Zur Zwangsversteigerung einer Immobilie kommt es immer dann, wenn der/die Eigentümer*in überschuldet ist. Wie diese abläuft und worauf man achten muss, erklären wir in diesem Beitrag.
Kann ein/e Immobilieneigentümer*in den Hypothekarkredit nicht mehr abbezahlen, kommt es zur Zwangsversteigerung. Bisher waren besonders Immobilieneigentümer von einer Zwangsversteigerung betroffen, bei denen sich die Einnahmensituation plötzlich stark verschlechtert hat. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen im Immobilienmarkt werden sich jetzt jedoch auch viele Immobilieneigentümer mit dem Thema Zwangsversteigerung beschäftigen müssen, bei denen eine Anschlussfinanzierung ansteht. Im Regelfall wird jedoch bei Ausfall von Zahlungen nicht gleich mit einer Versteigerung der Immobilie gedroht. Dies ist meist eine letzte Maßnahme der Bank, die hohen Schulden einzutreiben. Der/die Schuldner*in kann dann nicht mehr selbst darüber entscheiden, ob es zu einer Versteigerung der Immobilie durch das Gericht kommt. Er/sie kann eine Versteigerung nur dadurch abwenden, indem er/sie seine Schulden zeitnah begleicht. Die Gründe für eine Zwangsversteigerung können vielfältig sein, z.B.
Egal aus welchem Grund eine Zwangsversteigerung droht, zeigt man sich gegenüber dem/der Gläubiger*in kooperativ, könnte diese/r das Einverständnis für eine Verkaufsfrist geben, bis wann die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu veräußern ist. Auch die Gläubigerbank hat ein Interesse daran, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu veräußern, aber gleichzeitig soll die Liegenschaft so schnell wie möglich verkauft werden. In der Regel muss der daher Verkauf schnell über die Bühne gehen, ansonsten kommt es zur Zwangsversteigerung.
Grundsätzlich muss man 3 Arten von Versteigerungen unterscheiden: Die Zwangsversteigerung durch das Gericht, die „freiwillige Feilbietung“ durch den Notar und Versteigerungen durch private Unternehmer. In der Praxis überwiegt noch die „klassische“ gerichtliche Zwangsversteigerung.
Als erstes leitet die Bank als Gläubiger das Versteigerungsverfahren Immobilie ein. Daraufhin wird ein Versteigerungstermin bestimmt und gemäß §170 EO (Exekutions-Ordnung) werden wichtige Inhalte wie Bezeichnung der Liegenschaft, Angaben über den Wert der Liegenschaft, die Größe des Grundstücks, das Mindestgebot, Höhe der Sicherheitsleistung, etc. veröffentlicht.
Der organisatorische Ablauf bei der Versteigerung von Immobilien sieht wie folgt aus:
Bevor das Objekt über eine öffentliche Ausschreibung in die Versteigerung geht, legt ein Gutachter (allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständiger) den Schätzwert der Liegenschaft fest. Der Schätzwert dient zur Festlegung des sogenannten Vadiums. Diese Sicherheitsleistung beträgt ein Zehntel des Schätzwertes. Weiterhin stellt die Hälfte des Schätzwertes das geringste Gebot dar. Zu beachten ist dabei, wonach mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers auch ein höherer Betrag als geringstes Gebot möglich ist.
Nach der Festlegung der Ediktdatei und des Versteigerungstermins werden folgende Punkte bekannt gemacht:
Bei der Versteigerung von Immobilien handelt es sich um eine öffentliche Veranstaltung und bis auf den/die bisherige/n Eigentümer*in kann jede geschäftsfähige Person auf die Immobilie steigern. Voraussetzung ist die Legitimation durch ein gültiges Ausweisdokument.
Im Falle einer Vertretungsperson benötigen Bieter*innen eine notarielle Bietervollmacht sowie bei Firmenvertretung einen aktuellen Firmenbuchauszug. Wenn ein/e künftige/r Miteigentümer*in nicht anwesend sein kann, benötigen Bieter*innen dann zudem eine notariell beglaubigte Vollmacht. Mitzubringen ist weiters der Nachweis der erbrachten Sicherheitsleistung, das sogenannte Vadium (10 % des Schätzwertes). Dieses Vadium muss in Form von Namenssparbüchern oder Losungswort-Sparbüchern hinterlegt und mitgeführt werden.
Der durchführende Richter verliest vor Beginn der Versteigerung folgende relevante Informationen:
Sind die Regularien verlesen, geht die Bietstunde los und die Bieter dürfen ihre Gebote abgeben.
Das Mindestgebot beträgt in etwa die Hälfte des Schätzwertes der Liegenschaft. Fordert der Gläubiger ein höheres Mindestgebot, so kann auch dieser höhere Wert als Startpreis für die Versteigerung der Immobilie festgelegt werden. Der Schätzwert wiederum, welcher durch einen gerichtlich beeideten Gutachter festgelegt wird, bleibt unverändert.
