Das Wohnrecht

Das Wohnrecht ist das Recht, ein Gebäude als Wohnung zu benutzen, dessen Eigentümer*in ein/e andere/r ist. Dies ist eine Form des Gebrauchsrechts, und damit eine persönliche Dienstbarkeit (Servitut). Das Wohnrecht kann daher nicht übertragen werden. Der/die Wohnrechtsbegünstigte darf die Immobilie grundsätzlich nur selbst bewohnen (und das Zubehör wie Garage oder Garten benutzen), die Immobilie aber nicht vermieten. Als Wohngebrauchsrecht wird dieses im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs eingetragen.

Am häufigsten wird das Wohnrecht innerhalb der Familie gewährt – und zwar bei Erbschaften und Schenkungen:

• Schenkung an die Kinder: Manchmal möchte die ältere Generation die Immobilie schon zu Lebzeiten verschenken (dies hat Steuerliche Aspekte was die Grunderwerbsteuer angeht). In diesem Fall sichern sich die Eltern/Großeltern oft ein lebenslanges Wohnrecht.
• Absicherung von Lebensgefährten bei Erbschaft: Hier geht es darum, dass Immobilieneigentümer im Fall ihres Ablebens den Partner absichern wollen. Sie vererben dann die Immobilie z. B. an die Kinder, legen im Testament aber ein Wohnrecht für den hinterbliebenen Lebensgefährten fest.

Grundsätzlich besteht bei der Gestaltung des Wohnrechts Vertragsfreiheit bezüglich der Vereinbarung. Folgende Rechte & Pflichten gelten daher nur in der Regel:

Nutzungsrecht

Das wichtigste Recht des Wohnrechts ist es, die Immobilie selbst zu bewohnen, dabei ist es egal, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Haus oder eine andere bewohnbare Immobilie handelt. Verboten ist im Wohnrecht als Gebrauchsrecht die Vermietung der Immobilie (dies fällt unter Fruchtgenuss). Meist gibt es zusätzlich zum Nutzungsrecht der Räume auch ein Nutzungsrecht für weitere, nicht bewohnbare Anlagen bzw. Flächen: z. B. die Heizung, den Garten, die Garage, den Keller oder auch den Aufzug.

Aufnahmerecht

Grundsätzlich ist das Wohnrecht ein persönliches Recht – das heißt, es gilt nur für die jeweils begünstigte Person. Unter bestimmten Gründen kann es aber ausgedehnt werden: zum Beispiel, um nahe Angehörige (insbesondere minderjährige Kinder), Lebenspartner oder Pflegepersonal aufzunehmen.

laufende Kosten

Das Wohnrecht wird für gewöhnlich ohne Entgelt gewährt. Das heißt, dass der/die Berechtigte kostenlos in der Immobilie wohnen darf. Es ist jedoch ebenfalls möglich, einen gewisses Entgelt zu vereinbaren. Die Betriebskosten oder konkret Aufwendungen für etwa Heizung, Strom und Reinigung muss der/die Berechtigte selbst tragen. Das Gleiche gilt auch für kleinere Reparaturen, welche der Instandhaltung dienen. Nur bei größeren Reparaturen bzw. Sanierungsarbeiten muss der/die Eigentümer*in zahlen. Allerdings ist es auch möglich, die Kosten anderweitig aufzuteilen, sofern dies vertraglich festgehalten wird. Eine Vereinbarung über die Tragung der Kosten macht immer Sinn, um Klarheit für beide Vertragsparteien zu schaffen.

Wohnrecht vs. Wohnungseigentum

Natürlich kann ein Wohnrecht auch für eine Eigentumswohnung gewährt werden. Für das Wohnungseigentum gilt, dass laufende Aufwendungen im Rahmen der Vorschreibung, sowie Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich vom/von der Wohnungseigentümer*in geschuldet werden und von diesem/dieser an die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung zu leisten ist. Das Wohnrecht ist lediglich eine Anteilsverfügung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die Verwaltung bleibt davon unberührt.

Wohnrecht vs. Mietrecht

In der Regel steht das Wohnrecht im Grundbuch in Österreich. Dadurch wird es zu einem sogenannten dinglichen Recht (genauer gesagt zur Dienstbarkeit) gezählt: Es gilt dann gegenüber jedem. Wird die Immobilie veräußert, bleibt dieses Recht trotzdem bestehen. Im Grundbuchauszug findet sich das Wohnrecht auf dem C-Blatt. Hier sind sämtliche Dienstbarkeiten vermerkt, mit denen eine Liegenschaft belastet ist. Der Eintrag im Grundbuch lautet üblicherweise auf „Wohnungsgebrauchsrecht“.

