Grundverkehrsrecht in Tirol: Wer was kaufen darf

Das Grundverkehrsrecht (Rechtsgrundlagen, Verfahren) regelt die Übertragung von Rechten

• an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
  hier gibt es eine Genehmigungspflicht
• an Baugrundstücken (bebaut und unbebaut)
  hier gibt es eine Anzeigenpflicht. In dieser Anzeige wird eine verpflichtende Bebauung erklärt
• sowie den Immobilienerwerb durch Ausländer
  hier gibt es eine Genehmigungspflicht, wenn nicht EU/EWR-Bürger Immobilien in Tirol erwerben wollen

Dabei handelt es sich um ein Landesgesetz, das für jedes Bundesland anders ist. In diesem Beitrag werden die Regelungen zum Grundverkehrsgesetz in Tirol (TirGVG) besprochen. Die einzelnen Regelungen zu den genannten Punkten sind dabei in gesonderten Beiträgen zu finden.

Die Grundverkehrsbehörde ist grundsätzlich eine Bezirksverwaltungsbehörde. Gegen deren Bescheide ist die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht (in Innsbruck) zulässig.

Anzeigepflicht bei der Grundverkehrsbehörde

Grundsätzlich muss jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang, der der Genehmigungs- oder Erklärungspflicht unterliegt vom/von der Rechtserwerber*in binnen 8 Wochen nach Abschluss der Grundverkehrsbehörde schriftlich angezeigt werden (jeweiliges Bezirksgericht). Die Anzeige kann aber auch durch den Veräußerer (Verkäufer) erfolgen. Im Immobilienkauf kümmert sich meist der Treuhänder oder Notar um diese Anzeigepflicht. Welche Unterlagen der Anzeige beizulegen sind ergibt sich aus der Art des Rechtsgeschäfts (Kauf, Schenkung, Erbe,…). Für den Kauf ist jedenfalls der Kaufvertrag als Urkunde über das Rechtsgeschäft mitzuschicken. Für originäre Eigentumserwerbe (z.B. Ersitzung) gibt es eine besondere Anzeigenpflicht. Die Urkunde über das Rechtsgeschäft muss auf Verlangen der Grundverkehrsbehörde auch im Original nachgereicht werden.

Erklärungspflicht bei unbebauten Baugrundstücken

Wenn der Rechtserwerb an einem unbebauten Grundstück von der Erklärungspflicht ausgenommen ist, stellt die Grundverkehrsbehörde hierüber eine Bestätigung aus. Andernfalls bestätigt die Grundverkehrsbehörde den Eingang der Anzeige über den Rechtserwerb an einem unbebauten Grundstück. Erfüllt die Anzeige über den Rechtserwerb trotz Aufforderung zur Nachreichung von Unterlagen die Erfordernisse nicht, wird die Bestätigung der Anzeige mit einem Bescheid versagt.

Feststellung der Ausnahme der Genehmigungspflicht

Wenn der Rechtserwerb von der Genehmigungspflicht (für Ausländergrundverkehr und land- & forstwirtschaftlicher Grundverkehr) ausgenommen, stellt die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid fest, dass der betreffende Rechtserwerb keiner Genehmigung bedarf. Im Zweifelsfall entscheidet die Grundverkehrsbehörde darüber, ob ein Grundstück ein land-/forstwirtschaftliches oder aber ein bebautes/unbebautes Grundstück ist.

Erteilung der Genehmigung

Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb vor (land- & forstwirtschaftliches Grundstück, Ausländergrundverkehr) erteilt die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung. Jedoch muss vor der Genehmigung die Landwirtschaftskammer und/oder die Gemeinde angehört werden, denn diese können gegen den Bescheid Beschwerde erheben.

