Rücktrittsrechte vom Kauf- & Mietvertrag für Konsumenten

Grundsätzlich gibt es drei wichtige Rücktrittsrechte von Immobiliengeschäften:

• Der Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30a KSchG
• Der Rücktritt bei Haustürgeschäften nach § 3 KSchG
• Der Rücktritt bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände nach § 3a KSchG

Diese Rücktrittsrechte sind im Konsumentenschutzgesetz geregelt, gelten also nur, wenn der/die Käufer*in/Mieter*in Verbraucher ist, also als Privatperson kauft oder mietet. Zusätzlich gibt es noch das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG, welches in diesem Artikel aber nicht behandelt wird.

In der folgenden Grafik finden Sie eine kurze Übersicht zu den 3 Rücktrittsrechten und dem FAGG:

Wichtig ist, dass rein gesetzlich kein weiteres Rücktrittsrecht zur Verfügung steht. Zwar gibt es lt. ABGB noch die Anfechtung wegen Irrtum, diese muss allerdings gerichtlich angefechtet werden und ist nur umsetzbar, wenn es sich um einen wesentlichen Irrtum gehandelt hat, welcher vom anderen veranlasst wurde oder diesem aus den Umständen offenbar auffallen musste oder rechtzeitig aufgeklärt wurde. In der Praxis ist ein Rücktritt aufgrund eines Irrtums sehr schwierig. Deshalb ist es bei der Unterfertigung eines Anbots zunächst nur wichtig, auf die drei Rücktrittsrechte nach Konsumentenschutzgesetz zu achten:

Zu diesem Rücktritt ist der/die Käufer*in/Mieter*in berechtigt, wenn die Vertragserklärung (also das Anbot) am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben wurde. Betroffen ist der Erwerb eines Bestandsrechts (insbesondere Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- und Nutzungsrechts (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Baurecht, Superädifikat) oder eines Eigentums an einer Wohnung, einem Einfamilienhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnsitzes geeignet ist und dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.

Das Rücktrittsrecht gilt also nicht für:

• Anbote, die einen Tag nach der Erstbesichtigung abgegeben werden
• Anbote über andere Rechte
• Anbote über andere Immobilien wie z.B. Gewerbeimmobilien, Grundstücke, die nicht zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind,
• Anbote, wenn kein dringendes Wohnbedürfnis besteht, z.B. wenn sich schon eine andere Wohnimmobilie in Eigentum befindet, die bezogen werden kann

Findet das Rücktrittsrecht Anwendung, muss der Rücktritt schriftlich binnen einer Woche nach Erhalt einer Zweitschrift der Vertragserklärung (also des unterschriebenen Anbots) und der Rücktrittsbelehrung (welche üblicherweise in der Nebenkostenübersicht zu finden ist) erklärt werden. Wird eines der beiden Dokumente nicht zur Verfügung gestellt, verlängert sich die Frist auf einen Monat nach dem Tag der Erstbesichtigung. Man hat also nach der Erstbesichtigung max. einen Monat Zeit, diesen Rücktritt zu erklären, sofern man keine Kopie des Anbots und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat.

Dieses Rücktrittsrecht gilt nur, wenn der Vertrag vom Anwendungsbereich des FAGG ausgenommen ist:

Fernabsatzgeschäfte sind all jene Verträge, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ohne gleichzeitiger Anwesenheit von beiden geschlossen werden. Das heißt, dass zur Vertragsschließung ausschließlich sogenannte Fernkommunikationsmittel wie Post, Internet, E-Mail oder Telefon verwendet werden. Ausgenommen vom Fernabsatzgeschäft ist alles, was mit dem Eigentum, der Vermietung oder dem Bau einer Immobilie zu tun hat.

Die Vertragserklärung wurde weder in den Geschäftsräumen des Unternehmers abgegeben noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrags mit dem Unternehmer selbst angebahnt. Das Rücktrittsrecht gilt also für Kauf und Miete immer dann, wenn das Anbot nicht im Büro des Maklers oder der Maklerin unterschrieben wurde, vorausgesetzt es wurde davor der Wille das Anbot zu unterschreiben nicht eindeutig geäußert (letzteres ist in der Praxis sehr schwer nachzuweisen).

Der Rücktritt muss binnen 14 Tagen nach Erhalt einer Urkunde über Namen und Anschrift des Unternehmers, sowie der Vertragsangaben und Rücktrittsbelehrung erfolgen. Im Gegensatz zu den anderen Rücktrittserklärungen ist diese formfrei, muss also nicht schriftlich erfolgen. Wenn keine Rücktrittsbelehrung zur Verfügung gestellt wird, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage, wird die Rücktrittsbelehrung nachgereicht, endet die Frist 14 Tage nach Zeitpunkt des Informationserhalts.

Ein Verbraucher kann jederzeit vom Vertragsantrag oder Vertrag zurücktreten, wenn ohne seine Veranlassung maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden nicht oder in erheblich geringem Ausmaß eingetreten sind.

Folgende maßgebliche Umstände gehören hier dazu:

• Die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten
• Steuerliche Vorteile
• Eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit

Die klassische Anwendung dieses Rechts ist meist das Ausfallen der Immobilienfinanzierung.

Der Rücktritt muss schriftlich binnen einer Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher erfolgen, wenn dieser schriftlich über sein Rücktrittsrecht belehrt wurde. Falls nicht, endet das Rücktrittsrecht jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung. Jedoch gibt es hier Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:

• Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei der Vertragsverhandlung
• Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechts
• Oder eine angemessene Vertragsanpassung

Gerade im ersten Punkt liegt oft das Scheitern dieses Rücktrittsrechts.