Die Eintragung ins Grundbuch

Folgende Rechte können im Grundbuch eingetragen werden:

• Eigentum
• Wohnungseigentum
• Pfandrecht
• Dienstbarkeit
• Reallast
• Baurecht
• Wiederkaufsrecht
• Vorkaufsrecht
• Bestandsrecht
• Sonstige Rechte:
  Vorrangeinräumung
  Belastungsverbot
  Veräußerungsverbot

Die Eintragung eines Grundbuchsgesuches wird vom Grundbuchführer nur dann vorgenommen, wenn die Urkunden den allgemeinen Anforderungen entsprechen, d.h.:

• bei bestimmten Rechtsgeschäften besteht eine Formvorschrift (z.B. Notariatsakt)
• die Urkunde muss den Rechtsgrund erkennen lassen (z.B. Kaufvertrag, Mietvertrag)
• die Urkunden dürfen keine sichtbaren Mängel aufweisen (z.B. Streichungen, Radierungen)
• besteht die Urkunde aus mehreren Blättern, müssen sie gebunden oder geheftet sein, damit eine Manipulation ausgeschlossen ist.
• die Urkunde muss die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen unter Anführung des Geburtsdatums aufweisen
• die Urkunde muss Ort und Datum der Ausfertigung enthalten

Arten von Eintragungen

Das Grundbuchsgesetz kennt verschiedene Arten von Eintragungen:

• Einverleibung
• Vormerkung
• Anmerkung
• die Ersichtlichmachung (von manchen wird die Ersichtlichmachung als Unterfall der Anmerkung gesehen)
• Zu- und Abschreibung
• Löschung

Die Einverleibung

Sie dient dem unbedingten Rechtserwerb, Rechtsverlust, Rechtsübertragung und Rechtsbeschränkung. Einverleibt wird somit auch die „Löschung“ eines Rechtes. Grundlage für eine Einverleibung ist ausschließlich eine
einverleibungsfähige Urkunde. Dabei unterscheidet man zwischen Privaturkunden und öffentlichen Urkunden.

Privaturkunden müssen neben den allgemeinen Erfordernissen nachstehendes aufweisen:

• Einlagezahl der Liegenschaft
• Aufsandungsklausel, das ist die ausdrückliche Erklärung des/derjenigen, dessen Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder übertragen werden soll, dass er/sie in die Einverleibung einwilligt
• gerichtlich oder notariell beglaubigte Unterschriften der Parteien

Öffentliche Urkunden sind jene Dokumente, die vor einer Behörde in ihrem Wirkungsbereich oder einer mit öffentlichen Glauben ausgestatteten Person (Notar) geschlossen wurde. Das sind z. B.

• exekutionsfähige Vergleiche
• vollstreckbare Notariatsakte
• Zahlungsaufträge
• Gerichtsurteile und Beschlüsse

Weiters benötigt man noch für die Einverleibung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, d.h., dass seitens der Finanzbehörde gegen diesen Rechtsvorgang keine Bedenken bestehen. Bei manchen Rechtsgeschäften ist zusätzlich eine behördliche Genehmigung oder Zustimmungserklärung (z.B. Grundverkehrbehörde) notwendig.

Die Vormerkung

Diese dient dem bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust. Diese bedingte Eintragung muss für ihre volle Gültigkeit noch gerechtfertigt werden. Ein Beispiel dafür ist, dass eine fehlende Beglaubigung noch nachgebracht werden muss. Die Mindestanforderung an Privaturkunden ist jedoch, dass sie insbesondere die allgemeinen Erfordernisse aufweisen und die Liegenschaft benennen, um eine Vormerkung eintragen lassen zu können. Öffentliche Urkunden werden vorgemerkt, wenn sie noch nicht rechtskräftig sind. Der Zweck der Vormerkung ist die Wahrung des Ranges. Erst wenn der fehlende Nachweis erbracht wird (Rechtfertigung), tritt die Rechtsänderung ein. Die Rechtfertigung wird dabei im Hauptbuch angemerkt. Dies hat zur Folge, dass das bedingte Recht zum unbedingten wird. Die Vormerkung erhält die Wirkung einer Einverleibung.

