Pfandrechte

Ein Pfandrecht ist das dingliche Recht, das einem Gläubiger eingeräumt wird, aus einer Sache die Befriedigung zu erlangen, wenn die Verbindlichkeit zu einer bestimmten Zeit nicht erfüllt wird. Als Pfand kann dabei jede Sache dienen, wobei bewegliche Sachen als Handpfand/Faustpfand und unbewegliche Sachen (wie Immobilien) als Hypothek oder Grundpfand bezeichnet werden. Das Pfand dient hierbei in der Regel zur Sicherung einer Kreditforderung.  Dieses dingliche Recht besagt, dass der/die Gläubiger*in bei Zahlungsausfall des Schuldners seine Forderung durch Veräußerung des verpfändeten Gegenstands decken kann.

Der/die Schuldner*in der Forderung und der Verpfänder können unterschiedliche Personen sein (z.B. Eltern besichern Wohnkredite ihrer Kinder mit lastenfreien Liegenschaften). Hingegen sind Pfandgläubiger und Gläubiger der Forderung identisch. Die wichtigen Grundprinzipien des Pfandrechts in Österreich sind:

• Akzessorietät: Das Pfandrecht erlischt mit der vollständigen Rückzahlung der besicherten Forderung.
• Spezialität: Pfandrechte beziehen sich immer auf bestimmte Vermögensgegenstände (Sachen), aber nie auf das Vermögen einer Person als solches.
• Ungeteilte Pfandhaftung: Das Pfand haftet für gesamte Forderung.
• Titel und Modus: Dingliche Rechte werden durch Titel und Modus begründet, wobei der Titel der Pfandbestellungsvertrag ist und beim Modus zwischen beweglichen Sachen (Faustpfandprinzip) und unbeweglichen Sachen (Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch) unterschieden wird.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen vertraglichen Pfandrechten, richterlichen Pfandrechen und gesetzlichen Pfandrechten.

Vertragliches Pfandrecht

Beim vertraglichen Pfandrecht kommt es zu einer rechtsgeschäftlichen Abmachung zwischen Pfandbesteller (Schuldner oder Dritter) und dem/der Pfandnehmer*in (Gläubiger). Diese Vereinbarung wird Pfandbestellungsvertrag genannt.

Richterliches Pfandrecht

Das richterliche Pfandrecht entsteht, wenn ein/e Schuldner*in nicht zahlt und gegen sie/ihn Klage erhoben wird. Der/die Gläubiger*in erhält daraufhin einen Exekutionstitel. Erfüllt der/die Schuldner*in dann seine/ihre Schuld noch immer nicht, kann im Rahmen eines Exekutionsverfahrens, wenn das Urteil auf eine Geldleistung lautet, der/die Gläubiger*in auf das gesamte Vermögen des/der Schuldner*in greifen. Die gerichtliche Pfandnahme heißt Pfändung. Die Verwertung erfolgt dabei meist durch eine öffentliche Versteigerung.

Gesetzliches Pfandrecht

Beim gesetzlichen Pfandrecht erhält ein/e Gläubiger*in aufgrund des Gesetzes ein Pfandrecht. Hier braucht es im Gegensatz zum vertraglichen Pfandrecht keinen weiteren Begründungsakt.

Z.B. der/die Vermieter*in einer unbeweglichen Sache z.B. einer Wohnung hat zur Sicherstellung des Mietzinses das Pfandrecht an den vom/von der Mieter*in eingebrachten beweglichen Sachen (Perklusionsrecht). Das Perklusionsrecht (Sperrrecht) nach ABGB ermöglicht es dem/der Vermieter*in, die vom/von der Mieter*in eingebrachten Sachen (z. B. Fernseher, Playstation, Gemälde,…) zur Sicherung der Mietzinsforderung fortzuschaffen, ohne zuvor das Gericht anrufen zu müssen. Allerdings muss der/die Vermieter*in binnen drei Tagen nach dem Vollzug sein Recht bei Gericht anmelden. Machbar ist dies bei langen Mietausfällen, Insolvenz des Mieters oder dann, wenn dieser in Zahlungsverzug nicht mehr auffindbar ist.

Zugunsten bestimmter öffentlicher Lasten (z.B. der Grundsteuer) kann auch bei Grundstücken ein gesetzliches Pfandrecht bestehen, unabhängig davon, ob diese einverleibt sind. Diese Pfandrechte haben gegenüber allen eingetragenen Pfandrechten Vorrang. Ein weiteres gesetzliches Pfandrecht ist das Vorzugspfandrecht im Wohnungseigentum.

Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache, also einer Liegenschaft. Konkret wird sie durch Eintragung ins Lastenblatt C des Grundbuchs begründet. Die Hypothek dient zur Besicherung einer Forderung. Sie kommt bei Immobilienkrediten bzw. Wohnbaufinanzierungen zum Einsatz und ist in den meisten Fällen die Grundvoraussetzung für moderate Zinsen. Kommt es zum Zahlungsausfall bei der Rückzahlung des Kredits bzw. der Wohnbaufinanzierung, kann die Immobilie vom/von der Gläubiger*in nach Erhalt eines Exekutionstitels bei Gericht die Immobilie veräußert werden.

