Allgemeine Voraussetzungen für die Gültigkeit
Als allgemeine Voraussetzung für die Gültigkeit der Befristung ist das Wichtigste die Schriftlichkeit (d.h. die Unterschrift aller Vertragsparteien). Die Vereinbarung der Dauer bzw. der Befristung muss hierbei einen durchsetzbaren und bestimmten Endtermin haben, der im Vertrag festgehalten wird. Das heißt zusätzlich zur Zeitspanne (z.B. von 3 Jahren) muss Start- und Enddatum festgelegt sein. Eine falsche Befristungsvereinbarung oder die Nichteinhaltung dieser Formvorschriften führt zu einem unbefristeten Mietvertrag, für welchen der Kündigungsschutz greift.
Kündigungsrecht von Mietern
Mieter haben bei befristeten Mietverträgen ein gesetzliches Kündigungsrecht. Dieses gilt nach Ablauf eines Jahres mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Kalendermonats. Das heißt nach min. einem Jahr (nach dem Ende von 12 Monaten) können Mieter*innen mitteilen, dass sie zum Ende von 3 Monaten kündigen wollen. Das wiederum heißt die Erklärung zur Kündigung kann erst nach einem Jahr und 1 Monat erfolgen (denn es gilt der Monatsletzte als Kündigungstermin). Insgesamt kann ein/e Mieter*in also frühestens nach 16 Monaten ausziehen (die Monate 14-16 sind die Kündigungsfrist). Ein paar Beispiele hierzu:
- Am 1.1.2023 wurde ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Am 31.12. teilt der Mieter mit, dass er nach 3monatiger Kündigungsfrist kündigen möchte. Dies ist noch nicht möglich, da 12 Monate noch nicht abgelaufen sind. Der Mieter kann erst frühestens zum 1.1.2024 kündigen
- Am 1.1.2023 wurde ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Der Mieter gibt am 1.1.2024 die Erklärung zur Kündigung ab. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist (3 Monate) und des Kündigungstermins (Monatsletzter d.h. 31.1.2024) kann der Mieter mit 30.4.2024 ausziehen.
Dieses Kündigungsrecht ist unverzichtbar und unbeschränkbar. Die Kündigung muss jedoch schriftlich erfolgen.
Befristungsregelungen & Verlängerung
Wie bereits erwähnt muss die Befristung bei Wohnungen min. 3 Jahre betragen. Ist dies nicht gegeben, so handelt es sich immer um ein unbefristetes Mietverhältnis, in welchem nur die gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter*innen gelten (sofern diese auch im Mietvertrag vereinbart wurden). Jedoch Vorsicht: nach Ablauf dieser 3 Jahre gibt es die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung. Wenn der/die Mieter*in nicht auszieht, der/die Vermieter*in aber weiterhin den Mietzins einhebt, bzw. der/die Mieter*in diesen bezahlt gilt der Vertrag automatisch als stillschweigend verlängert.
Die stillschweigende Verlängerung passiert das erste Mal wieder befristet auf 3 Jahre. Wird das verlängerte Enddatum jedoch ein zweites Mal stillschweigend verlängert, so wandelt sich der Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um, welches nur mehr gerichtlich durch die gesetzlichen Kündigungsgründe gekündigt werden kann. Mieter*innen wiederum haben bei der stillschweigenden Verlängerung die Möglichkeit, den verlängerten Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu kündigen.
Um zu verhindern, dass es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommt, muss der/die Vermieter*in kurz vor Ablauf der Befristung auf die Beendigung des Mietverhältnisses bestehen und den/die Mieter*in zur Räumung auffordern. Wenn dann der/die Mieter*in nicht mit Ablauf der Befristung auszieht, muss der/die Vermieter*in binnen 14 Tagen nach Endtermin eine Räumungsklage erheben.
Normalerweise jedoch erfolgt eine Verlängerung ausdrücklich und einvernehmlich. Diese muss bei Wohnungen jedoch auch wieder auf min. 3 Jahre abgeschlossen werden. Die ausdrückliche Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses muss mit einem neuen (befristeten) Mietvertrag abgeschlossen werden, der unmittelbar an den vorher befristeten Mietvertrag anschließt. Auch dieser muss schriftlich (durch Unterschrift beider Vertragsparteien) sein. Hier reicht jedoch die neue gültige Befristung (mit Start und Enddatum) und der Verweis, dass die sonstigen Bedingungen des vorherigen Mietvertrags gelten.