Kaufanbot: Die übereinstimmende Willenserklärung

Das Kaufanbot ist eine schriftliche Willenserklärung eines Kaufinteressenten eine Immobilie zu den darin genannten Bedingungen zu kaufen. Damit ist man den erfolgreichen Vertragsabschluss einen Schritt näher, geht damit aber auch rechtliche Verpflichtungen ein: Denn das Kaufanbot ist eine verbindliche Zusage. Dadurch lässt sich das Geschäft bereits vor der Ausfertigung des Kaufvertrags vereinbaren, wenn dieses Anbot auch vom/von der Verkäufer*in gegengezeichnet wird.

Kaufanbot für Käufer & Verkäufer

Wenn ein/e Kaufinteressent*in sein/ihr Anbot abgibt, ist er/sie daran gebunden. Auch wenn noch kein Kaufvertrag unterschrieben wurde, kann der/die Käufer*in nur unter bestimmten Voraussetzungen von seinem/ihrem Anbot zurücktreten. Dazu gehören:

• Das Kaufangebot wurde am Tag der ersten Besichtigung abgegeben und es handelt sich um eine Wohnimmobilie für die Selbstnutzung
• Eine aufschiebende Bedingung, die im Anbot vereinbart wurde, ist nicht erfüllt worden
• Eine wesentliche Bedingung ist nicht eingetreten und der/die Käufer*in ist dafür nicht selbst verantwortlich
• Ein Vertragspartner ist mit seiner Leistung in Verzug geraten

Anders verhält es sich für den/die Verkäufer*in: Diese/r kann sich überlegen, ob er/sie das Anbot annehmen möchte und zwischenzeitlich weitere Kaufanbote anderer Interessenten einholen. Hat sich der/die Verkäufer*in für ein Angebot entschieden und nimmt es an, so ist auch für ihn/sie die Vereinbarung bindend. Üblich ist, dass im Anbot eine Frist vereinbart wird, wie lange der/die Interessent*in daran gebunden ist.

Es ist möglich, im Kaufanbot Bedingungen zu vereinbaren. Dabei wird zwischen folgenden Bedingungen unterschieden:

• Aufschiebende Bedingungen: Das Angebot zum Kauf ist erst dann gültig, wenn folgende Bedingungen eingetreten sind (z.B. wenn die Immobilie leergeräumt wurde, bestimmte Mängel beseitigt wurden, etc.)
• Aufhebende Bedingungen: Das Angebot zum Kauf ist nicht gültig, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt (z.B. wenn die Finanzierung nicht klappt)

Weiters ist es üblich dass Kaufinteressent*innen ihr Anbot befristen. Damit setzen sie dem/der Verkäufer*in eine Frist, innerhalb welcher dieser das Kaufanbot annehmen kann. Während dieser Frist sind die Käufer an ihr Angebot gebunden.

Ein Anbot durch den/die Käufer*in ist noch kein gültiger Kaufvertrag. Der Vertrag wird meist von einem Rechtsanwalt bzw. Notar verfasst und von allen Vertragsparteien unterschrieben, sobald sich diese über den Vertragsinhalt geeinigt haben. Es ist jedoch eine Erklärung durch den/die Interessent*in, das Objekt zu einem bestimmten Preis und unter gewissen Konditionen zu kaufen. Der/die Verkäufer*in kann entscheiden, ob er mit dem Angebot einverstanden ist oder es ablehnt. Wird es angenommen handelt es sich rein rechtlich um eine sogenannte Punktation das heißt beide Vertragsparteien haben eine übereinstimmende (rechtlich bindende) Willenserklärung über den Kauf abgegeben, deren genauerer Vertragsinhalt im Kaufvertrag aufgearbeitet wird.

Wenn dem Verkäufer ein Anbot präsentiert wird, kommt daher nicht sofort ein Kaufvertrag zustande. Der/die Verkäufer*in kann Angebote von mehreren Kaufinteressenten sammeln und daraus das beste Geschäft auswählen. Erst ein beidseitig unterschriebenes Kaufanbot ist eine übereinstimmende Willenserklärung und damit rechtlich beidseitig bindend/verpflichtend. Das Anbot enthält in der Regel nur die Hauptvertragspunkte und wird später beim Kaufvertrag um weitere Punkte ergänzt. Das Anbot alleine berechtigt jedoch noch nicht zur Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch, dafür braucht es immer den Kaufvertrag, sowie dessen notarisch beglaubigten Unterschriften dessen.

• genaue Definition des Kaufobjekts (Grundbuchsdaten und Zustand)
• Kaufpreis
• Übergabezeitpunkt und Verrechnungsstichtag
• aufschiebende und aufhebende Bedingungen
• falls zutreffend der Hinweis, dass die Immobilie bestands- und lastenfrei übergeben wird
  also frei von Pfandrechten, Wohnrecht, Fruchtgenuss, Miete, Pacht, usw.
• Nebenkosten und wer diese zu tragen hat
  z.B. Kosten der Vertragserrichtung & treuhändische Abwicklung, Kosten für die Anmerkung der Rangordnung zur Veräußerung im Grundbuch
• Wer dazu verpflichtet ist einen Rechtsanwalt/Notar mit der Errichtung des Kaufvertrags und der treuhändischen Abwicklung zu beauftragen
• mündliche Nebenabreden, die zwischen Verkäufer*in und dem Kaufinteressenten getroffen wurden
  z.B. über Inventar, Reparatur- & Sanierungsarbeiten
• Bindungsfrist