Bei den sogenannten „Versteigerungsstufen“, welche maximal 3 % des fixierten Schätzwertes betragen dürfen, wird durch den Richter während der Versteigerung das jeweils nächstmögliche Mindestgebot vorgegeben.
Die Dauer der Bietstunde ist abhängig davon, wie viele Bieter anwesend sind und ob sich ein entsprechender Bieterwettstreit entwickelt. Erst wenn auch nach zweimaliger Aufforderung durch den Richter kein weiteres Gebot abgegeben wird, erfolgt die Bestätigung und Erteilung auf das höchste Gebot, das sogenannte Meistbot. Der Höchstbietende ist allerdings nicht automatisch damit der neue Eigentümer der Immobilie. Der Richter hat nach Schluss der Versteigerung dann die Anwesenden über die Gründe zu belehren, aus welchen gegen die Erteilung des Zuschlags Widerspruch erhoben werden kann.
Um den Zuschlag zu erhalten, muss das Meistbot mindestens 50 % des Schätzwertes sein. Wenn das Gebot jedoch unter drei Viertel des Wertes liegt, kann der/die Bieter*in innerhalb von 14 Tagen noch überboten werden. Dabei kann der/die Bieter*in als Erstbieter ebenfalls den Betrag anheben und ein neues Mindestgebot festlegen.
Haben Bieter*innen die Immobilie ersteigert, werden die 10% Sicherheitsleistung (das Vadium) als Anzahlung einbehalten. Zudem wird ein Verteilungstermin genannt, welcher für gewöhnlich in etwa 2 Monate später ist und zu welchem alle Gläubiger eingeladen werden. Bei diesem erfahren die Gläubiger, welcher Anteil aus dem durch die Zwangsversteigerung eingetriebenen Geldes, ihnen zufließt.
Bis zu diesem Termin muss der/die Bieter*in als neue/r Eigentümer*in der Immobilie den gesamten Kaufpreis bezahlen. Erst dann ersucht das Gericht um die Eintragung des/der Bieter*in als neuer Eigentümer ins Grundbuch, auch wenn diese/r bereits ab dem Zeitpunkt des Zuschlags neue/r Eigentümer*in ist.
Ein Rücktritt vom Angebot ist in Österreich innerhalb der Zuschlagsfrist von 2 Monaten noch möglich, sofern Bieter*innen den Zuschlag für den Immobilienerwerb erhalten haben. Die bezahlte Sicherstellung (Vadium, 10 % des Schätzpreises), welche unmittelbar nach dem Zuschlag zu leisten ist, erhalten Bieter*innen in diesem Fall dann aber nicht zurück. Anders ist es, wenn der Gläubiger mit dem Angebot nicht einverstanden ist. Dann erhalten Bieter*innen auch das Vadium zurück.
Liegenschaften, die im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden, können in der Immobilienrubrik der Tageszeitungen vermerkt sein, man kann bei den zuständigen Gerichten nachfragen oder man schaut bei der Ediktsdatei des Justizministeriums.
Ein Edikt ist eine öffentliche Bekanntmachung. In der Ediktsdatei des Justizministeriums werden gerichtliche Bekanntmachungen veröffentlicht. Hier finden sich insbesondere alle Bekanntmachungen aus dem Insolvenzverfahren sowie Veröffentlichungen der Bezirksgerichte, die im Zusammenhang mit gerichtlichen Versteigerungen stehen.
Auf der Seite der Justiz Ediktdatei können Interessent*innen über eine Suchmaske nach passenden Immobilien suchen. Dabei stehen unterschiedliche Suchvariante zur Wahl: eine einfache Suche, eine erweiterte Suche sowie eine Suche nach Aktenzeichen. Bei der erweiterten Suche können die Art der Liegenschaft, das Bundesland, die Region sowie der Schätzwert und der Versteigerungstermin als Suchkriterien angegeben werden.
Der Kauf einer Immobilie im Wege der Versteigerung könnte zu einem Schnäppchen werden, ist aber auch mit Unwägbarkeiten verbunden. Daher sollten potentielle Erwerber stets gut vorbereitet in eine Zwangsversteigerung gehen. Denn sobald der Zuschlag erteilt und die Sicherheit hinterlegt ist, ist ein Rücktritt vom Kauf fast immer mit einer finanziellen Einbuße verbunden.
Zu einer guten Vorbereitung zählen insbesondere folgende Punkte:
Realistisch gesehen sollte man jedoch nicht auf ein Schnäppchen hoffen. Denn zum einen werden meist viele Bieter vor Ort sein. Zum anderen liegen die Versteigerungssummen mittlerweile nur selten unter den regionalen Durchschnittswerten für Kaufobjekte.
Mit der Summe, zu welcher das Grundstück, Haus oder die Wohnung ersteigert werden konnte, sind noch nicht alle Kosten gedeckt. Auf neue Eigentümer*innen kommen weitere finanzielle Ausgaben zu. Die Höhe der Kosten hängt dabei von der Art der Versteigerung ab:
Eine zusätzliche Vermittlungsgebühr fällt nur an, wenn private Unternehmen die Versteigerung übernehmen. Ihre Höhe ist dann grundsätzlich Vereinbarungssache. Je nach voraussichtlichem Aufwand der Werbemaßnahmen wird ein gewisser Prozentsatz des Zuschlagspreises vereinbart werden. Die in der Regel vereinbarte Vermittlungsgebühr bei einer Immobilientransaktion ist bei 3-5 % anzusetzen. Bei zusätzlichen Werbemaßnahmen werden diese Kosten getrennt in Rechnung gestellt.