Die Anmerkung

Bei den Anmerkungen unterscheidet man zwei Arten:

1. Anmerkungen, die lediglich der Ersichtlichmachung rechtserheblicher Umstände dienen:

• Anmerkung der Minderjährigkeit des Eigentümers
• Anmerkung der Bestellung eines Sachwalters
• Anmerkung der Konkurseröffnung

Der Zweck derartiger Anmerkungen ist, dass sich niemand damit entschuldigen kann, von diesem betreffenden Umstand nichts gewusst zu haben.

2. Anmerkungen, die neben der Ersichtlichmachung rechtserheblicher Umstände besonders geregelte Rechtswirkungen auslösen:

• Die Anmerkung der Rangordnung
  Zweck der Anmerkung der Rangordnung ist die Rangsicherung für eine spätere Einverleibung. Die Ranganmerkung kann für eine beabsichtigte Veräußerung, Verpfändung, Löschung oder Abtretung einer Forderung dienen. Eine Rangordnungsanmerkung kann maximal auf 1 Jahr erfolgen und wird nach ungenütztem Ablauf von Amts wegen gelöscht.
• Die Anmerkung von Klagen
  • Löschungsklage wegen Einverleibung
  • Ersitzungsklage
  • Anfechtungsklage
  • Teilungsklage
  • Erbschaftsklage
• Die Anmerkung eines Streits
  • Streitanmerkung mit nachfolgender Klage: Diese ist innerhalb der Rekursfrist zu beantragen, wenn der Kläger von einer Einverleibung verständigt wurde. Die Rekursfrist beträgt 30 Tage im Inland, 60 Tage im europäischen Ausland und im übrigen Ausland 90 Tage. Innerhalb von 60 Tagen nach Ablauf der Rekursfrist ist die Klage einzubringen. Wurde der Kläger von der Einverleibung nicht verständigt, beträgt die Frist 3 Jahre
  • Streitanmerkung infolge strafbarer Handlung: Diese Anmerkung erfolgt, wenn ein Geschädigter auf den Zivilrechtsweg verwiesen wurde.
• Die Anmerkung der Simultanhaftung
  Eine Simultanhaftung ist eine solidarische Verpfändung mehrerer Liegenschaften für eine Forderung. Ein Grundbuchskörper ist die Haupteinlage, der andere ist die Nebeneinlage. In der Haupteinlage wird die Simultanhaftung unter Hinweis auf die Nebeneinlage angemerkt. In der Nebeneinlage erfolgt gleichzeitig die Anmerkung der Simultanhaftung mit der Haupteinlage. Änderungen der Simultanhaftung erfolgen nur in der Haupteinlage.
• Die Anmerkung des Gesuchs bis zum Einlangen
  Diese Anmerkung erfolgt z.B., wenn eine beglaubigte Übersetzung nachgebracht werden muss.
• Die Anmerkung der Abweisung eines Gesuchs
  Die Anmerkung dient der Rangsicherung, wenn das gegen einen abweisenden Beschluss des Grundbuches Rechtsmittel erhoben wird und dieses Erfolg hat.

Die Ersichtlichmachung

Die Ersichtlichmachung dient vor allem der wirtschaftlichen Beurteilung oder beinhaltet Eintragungen, die an einer anderen Stelle des Grundbuches mit rechtsändernder Wirkung vorgenommen wurden. Z.B.

• Ersichtlichmachung einer Grunddienstbarkeit als herrschendes Gut im A2-Blatt (die korrespondierende Eintragung dieser Grunddienstbarkeit erfolgt beim dienenden Gut im C-Blatt als Einverleibung)
• Belastungs- u. Veräußerungsverbot: die Ersichtlichmachung erfolgt im B-Blatt, wobei die Einverleibung eines solchen Rechts im C-Blatt erfolgt
• Vorkaufsrecht oder Wiederkaufsrecht
• Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen z.B. Flugsicherheitszone

Zu- und Abschreibungen

Der Grundbuchskörper kann durch bücherliche Zu- und Abschreibung von einzelnen Grundstücken oder Teilen davon in seinem Umfang geändert werden. Von einer belasteten Liegenschaft können Grundstücke grundsätzlich nur mit gleichzeitiger Mitübertragung dieser Belastungen vorgenommen werden. Ohne Löschungsquittung können jedoch Grundstücke lastenfrei abgeschrieben werden, wenn es sich z.B. um ein gering-wertiges Trennstück handelt oder das verbleibende Restgrundstück ausreichend Sicherheit gewährt.

