Rangordnung im Grundbuch: Wer zuerst kommt

Will ein/e Immobilieneigentümer*in seine/ihre Immobilie veräußern (sprich verkaufen) oder verpfänden lassen, kann er/sie dafür einen Rang im Grundbuch eintragen lassen. Ohne eine separate Anmerkung der Rangordnung werden Ränge grundsätzlich immer nach dem Zeitpunkt des Grundbuchs verteilt. Dies gilt bei der Eintragung aller dinglichen Rechte, also auch bei der Eigentumsübertragung oder bei der Eintragung von Pfandrechten also bei der Verpfändung der Liegenschaft an verschiedene Gläubiger. Das Datum der Unterschrift auf Verträgen ist somit nicht ausschlaggebend.

Die Konsequenzen daraus:

• bei Eigentumsübertragungen: Wer zuerst im Grundbuch steht gilt als neuer rechtmäßiger Eigentümer (Vertrauensgrundsatz)
• bei Pfandrechten: Die Ränge geben die Reihenfolge an, in der die Kreditforderungen der Gläubiger befriedigt werden, falls es zum Kreditausfall und zur Versteigerung der Immobilie kommt

Wo steht die Rangordnung im Grundbuch?

Die Rangordnung ist immer im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs zu finden. Um die aktuelle Rangordnung zu sehen ist daher der Grundbuchsauszug essenziell. Die Rangordnung richtet sich wie erwähnt in der Regel nach dem zeitlichen Einlangen des Grundbuchgesuchs bei Gericht. Eine Ausnahme stellen jedoch Anmerkungen dar, mit denen sich Ränge im Vorhinein gesichert lassen werden können. Auch diese Anmerkungen sind im C-Blatt zu finden.

Liegenschaftseigentümer haben die Möglichkeit der vorläufigen Sicherung eines Ranges, z. B. wenn Sie beabsichtigen, in absehbarer Zeit Ihre Liegenschaft zu veräußern oder zu belasten. Hier sind weitere Beispiele, für welche Rechtsgeschäfte man die Rangordnung anmerken lassen kann:

Rangordnung für beabsichtigte

• Veräußerung
• Verpfändung
• Einräumung von Wohnungseigentum
• Abtretung oder Löschung einer Forderung

Die Anmerkung der Rangordnung im Immobilienkauf ist wichtig, um sich den Rang im Grundbuch sichern zu lassen. Dies führt zu Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Käufer*innen gewinnen damit die Sicherheit, dass der geplante Verkauf der Immobilie an sie auch wirklich stattfindet und die Liegenschaft nicht zwischenzeitlich an jemand anderen geht (durch Schenkung, Verkauf an andere oder plötzlichen Tod des/der Verkäufer*in bei Vertragsausfertigung).

Wie funktioniert die Anmerkung?

Die Anmerkung zur Rangordnung muss immer vom aktuellen (derzeitigen) Eigentümer der Liegenschaft veranlasst werden, also vom/von der Verkäufer*in. Der/die Verkäufer*in hat dabei 2 Möglichkeiten:

• Anmerkung zur Rangordnung selbst erwirken: durch beglaubigt unterfertigen Antrag an das Grundbuchsgericht (Bezirksgericht)
• oder durch Zustimmung für die Anmerkung des Rangs in einer gesonderten beglaubigten Urkunde (Rangordnungserklärung)

Sobald der Rang angemerkt wurde erhält der/die Begünstigte (Käufer bzw. Treuhänder) vom Gericht einen Rangordnungsbeschluss. Ab der Anmerkung der Rangordnung ist das Grundbuch damit 1 Jahr lang für die Eintragung weiterer Veräußerungen und Belastungen blockiert. Möchte der/die Käufer*in den geplanten Kauf durchführen, muss dem Grundbuchsgericht der besagte Rangordnungsbeschluss und der notariell beglaubigt unterschriebene Kaufvertrag vorgelegt werden. Die Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung ist bis auf die Beglaubigungskosten und Antragsgebühr (47 € im elektronischen Rechtsverkehr) kostenfrei, wer diese zu tragen hat, wird meist im Kaufanbot geregelt, lediglich die Eintragung des Eigentumsrechts im Anschluss an die Rangordnungsanmerkung kostet 1,1 % des Kaufpreises.

Vormerkung vs. Anmerkung

Zusätzlich zur “Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung” gibt es auch noch die sogenannte “Vormerkung einer Eigentumseinverleibung”. Was ist also der Unterschied zwischen Vormerkungen und Anmerkungen?

