Grunderwerbssteuer

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, hängt davon ab, ob von einem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb die Rede ist.

Entgeltliche Erwerbe

Bei entgeltlichen Erwerben gilt ein Steuersatz in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises beziehungsweise vom Grundstückswert, wenn der Kaufpreis geringer als der Grundstückswert ist. Der Prozentsatz wird jedoch auf 2 % reduziert, wenn der Verkauf innerhalb der Familie stattfindet. Die Umsatzsteuer ist inbegriffen.

Die Grunderwerbssteuer beiträgt für den entgeltlichen Erwerb 3,5 % vom Kaufpreis oder Grundstückswert

Unentgeltliche Erwerbe

Zum unentgeltlichen Erwerb gehören alle Erwerbsvorgänge innerhalb der Familie, Schenkungen und Erbschaften. Bei unentgeltlichen Erwerben wird seit der Steuerreform von 2016 ein Stufenmodell angewendet.

Ob es sich bei der Transaktion um ein entgeltliches Geschäft oder eine Schenkung handelt, spielt steuerrechtlich keine Rolle. Steuerschuldner sind alle Personen, die an dem Erwerbsvorgang beteiligt sind. Entgegen der allgemeinen Auffassung schulden demnach beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – die Grunderwerbsteuer im Solidarschuldverhältnis. In der Praxis wird jedoch aufgrund von entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen der/die Übernehmer*in der Immobilie bzw. des Grundstücks für die Steuer aufkommen. Dies wird meist im Kaufvertrag festgelegt. Für den Fall, dass dieser die Steuer nicht an das Finanzamt abführt, kann sogar der/die Verkäufer*in herangezogen werden, selbst wenn er/sie laut Vertrag nicht dafür verantwortlich ist, das heißt die Vereinbarung entbindet keinen der Beteiligten von der Steuerschuld. In Erbfällen ist die Grunderwerbsteuer vom Erwerber zu tragen.

Die Verkäufer, die sich von diesem Szenario schützen wollen, sollten unter Auftrag eines Treuhänders oder Notars mit dem Einholen des Kaufpreises und der Steuer vorgehen. Darüber hinaus ist empfehlenswert, eine Rücktrittsklausel im Vertrag festzulegen, wonach der Verkäufer bei fehlender vollständiger Zahlung vom Geschäft zurücktreten kann.

Durch die jüngste Steuerreform wurde die Grunderwerbssteuer geändert, für den Fall, dass innerhalb der Familie Häuser und Wohnungen vererbt oder verschenkt werden. Liegt der Wert der Immobilie über 250.000 €, so steigt die Grunderwerbsteuer, die der Empfänger bezahlen muss. Liegt der Wert unter dieser Grenze, dann wird der Steuersatz gesenkt.

Regelung bei Erbschaften und Schenkungen bis Ende 2015

Bei Erbschaften und Schenkungen innerhalb einer Familie, musste der Empfänger bis Ende 2015 zwei Prozent Grunderwerbssteuer zahlen. Als Familienmitglieder gelten dabei Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, sowie Enkel-, Stief-, Wahl- und Schwiegerkinder. Bei Personen, die nicht in diesem Sinne zur Familie gezählt werden, beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent. Dazu gehören beispielsweise Cousinen und Cousins, Onkel und Tanten.

Die Grunderwerbssteuer seit 2016

Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer diente bis Ende 2016 der dreifache Einheitswert. Dieser wird vom Finanzamt ermittelt und ist der steuerliche Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken. Seit 2016 dient beim Schenken und Vererben der Verkehrswert, bzw. der Grundstückswert, als neue Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbssteuer steigt, da der Grundstückswert höher als der dreifache Einheitswert ist (dieser entspricht ca. 1/10 des tatsächlichen Verkehrswerts). Dadurch wird das Erben und Schenken von Grundstücken und Immobilien teurer. Außerhalb der Familie beträgt die Grunderwerbssteuer weiterhin 3,5 % und bleibt somit unverändert.

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert kann auf 3 Arten (Wahlfreiheit) errechnet werden:

• im Pauschalwertmodell
  Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet.
• durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel
  Die Grundstückswertverordnung legt den geeigneten Immobilienpreisspiegel fest, der für die Ermittlung des Grundstückswertes heranzuziehen ist – danach ist die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria maßgebend. Der Wert des Grundstückes ist nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75 % vorzunehmen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• oder durch Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstücks
  Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten wie z.B. ein Schätzwertgutachten, der Kaufpreis bei nicht lange zurückliegendem Kauf, Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften oder wenn ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde, der dem Kredit zugrunde gelegte Wert lt. Bankeneinschätzung. Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Anschließend werden die Steuersätze nach Stufentarif vom Grundstückswert errechnet.

Staffelung der Grunderwerbssteuer bei unentgeltlichen Erwerben

Jedoch gibt es Ausnahmen für das teurer werden bei Erbschaften und Schenkungen innerhalb der Familie. Bei kleineren Immobilien soll der Steuersatz gesenkt werden, weshalb nun eine Staffelung der Grunderwerbsteuer existiert.

