Die Grunderwerbsteuer wird bei ausnahmslos allen Erwerbsvorgängen fällig, egal ob es sich um Kauf, Erbschaft oder Schenkung einer Liegenschaft handelt. Ein Erwerbsvorgang ist im Regelfall ein Kaufvertrag, aber auch Tauschverträge fallen darunter.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, hängt davon ab, ob von einem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb die Rede ist.
Bei entgeltlichen Erwerben gilt ein Steuersatz in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises beziehungsweise vom Grundstückswert, wenn der Kaufpreis geringer als der Grundstückswert ist. Der Prozentsatz wird jedoch auf 2 % reduziert, wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet. Die Umsatzsteuer ist inbegriffen.
Die Grunderwerbssteuer beiträgt für den entgeltlichen Erwerb 3,5 % vom Kaufpreis oder Grundstückswert
Zum unentgeltlichen Erwerb gehören alle Erwerbsvorgänge innerhalb der Familie, Schenkungen und Erbschaften. Bei unentgeltlichen Erwerben wird seit der Steuerreform von 2016 ein Stufenmodell angewendet.
Ob es sich bei der Transaktion um ein entgeltliches Geschäft oder eine Schenkung handelt, spielt steuerrechtlich keine Rolle. Steuerschuldner sind alle Personen, die an dem Erwerbsvorgang beteiligt sind. Entgegen der allgemeinen Auffassung schulden demnach beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – die Grunderwerbsteuer im Solidarschuldverhältnis. In der Praxis wird jedoch aufgrund von entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen der/die Übernehmer*in der Immobilie bzw. des Grundstücks für die Steuer aufkommen. Dies wird meist im Kaufvertrag festgelegt. Für den Fall, dass dieser die Steuer nicht an das Finanzamt abführt, kann sogar der/die Verkäufer*in herangezogen werden, selbst wenn er/sie laut Vertrag nicht dafür verantwortlich ist, das heißt die Vereinbarung entbindet keinen der Beteiligten von der Steuerschuld. In Erbfällen ist die Grunderwerbsteuer vom Erwerber zu tragen.
Die Verkäufer, die sich von diesem Szenario schützen wollen, sollten unter Auftrag eines Treuhänders oder Notars mit dem Einholen des Kaufpreises und der Steuer vorgehen. Darüber hinaus ist empfehlenswert, eine Rücktrittsklausel im Vertrag festzulegen, wonach der Verkäufer bei fehlender vollständiger Zahlung vom Geschäft zurücktreten kann.
Durch die jüngste Steuerreform wurde die Grunderwerbssteuer geändert, für den Fall, dass innerhalb der Familie Häuser und Wohnungen vererbt oder verschenkt werden. Liegt der Wert der Immobilie über 250.000 €, so steigt die Grunderwerbsteuer, die der Empfänger bezahlen muss. Liegt der Wert unter dieser Grenze, dann wird der Steuersatz gesenkt.
Bei Erbschaften und Schenkungen innerhalb einer Familie, musste der Empfänger bis Ende 2015 zwei Prozent Grunderwerbssteuer zahlen. Als Familienmitglieder gelten dabei Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, sowie Enkel-, Stief-, Wahl- und Schwiegerkinder. Bei Personen, die nicht in diesem Sinne zur Familie gezählt werden, beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent. Dazu gehören beispielsweise Cousinen und Cousins, Onkel und Tanten.
Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer diente bis Ende 2016 der dreifache Einheitswert. Dieser wird vom Finanzamt ermittelt und ist der steuerliche Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken. Seit 2016 dient beim Schenken und Vererben der Verkehrswert, also der Marktwert, als neue Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbssteuer steigt, da der Verkehrswert höher als der dreifache Einheitswert ist (dieser entspricht ca. 1/10 des tatsächlichen Verkehrswerts). Dadurch wird das Erben und Schenken von Grundstücken und Immobilien teurer. Außerhalb der Familie beträgt die Grunderwerbssteuer weiterhin 3,5 % und bleibt somit unverändert.
Jedoch gibt es Ausnahmen für das teurer werden bei Erbschaften und Schenkungen innerhalb der Familie. Bei kleineren Immobilien soll der Steuersatz gesenkt werden, weshalb nun eine Staffelung der Grunderwerbsteuer existiert.
Bei einigen Erwerbsvorgängen ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dies betrifft folgende Fälle:
Bei folgenden Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer 2 % von der Bemessungsgrundlage (das ist der einfache Einheitswert):
Der Erwerb der Immobilie muss bis zum 15. Tag des Folgemonats beim Finanzamt angezeigt gemeldet werden. Die Möglichkeit einer Selbstberechnung erfolgt, wenn der Wert und die Steuer nicht vom Finanzamt berechnet werden sollen. Die Selbstberechnung führt aber nicht der/die Eigentümer*in durch, sondern es wird ein Notar oder ein Rechtsanwalt damit beauftragt. Anhand eines Bescheids wird dann die Steuer vorgeschrieben und muss innerhalb eines Monats gezahlt werden. Laut dem Grunderwerbsteuergesetz gelten der bisherige Eigentümer, sowie der Käufer als Steuerschuldner, wobei auf individuelle Vereinbarungen seitens des Finanzamts Rücksicht genommen wird. In der Praxis trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. In jedem Fall besteht eine Anzeigepflicht durch den/die Eigentümer*in.
