen werden. Verstreichen die zwei Monate ohne Antwort, gilt die Zustimmung als erteilt.

Lehnt der Vermieter die Zustimmung ab, so kann unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung durch die Schlichtungsstelle bzw. das Gericht ersetzt werden (ähnlich dem Wohnungseigentum). Da Beschattungsvorrichtungen im Wesentlichen der Senkung des Energieverbrauchs dienen, wird eine Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter oft aufgehoben. Eine Zustimmung zum Einbau wird in der Regel auch durch das Gericht bzw. die Schlichtungsstelle erlangt werden können. Keine Zustimmung wird es geben, wenn die Beschattungsvorrichtungen die „äußere Erscheinung des Hauses“ beeinträchtigen.

Was ist bei einer Außenklimaanlage zu beachten?

Für den Einbau einer Außenklimaanlage (Split-Gerät) muss eine weitere Voraussetzung vorliegen: Die Veränderung muss „verkehrsüblich“ sein und „einem wichtigen Interesse des Mieters“ dienen. Der Oberste Gerichtshof hat in seinen bisherigen Entscheidungen die „Verkehrsüblichkeit“ von Außenklimaanlagen verneint. Daher besteht nach der derzeitigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung kein Anspruch des/der Mieters/in, dass der Vermieter einer Außenklimaanlage zustimmt (für Wohnungseigentümer*innen kann dasselbe vermutet werden). Es ist aber nicht auszuschließen, dass gerade bei einer zur Überhitzung neigenden Dachgeschoßwohnung von der Rechtsprechung im Einzelfall die Zustimmung zum Einbau erlangt werden könnte.

Was darf durch Mieter*innen montiert werden?

Ein Ventilator, der bloß an eine Zimmerdecke montiert wird, darf vom/von der Mieter*in grundsätzlich ohne Rücksprache mit dem Vermieter montiert werden. Ähnliches gilt für ein mobiles Klimagerät. Wenn das Gerät ohne Durchbrüche der Wand bzw. Ausschneiden des Fensters aufgestellt wird, darf es vom/von der Mieter*in ohne Rücksprache mit dem Vermieter betrieben werden.