Die Löschung

Unzulässige Eintragungen, die nie Gegenstand einer Eintragung sein konnten, müssen vom Amts wegen gelöscht werden. Gegenstandslose Eintragungen können amtswegig gelöscht werden (z.B. Verjährung). Die Amtswegigkeit einer Löschung stellt die Ausnahme vom Antragsprinzip des Grundbuchs dar.

Egal welche Rechte eingetragen werden sollen bzw. um welche Art der Eintragung es sich handelt, die Durchführung des Gesuchs läuft immer gleich und wie folgt ab:

Eingang des Gesuchs

Einlangen des Grundbuchsgesuches bei der Einlaufstelle des Bezirksgerichtes & Vermerk des Eingangs mit Datum, Stunde und Minute. In der Geschäftsstelle werden die Grundbuchsgesuche entsprechend ihres Eingangs; mit einer Tagebuchzahl versehen und in das Tagebuch eingetragen.

Vergleich & Plombe

Das Grundbuchsgesuch wird mit dem Grundbuchsstand verglichen. Der Grundbuchführer erstattet sodann auf dem Einlaufstück den Buchstandbericht und vermerkt in der Aufschrift des entsprechenden Grundbuchskörpers die Tagebuchzahl mit der Jahreszahl als Plombe.

Erledigung

Die Erledigung des Grundbuchsgesuches durch den Grundbuchführer kann durch eine

• Bewilligung
• Abweisung oder
• teilweiser Bewilligung und teilweiser Abweisung

des Ansuchens erfolgen.

Eintragung

Vornahme der Eintragung des Grundbuchgesuches im Hauptbuch.

Verständigungen

Die betroffenen Personen werden über die Eintragung (oder Abweisung) verständigt.

Rechtsmittel

Das Rechtsmittel beim Grundbuchsgericht ist der Rekurs. Die Fristen betragen:

• 30 Tage bei Zustellung im Inland
• 60 Tage bei Zustellung im europäischen Ausland
• 90 Tage bei Zustellung im sonstigen Ausland

Im Rekurs gilt ein Neuerungsverbot, d.h. die Entscheidung erfolgt nur aufgrund der ursprünglich eingebrachten Urkunden. Gegen eine erstinstanzliche Entscheidung ist der Rekurs immer möglich. Ein Rekurs gegen eine zweitinstanzliche Entscheidung ist nur möglich, wenn die Entscheidung der 1. Instanz mit der 2. Instanz nicht gleichlautend ist.

Fideikommissarische Substitution

Die fideikommissarische Substitution, auch Nacherbenschaft genannt, ist jene Rechtskonstruktion, womit der Nacherbe nach dem ersteingesetzten Erben sein Erbe erhalten soll. Z.B. A soll Erbe sein, nach dessen Tod aber soll B erben. Grundsätzlich können nur bereits gezeugte Personen Nacherben sein. Dabei können unbegrenzt viele Nacherben hintereinander eingesetzt werden. Werden aber ungezeugte Personen zum Nacherben bestellt, so ist die Zahl bei unbeweglichen Sachen auf die Einsetzung von nur einem Nacherben möglich.

Beim erstmaligen Erbenfall wird bei unbeweglichen Sachen von Amts wegen die Anmerkung der fidei-kommissarischen Substitution im Grundbuch veranlasst („Substitutionsband“). Der Vorerbe wird zwar mit der Einantwortung Eigentümer des Nachlasses, doch ist sein Recht auflösend bedingt oder befristet. Er hat die Stellung eines Fruchtnießers. Die fideikommissarische Substitution bedeutet ein Veräußerungs- und Belastungsverbot. Zum Unterschied dazu steht die „Substitution auf den Überrest“ einer Veräußerung nicht im Weg.

