Freizeitwohnsitze in Tirol

Grundsätzlich sind Freizeitwohnsitze in Österreich Nebenwohnsitze in der regelmäßig Freizeit verbracht wird, also Ferienwohnungen oder Ferienhäuser. Jedoch macht es in Tirol einen Unterschied, ob diese Freizeitwohnsitze amtlich genehmigt sind oder nicht. Wichtig hierbei ist die Widmung nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) zu “echten” Freizeitwohnsitzen.

Hierbei werden Freizeitwohnsitze definiert als:

§ 13 Abs. 1 TROG 2022 Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Somit gilt in Tirol ein Freizeitwohnsitz nur dann als echter Freizeitwohnsitz, wenn dieser auch als solcher gewidmet ist. Die Verwendung von Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz ist
bewilligungspflichtig nach Tiroler Bauordnung (§ 28 TBO). Bei allen Wohnsitzen, auf die das nicht zutrifft, ist eine ausschließliche Nutzung zu Ferien- und Erholungszwecken verboten (mit Ausnahme von unechten Freizeitwohnsitzen mit Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters).

Weiterhin möglich ist jedoch die Begründung eines Zweitwohnsitzes, welcher nicht zur ausschließlichen Nutzung zu Ferien- & Erholungszwecken dient. Z.B. sind dies Zweitwohnsitze für Beruf & Studium. Achtung: Hierbei muss die Berufsausübung nicht nur gelegentlich sein.

Die Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen (im Rahmen der Bewilligungspflicht der Tiroler Bauordnung § 28 TBO 2022) ist nur in engen Grenzen möglich, da die Tiroler Raumordnung – TROG 2022 vielfältige, teilweise in unbestimmten Gesetzesbegriffen festgelegte, Einschränkungen vorsieht. Beispiele für die Einschränkung der Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen sind:

• Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze darf nur insoweit für zulässig erklärt werden, wenn dadurch die geordnete räumliche Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung dadurch nicht beeinträchtigt wird. Als Beispiele werden im Gesetz bestimmte Kriterien, wie Infrastruktur für den Wohnbedarf der Bevölkerung, verfügbares Bauland, Gegebenheiten am Grundstücks- und Wohnungsmarkt aufgezählt.
• Die Neuschaffung eines Freizeitwohnsitzes darf nicht für zulässig befunden werden, wenn der Anteil an Freizeitwohnungssitzen gemessen an der Gesamtzahl aller Wohnungen in einer Gemeinde 8 % übersteigt.
• Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie auf Sonderflächen für Hofstellen (mit bestimmten Beschränkungen) geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.
• Es besteht die Möglichkeit, dass der Bürgermeister der Gemeinde eine Ausnahmebewilligung erteilt, wobei hierzu ein schriftliches Ansuchen nötig ist. Wird eine solche Bewilligung (schriftlicher Bescheid) erteilt, ist jedoch nur der Inhaber jener Bewilligung dazu berechtigt den Wohnsitz für sich (auch seine Familie und Gäste sind mit inbegriffen) als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Nicht erlaubt ist es den Freizeitwohnsitz entgeltlich zu überlassen. Die Ausnahmebewilligung wird jedoch aufgehoben, wenn die Voraussetzungen für ihre Erteilung nicht mehr vorliegen.

• bescheidmäßig festgestellte Freizeitwohnsitze
  (das sind jene von 1.1.1994 – 31.12.1998 oder jene davor durch nachträgliche Anmeldung und eingereichtes Feststellungsverfahren bis 2014)
• Baubewilligung nach dem Gesetz über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland
• Zulässigkeit neuer Freizeitwohnsitze in Wohn- und Mischgebieten sowie auf Sonderflächen für Beherbergungsbetriebe und Hofstellen
  – eigene Widmungsfestlegung mit Festlegung der zulässigen Anzahl nötig
  – nur in Gemeinden mit einem Freizeitwohnsitzanteil von höchstens 8 % aller Wohnungen möglich
  – bei Beherbergungsbetrieben und Hofstellen keine Neubauten zulässig
  – bei Hofstellen zusätzlich nur bei aufrechter Bewirtschaftung, höchstens 25 % der Wohnnutzfläche, keine Veräußerung oder langfristige Vermietung
  – strenge raumordnungsfachliche Kriterien sind zu erfüllen
• bescheidmäßige Ausnahmebewilligungen bei gesetzlichen Erben oder wegen geänderter Lebensumstände
  – entgeltliche Überlassung unzulässig
  – höchstpersönlich, nicht übertragbar

Seit Januar 2020 ist das Tiroler Freizeitwohnsitzabgabegesetz (mittlerweile Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz – TFLAG) in Kraft. Weiterhin ist das Tiroler Aufenthaltsabgabegesetz in Geltung. Bei Vorliegen der gesetzlichen Bestimmungen ist es nunmehr möglich, dass für einen Freizeitwohnsitz sowohl die Freizeitwohnsitzpauschale nach dem Tiroler Aufenthaltsabgabegesetz (landläufig „Tourismusabgabe“ oder „Aufenthaltsabgabe“ bezeichnet) und zusätzlich die Freizeitwohnsitzabgabe nach dem Tiroler Freizeitwohnsitzabgabegesetz zu zahlen ist. Nähere Informationen finden Sie in folgendem Link:

Bei einem konkreten Verdacht können Gemeinden seit der Gesetzesänderung 2020 die Daten von Versorgungsbetrieben, beispielsweise Wasser- und Stromverbrauch aber auch Post und Zustelldienste, anfordern, um herauszufinden, ob eine Wohnung als illegaler Freizeitwohnsitz genutzt wird. Auch die Behörden untereinander können Daten austauschen, wenn der Verdacht einer illegalen Nutzung besteht. Es besteht das ausdrückliche Zufahrts- & Zutrittsrecht. Weiters können Gemeinden seit 2022 Aufsichtsorgane zur Kontrolle der Einhaltung ortspolizeilicher Verordnungen einsetzen. Bezirkshauptmannschaften können auf Antrag der Gemeinde diese Aufsichtsorgane (z.B. die Polizei) unter anderem zur Kontrolle des illegalen Freizeitwohnsitzes bestellen. Liegt ein illegal genutzter Freizeitwohnsitz vor, ist dies eine Verwaltungsübertretung, welche die Bezirksverwaltungsbehörde mit bis zu 40.000 € bestrafen kann, werden falsche oder unvollständige Angaben gemacht, können diese weiters mit bis zu 3.000 € bestraft werden.

In Verfahren wegen Verwaltungsübertretungen der illegalen Freizeitwohnsitznutzung ist die Gemeinde, die Anzeige wegen einer solchen Übertretung erstattet hat, Partei und berechtigt, Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht zu erheben. Sie ist Partei des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht und weiters berechtigt, Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben. Die Parteistellung der Gemeinde erstreckt sich jedoch nicht auf die Strafbemessung.