Vormerkungen sind bedingte Einverleibungen des Eigentums, es geht um die Wahrung des Ranges zur Einverleibung. Damit die Übertragung des Eigentums (d. h. die Einverleibung des Eigentumsrechts) gültig wird, bedarf es der nachträglichen Rechtfertigung des endgültigen Rechtserwerbs, etwa durch Vorweis bestimmter Urkunden (z.B. im Kauf der beglaubigt unterschriebene Kaufvertrag). Das Gesuch um Eigentumseinverleibung ist hierbei schon bei Gericht eingelangt und der Rang im Grundbuch dementsprechend vergeben, aber es fehlt noch die Urkunde, damit die Einverleibung rechtswirksam wird. Sobald die fehlenden Urkunden einlangen, erfolgt die Umwandlung der Vormerkung in eine tatsächliche Einverleibung, also der Eintragung des Eigentumsrechts.

Anmerkungen dienen zur Sicherung des Ranges. Dabei ist das Grundbuchsgesuch für die Einverleibung noch gar nicht bei Gericht eingegangen. Der/die Eigentümer*in kann die Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person (z. B. Treuhänder oder Käufer) anmerken lassen. Das Grundbuchsgericht stellt den Rangordnungsbeschluss aus und übersendet ihn an die begünstigte Person. Mit diesem Beschluss sichert sich die begünstigte Person den Rang – und kann dann innerhalb eines Jahres mit diesem Rang eine Eigentumseinverleibung beantragen, wenn sie die entsprechenden Urkunden (Rangordnungsbeschluss und z. B. Kaufvertrag für die Immobilie) vorlegt.

Für die Eintragung von Pfandrechten braucht es ebenfalls ein Grundbuchsgesuch. Die dazu notwendige Urkunde ist die Pfandbestellungsurkunde, deren Unterschriften ebenfalls notariell beglaubigt sein müssen. Das Grundbuchgesuch wird entweder von der Bank oder dem für die Eintragung zuständigen Treuhänder an das zuständige Grundbuchsgericht (Bezirksgericht) gestellt. Dort folgt die Eintragung von Pfandrecht und Rangordnung im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs. Es kann hier auch der Vorrang nach notarieller Beglaubigung eingetragen werden. Die Prinzipien für die Anmerkung sind hierbei dieselben d.h. diese muss vom Liegenschaftseigentümer angestoßen werden. Liegt bereits eine Anmerkung zur Rangordnung für eine geplante Veräußerung vor, können keine neuen Pfandrechte mehr eingetragen werden.

Konsequenzen der Rangordnung für Pfandrechte

Die Ränge geben die Reihenfolge an, in der die Kreditforderungen der Gläubiger befriedigt werden, falls es zum Kreditausfall und zur Versteigerung der Immobilie kommt. Hierzu kurz Beispiele:

Für die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch sind folgende Schritte erforderlich:

1. Löschungsquittung (auch Freilassungserklärung bezeichnet) anfordern:
   Hier geht es um ein schriftliches Einverständnis der Bank, die Hypothek zu löschen. Schuldner*innen haben ein Recht auf Ausstellung dieser Urkunde, sofern sie ihre Kreditverpflichtungen vollständig zurückbezahlt haben.
2. Verfassung des Grundbuchgesuchs:
   Hier sind bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen einzuhalten, welche juristisch oft schwierig ist. Deshalb ist es üblich, die Löschung über einen Notar abwickeln zu lassen.

Im Falle der lastenfreien Veräußerung einer Liegenschaft müssen Verkäufer*innen also zuerst nach Eingang des Kaufpreises die offenen Kreditverpflichtungen zurückzahlen und anschließend die Löschungsquittung anfordern. Anschließend erfolgt das Grundbuchsgesuch zur Löschung des Pfandrechts, sowie sobald eine Lastenfreistellung erfolgt ist das Grundbuchsgesuch zur Einverleibung des Eigentumsrechts durch den/die Käufer*in.

Rund um die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch können einige Kosten anfallen. Einige Beispiele:

• Eingabegebühren für den Antrag im Elektronischen Rechtsverkehr: 47 € (66 €, wenn die Antragsstellung nicht elektronisch erfolgt)
• Für die Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts zudem: 1,1 % vom Wert des Rechts, sprich vom Kaufpreis
• Pfandrechtseintragungsgebühr: 1,2 % der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung
• Für die Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung zusätzlich: 0,6 % vom Wert des Pfandrechts
• Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften: abhängig von Kaufpreis und Höhe des Pfandrechts und durch jeweilige Kammertarife geregelt.