Realteilung eines Grundstücks

Eine Realteilung ist die Aufteilung eines leeren Grundstückes der Fläche nach oder bei bebauten Grundstücken die Aufteilung durch Begründung von Wohnungseigentum. Im Zuge dessen geben die Eigentümer ihr Miteigentumsrecht im Sinne des ideellen Miteigentums an der Gesamtliegenschaft auf und erhalten stattdessen das Alleineigentum an einer Teilfläche bzw. Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt. Hier besprochen wird die Realteilung für unbebaute Grundstücke. Diese kann einvernehmlich stattfinden oder aber im Zuge einer Teilungsklage.

Eine Realteilung findet häufig statt, wenn ein Grundstück mehreren Eigentümern gehört und eine/r den Grundstücksverkauf anstrebt. Aber auch ein/e einzelne/r Eigentümer*in kann sein/ihr Grundstück aufteilen, um zu verkaufen oder weil die Teilung Vorteile wie eine intensivere Bebauung ermöglicht. Die Teilung bedarf einer notariell beglaubigten Urkunde, die eine klare Grundstückstrennung definiert. Durch Meldung beim Grundbuchamt wird die Realteilung durchgeführt, sofern kein Widerspruch zu einem geltenden Bebauungsplan herrscht und eine Baubewilligung vorhanden ist. Nach erfolgter realer Teilung existiert für jede Grundstücksparzelle ein eigenständiger Grundbuchauszug und ein/e unabhängige/r Eigentümer*in.

Die Grundvoraussetzung für eine Realteilung ist, dass es ein Grundstück gibt, welches eine wirtschaftliche Einheit bildet. Diese kann auch aus mehreren Grundstücken oder Grundstücksparzellen bestehen. Grundlage für die wirtschaftliche Einheit ist der Einheitswertbescheid, welcher vom Lagefinanzamt festgelegt wird. Zudem muss der Bebauungsplan die Teilung des Grundstücks zulassen. Ist das Grundstück mit einem Hypothekarkredit belastet, muss der/die Kreditgeber*in sein/ihr Einverständnis zur Teilung geben. Für die Realteilung ist folgendes Schritt für Schritt zu beachten:

1. Ist eine Grundstücksteilung geplant, müssen zunächst die rechtlichen Rahmenbedingungen geklärt werden. Das örtliche Gemeindeamt gibt hier Auskunft über baurechtliche Vorschriften, den Flächenwidmungs- und den Bebauungsplan, sowie weitere wichtige Grundstückseigenschaften. Grundsätzlich braucht jede Grundstücksteilung eine Bewilligung durch die Baubehörde. Die Grundstücksteilung ist zunächst beim Grundbuch zu melden.
2. Grundlage für eine rechtsgültige Realteilung ist die amtliche Vermessung des Grundstücks. Hierzu beauftragt/beauftragen der/die aktuelle Grundstückseigentümer einen Vermessungsingenieur, der die Vermessung vornimmt und die Teilgrundstücke absteckt.
3. Der Vermesser reicht die Grundstückspläne beim Katasteramt ein. Auf Ebene der Katastralgemeinde wird die Teilung auf regionale Gegebenheiten und Vorschriften geprüft. Halten die Pläne dieser Prüfung stand, erfolgt eine Eintragung im Katasterplan. Sofern kein direkter Verkauf durchgeführt wird, besitzt der/die Eigentümer*in des bisherigen Grundstücks nun zwei oder mehr geteilte, unabhängige Grundstücke. Gibt es mehrere ideelle Miteigentümer, so müssen sich diese darauf einigen, wem welches Grundstück gehört, entweder einvernehmlich (und vertraglich abgesichert), oder im Zuge der Teilungsklage vor Gericht.
4. Soll eines der unabhängigen Grundstücke verkauft werden, ist ein entsprechender Kaufvertrag aufzusetzen. Sobald Verkäufer und Käufer notariell beglaubigt unterschrieben haben, erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Dadurch wird die Übertragung des Eigentums des unabhängigen Grundstücks rechtswirksam.

benötigte Grunddienstbarkeiten mitdenken

Durch die Realteilung eines Grundstücks kann ein sogenanntes Hinterliegergrundstück entstehen. Das ist ein Grundstück, welches nicht direkt zugänglich ist und dessen Zufahrt und Versorgungsleitungen über ein anderes Grundstück gelegt werden müssen. Damit solche Grundstücke auch genützt werden können, braucht es Grunddienstbarkeiten (Wege- & Leitungsrechte) über das benachbarte Grundstück. Diese Nutzungsrechte am fremden Grundstück müssen mit dem/der Eigentümer*in des vorderen oder benachbarten Grundstücks vertraglich vereinbart werden. Anschließend werden sie im Lastenblatt (C-Blatt) des benachbarten (dienenden) Grundstücks als Einräumung des Rechts, sowie im A2-Blatt des Hinterliegergrundstücks (ausübendes Recht) eingetragen.