Kommt es zur Zwangsversteigerung von Liegenschaften, egal ob durch den Grundverkehr oder anderen Gründen (bei denen dann aber das Grundverkehrsrecht gilt) wird der Zuschlag nur unter dem Vorbehalt erteilt, dass dieser erst bei Vorliegen eines Genehmigungsbescheides oder einer Bestätigung rechtswirksam wird. Der Meistbietenden muss hier innerhalb einer vom Gericht festgesetzten Frist den Rechtserwerb bei der Grundverkehrsbehörde anzeigen.
Ist der Zuschlag dann nicht rechtswirksam, muss das Exekutionsgericht eine erneute Versteigerung anordnen.
Im neuen Versteigerungstermin dürfen als Bieter nur Personen zugelassen werden die eine Bieterbewilligung (Ausländergrundverkehr, land- & forstwirtschaftlicher Grundverkehr) oder eine Bestätigung über den Eingang der Erklärung (unbebaute Baugrundstücke) vorweisen. Diese Bewilligung/Bestätigung wird von der Grundverkehrsbehörde nur ausgestellt, wenn rechtzeitig (binnen 3 Wochen ab Bekanntmachung des Versteigerungstermins) darum angesucht wird und die Übertragung des Eigentums den grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen nicht widerspräche.
Die Person, die dann den Zuschlag erhalten, brauchen anschließend keine grundverkehrsrechtliche Genehmigung oder Bestätigung mehr.
Wenn keine Bewerbe um eine nötige Bieterbewilligung (bei Ausländergrundverkehr, land- & forstwirtschaftlichem Grundverkehr) oder Ausstellung einer Bestätigung (unbebaute Baugrundstücke) ansuchen oder es beim erneuten Versteigerungstermin keine Bieter mehr gibt oder keine gültigen Angebote abgegeben werden, bekommt der Meistbietende des ersten Versteigerungstermins den Zuschlag. Alle geschilderten Bestimmungen gelten auch für die freiwillige Feilbietung oder die Versteigerung eines gemeinschaftlichen Grundstücks.
Meist nur durch eigenen privaten Verkauf der Immobilie (oder Begleichung der Schulden). Egal aus welchem Grund eine Zwangsversteigerung droht, zeigt man sich gegenüber dem/der Gläubiger*in kooperativ, könnte diese/r das Einverständnis für eine Verkaufsfrist geben, bis wann die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu veräußern ist. Auch die Gläubigerbank hat ein Interesse daran, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu veräußern, aber gleichzeitig soll die Liegenschaft so schnell wie möglich verkauft werden. In der Regel muss der daher Verkauf schnell über die Bühne gehen, ansonsten kommt es zur Zwangsversteigerung.
Die Zwangsversteigerung durch das Gericht, die „freiwillige Feilbietung“ durch den Notar und Versteigerungen durch private Unternehmer. In der Praxis überwiegt noch die „klassische“ gerichtliche Zwangsversteigerung.
Liegenschaften, die im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden, können in der Immobilienrubrik der Tageszeitungen vermerkt sein, man kann bei den zuständigen Gerichten nachfragen oder man schaut bei der Ediktsdatei des Justizministeriums, wo die Bekanntmachung veröffentlicht werden muss.
Das Vadium ist ein 1/10 des Schätzwerts der zu versteigernden Immobilie, welches Bieter*innen bei der öffentlichen Versteigerung mitbringen müssen. Dieses Vadium muss in Form von Namenssparbüchern oder Losungswort-Sparbüchern hinterlegt und mitgeführt werden.
Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr und meist auch noch Notarkosten.
Ein Rücktritt vom Angebot ist in Österreich innerhalb der Zuschlagsfrist von 2 Monaten noch möglich, sofern Bieter*innen den Zuschlag für den Immobilienerwerb erhalten haben. Die bezahlte Sicherstellung (Vadium, 10 % des Schätzpreises), welche unmittelbar nach dem Zuschlag zu leisten ist, erhalten Bieter*innen in diesem Fall dann aber nicht zurück. Anders ist es, wenn der Gläubiger mit dem Angebot nicht einverstanden ist. Dann erhalten Bieter*innen auch das Vadium zurück.
Eine Zwangsversteigerung ist so ziemlich das unangenehmste Thema für den/die betroffene Immobilieneigentümer*in. Währenddessen gibt es auch für potenzielle Bieter*innen die Chance eine Immobilie zu erwerben. Gerichtliche Zwangsversteigerungen sind öffentliche Verfahren, an denen jede/r teilnehmen kann, sofern das Vadium (1/10 des Schätzwerts der Immobilie) durch ein Sparbuch mitgebracht wird.
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