Die Steuerschuld geht mit dem rechtlich abtgeschlossenen Erwerbsvorgang einher, also noch vor der Bezahlung beim Unterschreiben des Kaufvertrages. Da die Steuerschuldner Käufer*in und Verkäufer*in gemeinsam bilden, gilt ein Gesamtschuldverhältnis. Nur im Falle, dass mehrere Käufer bzw. Verkäufer beteiligt sind, kann von der Abgabebehörde entschieden werden. wer der Gesamtschuldner sein soll.
Wie erwähnt ist die Grunderwerbsteuer bei der Selbstberechnung bis spätestens zum 15. Tag des übernächsten Monats zu begleichen. Erfolgt die Selbstberechnung im Jänner, ist die Grunderwerbsteuer demzufolge bis spätestens 15. März an das Finanzamt abzuführen. Nehmen Rechtsanwalt oder Notar keine Selbstberechnung vor, ist der Erwerbsvorgang dem Finanzamt zu melden. Die Abgabenerklärung muss bis zum 15. Tag des übernächsten Monats eingehen.
Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen hat der/die neue Eigentümer*in die Möglichkeit, seine Steuerschuld auf bis zu fünf Jahresbeträge aufzuteilen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass in diesem Fall ein Erhöhungsbetrag erhoben wird:
Ein Grundstück mit einem Verkehrswert von 800.000 € wird verkauft:
800.000 € * 3,5% = 28.000 €
Ein Grundstück wird für 100.000 € an die Cousine verkauft. Diese wird nicht als enge Verwandte gezählt, wodurch die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % verrechnet werden.
100.000 € x 3,5% = 3.500 €
Dasselbe Grundstück wird an die Tochter verkauft. Die Tochter zählt zu den engen Verwandten, hier fällt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 % an.
100.000 € x 2% = 2.000 €
Eine Immobilie wird innerhalb der Familie von den Eltern an den Sohn verschenkt: Für den Grundstückswert wird ein Betrag von 800.000 € als Verkehrswert ermittelt.
250.000 € * 0,5% (1.250 €)
+ 150.000 € * 2% (3.000 €)
+ 400.000 € * 3,5% (14.000 €)
= 18.250 €.
Eine Eigentumswohnung im Wert von 500.000 € wird übertragen. Als Gegenleistung erhält der Verkäufer eine lebenslange Rente, deren kapitalisierter Wert 450.000 € beträgt. Der Käufer wird die Wohnung privat nutzen. Folgen: der Verkäufer bezieht eine Kaufpreisrente (Wert der Rente 90 Prozent des Wertes der Immobilie). Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % und wird von dem kapitalisierten Wert der Rente berechnet. Daher beträgt die Grunderwerbsteuer 15.750 €.
450.000 € x 3,5% = 15.750 €
Falls der Verkäufer überdurchschnittlich lange lebt, übersteigen die Rentenzahlungen den Wert der Immobilie. Ab diesem Zeitpunkt fallen die Rentenzahlungen beim Verkäufer unter “sonstige Einkünfte”, während der Käufer sich in der gleichen Höhe Sonderausgaben von dem Gesamtbetrag ihrer Einkünfte abziehen kann.
Ein land- & forstwirtschaftliches Grundstück wird an den Sohn vererbt. Die Bemessungsgrundlage ist der einfache Einheitswert von 800.000 €.
800.000 € x 2% = 16.000 €
Die Steuerschuld für den Erwerb fällt bei der Grunderwerbsteuer an, bei der Immobilienertragsteuer ist es die Veräußerung bzw. der Veräußerungserlös. Dabei liegt die Höhe der Steuer bei 30% seit 2016 und muss vom/von der Verkäufer*in bezahlt werden. Hier besteht eine Regelbesteuerungsoption: Werden die laufenden Einkünfte des/der Verkäufers/in mit weniger als 30 % besteuert, kann für die Veräußerung ein niedrigerer Tarifsteuersatz beantragt werden.
Als Ausnahme sind ältere Grundstücke, die noch vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Hier gilt eine Immobilienertragssteuer von 4,2 % vom Vertragserlös. Anders als bei der Grunderwerbsteuer sind bei der Ertragssteuer unentgeltliche Erwerbsvorgänge davon befreit, ebenso wie der Hauptwohnsitz der veräußernden Partei und selbstgebaute Gebäude.
Bei einvernehmlicher Auflösung des Kaufvertrages oder bei einem geltend gemachten, vereinbarten Rücktrittsrecht und Wiederverkaufsrecht kann die Steuer zurückgefordert werden. Allerdings gilt hier eine Frist von drei Jahren.
In welcher Höhe die Grunderwerbsteuer anfallen hängt also von dem Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks ab. Je wertvoller die Immobilie ist, desto mehr Grundsteuer muss bezahlt werden. Grundsätzlich gilt ein Prozentsatz von 3,5 %, aber auch dieser kann sich, je nachdem an wen die Immobilie verkauft wird, verändern.
Die ImmoESt ist eine Steuer gegen Spekulationsgewinne, die Verkäufer*innen bei der Veräußerun…