Ideelle Teilung als Alternative für bebaute Grundstücke

Die Realteilung bedeutet die physische Teilung eines Grundstücks in mindestens zwei unabhängige Teile. Sollte die reale Teilung nicht möglich sein (z.B. durch den geltenden Bebauungsplan), ist eine ideelle Teilung möglich. Hier ändert sich nichts an der physischen Eigenschaft eines Grundstücks (Größe, Abgrenzung etc.). Stattdessen bilden die einzelnen Eigentümer eine Eigentümergemeinschaft, die die Liegenschaft gemeinsam besitzen (es wird also Wohnungseigentum begründet). Hierbei ist es notwendig, dass min. 2 Wohnungseigentumsobjekte auf dem Grundstück existieren (z.B. Reihenhäuser, Zweifamilienhaus,…), die parifiziert werden können, dass heißt Wohnungseigentum kann niemals auf einem unbebauten Grundstück erfolgen. Ist das Bauwerk noch nicht vorhanden, reicht es jedoch wenn eine aufrechte, rechtskräftige Baugenehmigung mit einem Einreichplan vorhanden ist. Im Gegensatz zur Realteilung können die Eigentümer bei der ideellen Teilung, also beim Wohnungseigentum über die Liegenschaft nur gemeinschaftlich verfügen.

Kosten der Realteilung

Erstmal vorweg: Die Realteilung eines Grundstücks ist nicht billig. Folgende Kosten fallen für eine solche behördliche Änderung des Eigentums an:

• Kosten für die amtliche Neuvermessung des Grundstücks
• Notarkosten für die Beglaubigung des Vertrags (z.B. Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Teilungsvertrag)
• Grundbuchseintragungsgebühr (im Fall der Veräußerung 1,1% des Kaufpreises)

Dabei richtet sich die konkrete Höhe der Beträge nach dem Grundstück. Folgende Einflussgrößen spielen hier eine Rolle:

• Grundstücksgröße
• Grundstückswert
• Anzahl an Teilungen (Parzellenanzahl)
• Anzahl der benötigten Grenzsteine
• Lage des Grundstücks (Region)

Entsprechende Gebühren für die einzelnen Vermessungsschritte ergeben sich aus gestaffelten Kosten. Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, sowie Gerichts und Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Entsprechend gut sollte eine solche Teilung überlegt und mit dem Marktwert abgewogen werden.

Teilung & Verkauf

Eine Teilung ist dann sinnvoll, wenn der voraussichtliche Verkaufspreis diese Kosten mit abdeckt. Unter gewissen Umständen kann jedoch vor dem Verkauf des gesamten Grundstücks eine Teilung sinnvoll sein und zwar dann, wenn durch die Teilung ein höherer Verkaufserlös erzielt werden kann. Dies hängt im Einzelfall von folgenden Kriterien ab:

• das Grundstück ist überdurchschnittlich groß
• nach der Teilung ist es möglich, die Teilgrundstücke unabhängig voneinander zu bebauen
  d.h. die Teilgrundstücke verfügen alle über eine Flächenwidmung als Bauland

Übergroße Grundstücke zu teilen und separat zu verkaufen ist nicht unüblich. Der höhere Ertrag, der daraus zu gewinnen ist, ergibt sich daraus, dass ab einer gewissen Größe weitere Quadratmeter einer geringeren Wertigkeit unterliegen. Was wiederum mit dem Verkauf zwei kleinerer Grundstücke umgangen werden kann. Grundsätzlich ist aber sehr genau auszurechnen, wieviel an Kosten für die Teilung dem Erlös des getrennten Verkaufs gegenübersteht. Eine Aufteilung ist in jedem Fall nur dann sinnvoll, wenn beide Grundstücksteile dann als Bauland gewidmet sind d.h. auch separat bebaut werden dürfen. Falls nicht ist der Verkauf jenes Grundstücks, dass nicht bebaut werden darf, äußerst schwierig und der Marktwert würde erheblich gesenkt werden.