Superädfikat

Im A-2 Blatt kann ein Superädifikat ersichtlich gemacht werden. Das deutet darauf hin, dass das auf dem jeweiligen Grundstück errichtete Gebäude (Überbau, Superädifikat) nicht im Eigentum der im B-Blatt eingetragenen Person steht, sondern einem Dritten gehört. Ein solches Rechtsinstitut schmälert erheblich den Wert einer Liegenschaft.

Baurecht

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Geregelt wird dieses Rechtsinstitut im BauRG. Bezüglich des Grundbuches ist dabei zwischen Stammeinlage und Baurechtseinlage zu unterscheiden. Das Baurecht entsteht erst mit der Eintragung im C-Blatt des Grundstücks, d.h. in der Stammeinlage. Gleichzeitig wird eine Baurechtseinlage als eigener Grundbuchskörper eingerichtet, indem der Bauberechtigte als Eigentümer im B-Blatt aufscheint. Bei Differenzen zwischen Stammeinlage und Baurechtseinlage gelten jene in der Stammeinlage als rechtsverbindlich.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum wird mit Einverleibung des Mindestanteils im B-Blatt des Grundbuches begründet. D.h. meist mit dem Verkauf der ersten Wohnung von einem Bauträger, aber auch schon vorher möglich.

Rangvorbehalt

Wenn eine Pfandstelle im C-Blatt frei geworden ist, d.h. die Schuld wurde getilgt und dem Pfandrecht steht keine Forderung mehr gegenüber, müsste das Pfandrecht gelöscht werden und die anschließenden Pfandgläubiger würden im Rang nachrücken. Will nun der Liegenschaftseigentümer diese Pfandstelle besetzen, dies aber derzeit nicht möglich ist, besteht die Möglichkeit, das Verfügungsrecht für einige Zeit zu waren. Gleichzeitig mit der Löschung des bisherigen Pfandrechtes kann der Liegenschaftseigentümer die Anmerkung des Rangvorbehaltes eintragen lassen. Die Rechtswirkung besteht darin, dass eine Eintragung eines neuen Pfandrechtes im Rang und bis zur Höhe des gelöschten Pfandrechtes binnen 3 Jahren neuerlich einverleibt werden kann.

Löschungsverpflichtung

Eine Löschungsverpflichtung wird im Grundbuch angemerkt, um den nachrangigen Gläubigern das Vorrücken im Rang zu ermöglichen, denn es besteht für den Pfandschuldner die Möglichkeit, das durch z.B. Tilgung freigewordene Pfandrecht an einen Dritten weiterzugeben oder den Rangvorbehalt zu erwirken. Dadurch würde der/die nachrangige Pfandgläubiger*in benachteiligt. Die Löschungsverpflichtung verhindert dies.

Diese Rechtsmaterie wird durch das Urkundenhinterlegungsgesetz geregelt. Rechte an nicht verbücherten Liegenschaften und an Bauwerken, die nicht im Eigentum des/der Grundeigentümers/in stehen, sogenannte Superädifikate, werden durch Urkundenhinterlegung oder der Einreihung von Urkunden erworben. Dem Gericht muss über das Erwerbsgeschäft eine beglaubigte Urkunde, die im Übrigen den allgemeinen Erfordernissen von Urkunden entsprechen und eine Aufsandungserklärung enthalten müssen, hinterlegt werden. Weiters besteht neben der Eigentumsübertragung die Möglichkeit der Urkundenhinterlegung beim Erwerb eines Pfandrechtes oder einer Dienstbarkeit.

Anträge auf Hinterlegung bedürfen der Schriftform, wobei diese auch mündlich zu Protokoll gegeben werden können. Dem Antrag ist die zu hinterlegende Urkunde anzuschließen. Zum Zeitpunkt des Einlangens des Gesuches um Urkundenhinterlegung beim Grundbuchgericht erfährt das jeweilige Recht seine dingliche Wirkung. Niemand kann sich auf die Unkenntnis von Tatsachen und Rechten berufen, die in den Karteien und aus den darin verzeichneten Urkunden ersichtlich sind. Anders als beim Grundbuch selbst besteht aber kein Schutz des Vertrauens auf die Richtigkeit und Vollständigkeit.