Wohnrecht ohne Grundbuchseintragung

Auch ein Wohnrecht ohne Eintrag im Grundbuch ist gültig. Dabei handelt es sich um obligatorisches Recht d.h. es gilt nur gegenüber der Person, die das Wohnrecht gewährt hat, nicht gegenüber Dritten, wie z.B. Käufer. Wenn der Eigentümer der Immobilie also wechselt, kann das Recht nicht durchgesetzt werden. Daher ist eine Grundbuchseintragung immer zu empfehlen.

Wie lange das Wohnrecht gilt hängt davon ab, ob es sich um es ein lebenslanges Wohnrecht handelt oder ob eine bestimmte Frist vereinbart wurde.

• Lebenslanges Wohnrecht: Dieses endet, wie der Name schon besagt, mit dem Tod des Rechteinhabers. Es kann also nicht vererbt werden (im Gegensatz zur Eintrittsberechtigung in der Miete). Ebenso kann es nicht weitergegeben oder verkauft werden.
• Befristetes Wohnrecht: Falls das Recht nur für eine gewisse Zeit vereinbart wurde, dann verfällt es mit Ablauf dieser Frist.

Kündigung und Erlöschen des Wohnrechts

Wenn das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch steht, dann lässt es sich nur äußerst schwer aufheben. Eine Kündigung von Seiten des/der Eigentümers/in ist nur dann möglich, wenn es um die „Beseitigung einer untragbar gewordenen Lage” geht. Das lebenslange Wohnrecht verfällt auch, wenn es nicht ausgeübt wird, aber erst nach 30 Jahren. Das heißt konkret: Erst wenn der/die Berechtigte die Wohnung länger als 30 Jahre keinen einzigen Tag bewohnt hat, erlischt das Wohnrecht.

Verzicht auf das Wohnrecht & Ausbezahlung

Der/die Berechtigte kann jederzeit auf das Wohnrecht verzichten und es aus dem Grundbuch löschen lassen. Als Eigentümer*in hat man somit die Möglichkeit, dem/der Berechtigten das lebenslange Wohnrecht auszuzahlen. Bei dieser Auszahlung des Wohnrechts schließen Eigentümer*in und Berechtigte/r einen Vertrag, dass der Berechtigte gegen eine gewisse Summe Geld sein Recht aufgibt. Hier macht eine genaue Wertermittlung Sinn.

Wird eine Immobilie innerhalb des Familienverbands übergeben, handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerbsvorgang und das Wohnrecht bleibt als Gegenleistung unberücksichtigt. Als Kosten fällt aber in jedem Fall die Eintragung ins Grundbuch an.

Wohnrecht vs. Fruchtgenussrecht

Aus Sicht des/der Berechtigten gilt: Wenn Sie die Immobilie voraussichtlich nicht dauerhaft selbst nutzen wollen, sollten Sie ein Recht auf Fruchtgenuss vereinbaren. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, die Wohnräume an einen Mieter zu vermieten und ein regelmäßiges Einkommen zu generieren.

Der Verkauf einer Immobilie ist auch mit lebenslangem Wohnrecht möglich. Dies beeinflusst jedoch den Wert der Immobilie erheblich. Oftmals kann die Immobilie dann nur um einen Bruchteil des eigentlichen Gebäudewerts verkauft werden. Wie stark die Wertminderung ist, hängt unter anderem vom Alter des/der Berechtigten ab.

Wohnrecht berechnen

Egal ob der/die Eigentümer*in den/die Berechtigten ausbezahlen oder den Wert der Immobilie beim Verkauf berechnen möchte, zunächst muss man den Wert des Wohnrechts berechnen. Für die Bewertung des Wohnrechts auf Lebenszeit spielen zwei Faktoren eine Rolle:

• Das derzeitige Alter des Berechtigten
• Die fiktive Miete, die man für den Wohnraum verlangen könnte (richtet sich nach dem ortsüblichen Mietzins)

Es wird also zuerst eine Annahme getroffen, wie viel sich der/die Berechtigte pro Jahr an Miete spart. Danach wird basierend auf statistischen Daten die erwartbare restliche Lebenszeit ermittelt. Zum diesem Zweck dienen z. B. die Sterbetafeln der Statistik Austria. Je jünger also eine berechtigte Person ist, desto größer ist der Wert des Wohnrechts. Schließlich wendet man die Rentenrechnung an und berechnet den Barwert dieser jährlich ersparten Miete: Man zinst also die Mietersparnis über die restlichen Lebensjahre ab. Dieser Wert kann dann als Diskussionsgrundlage für eine mögliche Einigung für die Ausbezahlung bzw. als abwertender Betrag beim Verkaufspreis herangezogen werden.