Bei der Hypothek gibt es 2 Arten:

• Festbetragshypothek (auch: Darlehenshypothek): Hier ist das Pfandrecht an einen bestimmten Kredit gebunden und auf diesen Kreditbetrag (plus Nebengebührensicherstellung) begrenzt. Nach der Tilgung dieses Kredits kann das Pfandrecht nicht für weitere Kredite genutzt werden.
• Höchstbetragshypothek: Hier gilt das Pfandrecht für einen bestimmten Höchstbetrag, ist aber nicht für immer an einen bestimmten Kredit gebunden. Ist beispielsweise der ursprüngliche Kredit, für den das Pfandrecht galt, getilgt, so kann die Hypothek für einen weiteren Kredit genutzt werden. Es ist weiters nicht notwendig, dass das ganze Pfandrecht ausgenützt wird. Der/die nachrangige Pfandgläubiger*in weiß somit nicht, in welchem Umfang das vorrangige Pfandrecht ausgenutzt ist.

Simultanhypotheken

Zur Absicherung von Forderungen können auch mehrere Pfänder*innen genommen werden. Diese haften dann solidarisch. Das Gesamtpfandrecht an mehreren Liegenschaften heißt Simultanhaftung. Es bleibt im Ermessen des/der Gläubiger*in, an welcher Pfandsache er/sie sich befriedigen will. Wird eine hypothekarisch belastete Liegenschaft geteilt, so bestimmt das Gesetz, dass ein Gesamtpfand entsteht.

Eintragung der Hypothek

Ein Pfandrecht an unbeweglichen Sachen also z. B. Immobilien bedarf wie erwähnt eines Titels: Das ist der Rechtsgrund für das Pfandrecht. Im Falle von Immobilien ist das eine sogenannte Pfandbestellungsurkunde, auch als Pfandbestellungsübereinkunft bezeichnet, es handelt sich also um ein vertragliches Pfandrecht. Auf deren Basis wird dann das Pfandrecht ins Grundbuch (konkret im C-Blatt) eingetragen: Das ist der Modus, also die konkrete Übergabe des Pfands. Damit ist eine öffentlich ersichtliche Hypothek entstanden. Bei der Eintragung ist nur eine ziffernmäßig bestimmte Geldsumme zulässig (egal ob Festbetrags- oder Höchstbetragshypothek). Grund dafür ist, dass der/die nachrangige Pfandgläubiger*in damit grundsätzlich Klarheit über die Höhe (im Fall der Höchstbetragshypothek jedoch nur über die maximale Höhe) seiner/ihrer Besicherung hat. Das ist der Grund, warum Wertsicherungsklauseln nicht eingetragen werden können, sehr wohl aber ein Höchstzinssatz.

Rang des/der Gläubiger*in

Der/die Gläubiger*in hat im Hinblick auf das Pfand Vorrang vor allen persönlichen Gläubigern (welche nicht im Grundbuch eingetragen wurden) aber auch gegenüber jenen, denen die Immobilie nachträglich verpfändet wird. Damit wird klar: Der Rang eines Pfandgläubigers ist extrem wichtig.

Löschung des Pfandrechts aus dem Grundbuch

Die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch ist dann erforderlich, wenn die Liegenschaft zu einem Teil fremdfinanziert ist und die Banken die betreffenden Finanzierungen grundbücherlich besichern. Also kurz gesagt: wenn Sie einen Kredit aufnehmen und die Bank Ihre Immobilie zur Besicherung von Krediten verwendet. Dazu ist eine Pfandrechtseintragung erforderlich, die beim zuständigen Bezirksgericht durchgeführt wird. Für die Pfandrechtseintragung benötigt man eine beglaubigte und unterfertigte Schuld-bzw. Pfandbestellungsurkunde plus das Grundbuchsgesuch. Die Kosten für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch sind dann:

• Eingabegebühr für Grundbuchsgesuch: 47 € (Einzahlung auf das Gerichtskonto)
• Eintragungsgebühr für das Pfandrecht: 1,2 % der Höhe der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung

Zuerst Eintragung des Eigentums, dann Pfandrechte

Im Fall des Pfandrechtes beim Kauf einer Immobilie muss zuvor noch zusätzlich, unter Vorlage eines beglaubigten und unterschriebenen Kaufvertrags für die Immobilie, für die Eintragung des Eigentums (die Einverleibung) eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises bezahlt werden. Hinzukommt eine Eintragungsgebühr, die im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben wird und bei Abbuchung/Einziehung aktuell 22 € kostet. Erst wenn die Einverleibung erfolgt ist, kann das dazu gehörige Pfandrecht der Fremdfinanzierung eingetragen werden.