Grundsätzlich können Mietverträge befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ein befristeter Mietvertrag endet dabei einfach durch Ablauf der festgelegten Zeit. Da die Regelung zur Befristung sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG gilt, ist es wichtig sich diese genauer anzusehen.
Die Befristungsregelungen des Mietrechtsgesetz gelten sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG. Solche befristeten Mietverträge enden durch Zeitablauf, das heißt es muss keine zusätzliche Kündigung erfolgen. Sie sind grundsätzlich kündigungsfeindlich, es kann aber eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit (vor dem Endtermin) gültig vereinbart werden. Hierbei sind aber die besonderen Kündigungsgründe zu berücksichtigen.
Das MRG hat Sonderbedingungen, die die Möglichkeit der Befristung und die Vertragsdauer nur beschränkt möglich macht. Das wichtigste hier: Befristete Verträge für Wohnungen müssen grundsätzlich immer min. 3 Jahre betragen. Für eine Verlängerung nach Ablauf der Befristung gilt dieselbe Regel.
Im Vollausschluss des Mietrechtsgesetz kann eine Befristung immer nach den Regeln des ABGB abgeschlossen werden. Es gibt hier grundsätzlich keine Ober- oder Untergrenze für die Befristung. Befristete Mietverträge können auf beliebige Dauer befristet abgeschlossen bzw. erneuert oder verlängert werden. Eine besondere Möglichkeit ist in dieser Befristung der sogenannte “Sechsmonatsvertrag”, der auf lediglich 6 Monate abgeschlossen werden kann. Bei der Geschäftsraummiete ist diese Form immer möglich, bei Wohnungen jedoch müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Das heißt der Sechsmonatsvertrag ist nur bei vorübergehenden beruflich bedingten Nebenwohnsitzen möglich. Diese Verträge unterliegen keinen Beschränkungen des MRG.
Als allgemeine Voraussetzung für die Gültigkeit der Befristung ist das Wichtigste die Schriftlichkeit (d.h. die Unterschrift aller Vertragsparteien). Die Vereinbarung der Dauer bzw. der Befristung muss hierbei einen durchsetzbaren und bestimmten Endtermin haben, der im Vertrag festgehalten wird. Das heißt zusätzlich zur Zeitspanne (z.B. von 3 Jahren) muss Start- und Enddatum festgelegt sein. Eine falsche Befristungsvereinbarung oder die Nichteinhaltung dieser Formvorschriften führt zu einem unbefristeten Mietvertrag, für welchen der Kündigungsschutz greift.
Mieter haben bei befristeten Mietverträgen ein gesetzliches Kündigungsrecht. Dieses gilt nach Ablauf eines Jahres mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Kalendermonats. Das heißt nach min. einem Jahr (nach dem Ende von 12 Monaten) können Mieter*innen mitteilen, dass sie zum Ende von 3 Monaten kündigen wollen. Das wiederum heißt die Erklärung zur Kündigung kann erst nach einem Jahr und 1 Monat erfolgen (denn es gilt der Monatsletzte als Kündigungstermin). Insgesamt kann ein/e Mieter*in also frühestens nach 16 Monaten ausziehen (die Monate 14-16 sind die Kündigungsfrist). Ein paar Beispiele hierzu:
Dieses Kündigungsrecht ist unverzichtbar und unbeschränkbar. Die Kündigung muss jedoch schriftlich erfolgen.
Wie bereits erwähnt muss die Befristung bei Wohnungen min. 3 Jahre betragen. Ist dies nicht gegeben, so handelt es sich immer um ein unbefristetes Mietverhältnis, in welchem nur die gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter*innen gelten (sofern diese auch im Mietvertrag vereinbart wurden). Jedoch Vorsicht: nach Ablauf dieser 3 Jahre gibt es die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung. Wenn der/die Mieter*in nicht auszieht, der/die Vermieter*in aber weiterhin den Mietzins einhebt, bzw. der/die Mieter*in diesen bezahlt gilt der Vertrag automatisch als stillschweigend verlängert.
Die stillschweigende Verlängerung passiert das erste Mal wieder befristet auf 3 Jahre. Wird das verlängerte Enddatum jedoch ein zweites Mal stillschweigend verlängert, so wandelt sich der Mietvertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um, welches nur mehr gerichtlich durch die gesetzlichen Kündigungsgründe gekündigt werden kann. Mieter*innen wiederum haben bei der stillschweigenden Verlängerung die Möglichkeit, den verlängerten Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu kündigen.
Um zu verhindern, dass es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommt, muss der/die Vermieter*in kurz vor Ablauf der Befristung auf die Beendigung des Mietverhältnisses bestehen und den/die Mieter*in zur Räumung auffordern. Wenn dann der/die Mieter*in nicht mit Ablauf der Befristung auszieht, muss der/die Vermieter*in binnen 14 Tagen nach Endtermin eine Räumungsklage erheben.
Normalerweise jedoch erfolgt eine Verlängerung ausdrücklich und einvernehmlich. Diese muss bei Wohnungen jedoch auch wieder auf min. 3 Jahre abgeschlossen werden. Die ausdrückliche Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses muss mit einem neuen (befristeten) Mietvertrag abgeschlossen werden, der unmittelbar an den vorher befristeten Mietvertrag anschließt. Auch dieser muss schriftlich (durch Unterschrift beider Vertragsparteien) sein. Hier reicht jedoch die neue gültige Befristung (mit Start und Enddatum) und der Verweis, dass die sonstigen Bedingungen des vorherigen Mietvertrags gelten.
Für befristete Mietverträge gibt es, unabhängig von der Befristungsdauer einen Befristungsabschlag von 25% auf den Hauptmietzins im Vollanwendungsbereich des MRG. Dieser Befristungsabschlag gilt also für:
Wenn sich der befristete Mietvertrag in weiterer Folge zu einem unbefristeten Vertrag umwandelt, gilt der Befristungsabschlag nicht mehr. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Abschlag im ursprünglichen Mietvertrag unter Angabe des zulässigen und tatsächlichen Mietzinses schriftlich angeführt wurde.
Die Befristung von Mietverträgen nach MRG gilt sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG. Hierbei ist wichtig, dass die Befristung von Wohnungen min. 3 Jahre betragen muss und die Befristung schriftlich vereinbart werden muss. Kündigungsmöglichkeiten haben Vermieter*innen nur aufgrund der gesetzlichen Kündigungskriterien, Mieter*innen können frühestens nach 16 Monaten kündigen. Verlängerungen können auch stillschweigend erfolgen, das erste mal noch auf 3 Jahre, beim zweiten Mal wandelt sich das Mietverhältnis in ein unbefristetes um. Daher empfiehlt sich auf Wunsch immer eine ausdrückliche Verlängerung.
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