Prinzipiell gilt, solange der entsprechende Genehmigungsbescheid oder die entsprechende Bestätigung der Grundverkehrsbehörde nicht vorliegt, darf das zugrundeliegende Rechtsgeschäft auch nicht durchgeführt werden d.h. insbesondere darf das Recht nicht im Grundbuch eingetragen werden. Die Parteien (z.B. Verkäufer/Käufer) sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden (mit Kaufvertrag, etc.). Wird die Genehmigung oder Ausstellung der Bestätigung versagt, wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam. Das wird auf dem Original der Urkunde vermerkt.

Grundbuchseintragung

Die Grundbuchseintragung darf wie angesprochen also nur erfolgen, wenn zum Grundbuchsgesuch folgendes angehängt wird:

• die entsprechende rechtskräftige Entscheidung der Grundverkehrsbehörde über den Rechtserwerb an einem land- & forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch eine/n Ausländer*in
• die entsprechende Bestätigung beim Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück
• bei einem bebauten Grundstück:
  – die Bestätigung des/der Bürgermeister*in über die Flächenwidmung und über die Tatsache, dass es bebaut ist (gilt nicht bei Wohnungseigentum)
  – der Nachweis über die Staatsbürgerschaft bzw. bei juristischen Personen etc. die für die Beurteilung der Gleichstellung erforderlichen Nachweise
  – bei Versteigerung im zweiten Anlauf die Bieterbewilligung oder Bestätigung

Wenn der Rechtserwerb nicht dem Gesetz unterliegt braucht es diese Anhänge nicht. Weiters braucht es dies nicht bei der Verbücherung von Einantwortungsbeschlüssen, wenn darin festgehalten ist, dass der/die Erb*in/Vermächtnisnehmer*in zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört.

Unwirksamkeit der Eintragung

Besteht Grund zur Annahme, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft nicht die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung/Bestätigung hat, leitet die Grundverkehrsbehörde ein Verfahren zur Prüfung mit Bescheid ein. Diese Entscheidung wird dann im Grundbuch angemerkt. Stellt die Grundverkehrsbehörde dabei fest, dass die erforderliche grundverkehrsbehördliche Erledigung fehlt, muss der/die Rechtserwerber*in das Rechtsgeschäft binnen 4 Wochen nach Rechtskraft des Bescheides bei der Grundverkehrsbehörde anzeigen. Wird dann die Genehmigung oder Ausstellung der Bestätigung versagt, muss das Grundbuchsgericht die Eintragung löschen. Wird die Genehmigung erteilt bzw. die Bestätigung ausgestellt, wird die Anmerkung im Grundbuch gelöscht.

Rückabwicklung

Eine Rückabwicklung aufgrund der Löschung der Eintragung ist das maximale Worst-Case-Szenario. Folgendes gilt hier: Wird die Eintragung ins Grundbuch gelöscht und das ihr zugrundeliegende Rechtsgeschäft rückabgewickelt, kann der/die Veräußer*in (Verkäufer*in) die Löschung jener inzwischen erfolgter Eintragungen verlangen, die nicht im guten Glauben an die Wirksamkeit der Eintragung erfolgt sind. Die zweite Variante ist es, dass der/die Veräußer*in die Rückabwicklung gänzlich verweigert. In diesem Fall ist das Grundstück auf Antrag des/der Veräußer*in oder Erwerber*in vor Gericht zu versteigern.

Klage bei Schein- & Umgehungsgeschäften

Die Grundverkehrsbehörde kann beim Gericht im Namen des Landes Tirol auch Klage auf Feststellung erheben, dass ein Rechtsgeschäft nicht ist, insbesondere weil es ein Schein- oder Umgehungsgeschäft ist. Auch die Erhebung der Klage wird im Grundbuch angemerkt. Wird der Klage stattgegeben, ist die bereits durchgeführte Eintragung ins Grundbuch ebenfalls zu löschen. Hierbei wird jedoch immer der frühere Grundbuchsstand wieder hergestellt. Hier liegt dann eine strafbare Handlung vor, die mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu € 40.000,- bestraft wird.