• Für Vermögensteile unter 250.000 €: 0,5 %
• Für Vermögensteile zwischen 250.000 und 400.000 € (also die nächsten 150.000 €): 2 %
• Für Vermögensteile ab 400.000 € (alles darüber hinaus): 3,5 %

Grunderwerbsteuerbefreiung

Bei einigen Erwerbsvorgängen ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dies betrifft folgende Fälle:

• Die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 1.100 €.
• Erwerb von einem Ehepartner bzw. eingetragenen Partner unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu einer Größe von 150 m².
• Erbschaft von einem Ehepartner bzw. eingetragenen Partner bis zu einer Größe von 150 m².
• Die Schenkung oder Erbschaft geht an eine gemeinnützige Vereinigung.
• Übertragung von Betriebs-Grundvermögen bis zu einer Höhe von 900.000 € unter bestimmten Bedingungen.
• Schenkung bzw. Erbschaft von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis unter bestimmten Voraussetzungen bis zu einer Höhe von 365.000 €.

Land- & forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei folgenden Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer 2 % von der Bemessungsgrundlage (das ist der einfache Einheitswert):

• bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband
• bei Erwerben von Todes wegen (Erbe) im Familienverband

Wer führt die Berechnung der Grunderwerbsteuer durch?

Der Erwerb der Immobilie muss bis zum 15. Tag des Folgemonats beim Finanzamt angezeigt gemeldet werden. Die Möglichkeit einer Selbstberechnung erfolgt, wenn der Wert und die Steuer nicht vom Finanzamt berechnet werden sollen. Die Selbstberechnung führt aber nicht der/die Eigentümer*in durch, sondern es wird ein Notar oder ein Rechtsanwalt damit beauftragt. Anhand eines Bescheids wird dann die Steuer vorgeschrieben und muss innerhalb eines Monats gezahlt werden. Laut dem Grunderwerbsteuergesetz gelten der bisherige Eigentümer, sowie der Käufer als Steuerschuldner, wobei auf individuelle Vereinbarungen seitens des Finanzamts Rücksicht genommen wird. In der Praxis trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. In jedem Fall besteht eine Anzeigepflicht durch den/die Eigentümer*in.

Die Steuerschuld geht mit dem rechtlich abtgeschlossenen Erwerbsvorgang einher, also noch vor der Bezahlung beim Unterschreiben des Kaufvertrages. Da die Steuerschuldner Käufer*in und Verkäufer*in gemeinsam bilden, gilt ein Gesamtschuldverhältnis. Nur im Falle, dass mehrere Käufer bzw. Verkäufer beteiligt sind, kann von der Abgabebehörde entschieden werden. wer der Gesamtschuldner sein soll.

Wie erwähnt ist die Grunderwerbsteuer bei der Selbstberechnung bis spätestens zum 15. Tag des übernächsten Monats zu begleichen. Erfolgt die Selbstberechnung im Jänner, ist die Grunderwerbsteuer demzufolge bis spätestens 15. März an das Finanzamt abzuführen. Nehmen Rechtsanwalt oder Notar keine Selbstberechnung vor, ist der Erwerbsvorgang dem Finanzamt zu melden. Die Abgabenerklärung muss bis zum 15. Tag des übernächsten Monats eingehen.

Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen hat der/die neue Eigentümer*in die Möglichkeit, seine Steuerschuld auf bis zu fünf Jahresbeträge aufzuteilen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass in diesem Fall ein Erhöhungsbetrag erhoben wird:

• bei einer Aufteilung auf 2 Jahre erhöht sich die Gesamtschuld um 4 %
• bei einer Aufteilung auf 3 Jahre um 6 %
• bei einer Aufteilung auf 4 Jahre um 8 %
• bei einer Aufteilung auf 5 Jahre um 10 %.

Die Steuerschuld für den Erwerb fällt bei der Grunderwerbsteuer an, bei der Immobilienertragsteuer ist es die Veräußerung bzw. der Veräußerungserlös. Dabei liegt die Höhe der Steuer bei 30% seit 2016 und muss vom/von der Verkäufer*in bezahlt werden. Hier besteht eine Regelbesteuerungsoption: Werden die laufenden Einkünfte des/der Verkäufers/in mit weniger als 30 % besteuert, kann für die Veräußerung ein niedrigerer Tarifsteuersatz beantragt werden.

Als Ausnahme sind ältere Grundstücke, die noch vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Hier gilt eine Immobilienertragssteuer von 4,2 % vom Vertragserlös. Anders als bei der Grunderwerbsteuer sind bei der Ertragssteuer unentgeltliche Erwerbsvorgänge davon befreit, ebenso wie der Hauptwohnsitz der veräußernden Partei und selbstgebaute Gebäude.

Bei einvernehmlicher Auflösung des Kaufvertrages oder bei einem geltend gemachten, vereinbarten Rücktrittsrecht und Wiederverkaufsrecht kann die Steuer zurückgefordert werden. Allerdings gilt hier eine Frist von drei Jahren.