Die Wertsicherung oder auch Wertanpassung des Mietzinses ist grundsätzlich die Anpassung an die Inflationsrate. Je nach Art des Mietzinses sind bestimmte Möglichkeiten gegeben.
Vor allem bei unbefristeten Mietverträgen und Mietverträgen mit langer Befristungsdauer ist eine Wertsicherung des vereinbarten Mietzinses für Vermieter*innen wichtig, damit es zu keiner Entwertung des ursprünglich festgesetzten Mietentgelts durch die allgemeine Teuerung kommt. Zur Anpassung des ursprünglichen Mietzinses kommt es aber nicht automatisch. Voraussetzung dafür ist fast immer eine entsprechende Wertsicherungsklausel im Mietvertrag.
Nur ausnahmsweise ist eine Erhöhung des Mietzinses auch ohne Wertsicherungsklausel zulässig und zwar bei Wohnungsmiete in folgenden Fällen:
Die einfache Anpassung an den Verbraucherpreisindex findet im freien und angemessenen Mietzins Verwendung. Hier knüpft die Wertsicherung in aller Regel an einen Verbraucherpreisindex (VPI) an und sieht vor, dass der vereinbarte Hauptmietzins nach Maßgabe von VPI – Veränderungen später angepasst werden darf. Oft sehen diese Klauseln vor, dass Schwankungen des VPI außer Betracht bleiben, solange nicht ein gewisser Schwellenwert (z.B. 5 Prozent) erreicht bzw. überschritten wird. Üblich sind aber auch andere Klauseln, z.B.: Der Mietzins wird einmal jährlich im Verhältnis des Jahresdurchschnittswertes eines VPI angepasst.
Eine Anpassung des vereinbarten Hauptmietzinses hinsichtlich der Inflationsrate ist grundsätzlich nur auf Basis einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag möglich. Die Vertragsfreiheit findet aber dort Grenzen, wo eine Klausel in Vertragsformularen gröblich benachteiligend ist, z.B. bei unsachgerechter einseitiger Benachteiligung.
Die Verbraucherpreisindices werden von der Statistik Austria geführt und aktualisiert, diese sind einfach durch Online Suche herauszufinden.
Für die Berechnung gilt folgende Formel:
neuer Indexwert : ursprünglicher Indexwert x 100 – 100 = Veränderung in %
Beispiel: Um wieviel Prozent hat sich der VPI 2010 im Zeitraum Mai 2013 bis November 2013 verschoben?
108,5 : 108,1 = 1,0037 x 100 = 100,37 – 100 = 0,37 %
Wäre in diesem Beispiel ein Schwellenwert von 3 % vereinbart, würde dieser noch nicht greifen und eine Erhöhung des Hauptmietzinses wäre noch nicht möglich.
Empfohlen für die Berechnung ist es, Veränderungsraten auf eine Nachkommastelle zu runden, Geldbeträge auf 2 Kommastellen.
Zur Anpassung der Richtwerte kommt es grundsätzlich jedes zweite Jahr immer mit 1. April. Die Bekanntgabe der aktuellen Richtwerte erfolgt offiziell mit der Kundmachung durch das Bundesministerium für Justiz. Mit einer geeigneten vertraglichen Wertsicherungsklausel und unter Einhaltung der gesetzlichen Formerfordernisse kann der erhöhte Mietzins frühestens ab Mai begehrt werden. Eine rückwirkende Wertsicherung ist hier ausgeschlossen. Für Neuvermietungen gelten die neuen Richtwerte sofort bei der Veröffentlichung im April.
Der/die Vermieter*in muss ein schriftliches Erhöhungsbegehren an den/die Mieter*in richten. Dieses muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin beim/bei der Mieter*in einlangen. Für den Zinstermin 5. Mai muss das Erhöhungsbegehren daher spätestens am 21. April einlangen. Bei späterem Erhalt wird die Erhöhung erst zum nächsten Zinstermin (zu dem die 14-Tagesfrist eingehalten wird) fällig.
Die Beträge beim Kategoriemietzins sind aufgrund einer gesetzlichen Regelung an den VPI 2000 gekoppelt. Zur Erhöhung der Beträge kommt es bei Überschreitung des Schwellenwertes von 5 Prozent gegenüber der jeweils letzten Erhöhung. Die offizielle Kundmachung der aktuellen Kategoriebeträge erfolgt durch das Bundesministerium für Justiz. Auch hier gilt, dasselbe Prinzip wie beim Richtwertmietzins: Das schriftliche Erhöhungsbegehren muss min. 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim/bei der Mieter*in einlangen und die Erhöhung kann erst am Zinstermin nach dem Monat der Veröffentlichung begehrt werden.
Die Beträge beim Mindestmietzins sind an den VPI 2000 gekoppelt. Zur Erhöhung der Beträge kommt es bei Überschreitung des Schwellenwertes von 5 Prozent gegenüber der jeweils letzten Erhöhung. Die offizielle Kundmachung der Kategoriebeträge erfolgt regelmäßig durch das Bundesministerium für Justiz. Die Erhöhung des „Mindestmietzinses“ durch die Vermieterin/den Vermieter ist auch ohne vertraglicher Wertsicherungsklausel zulässig. Eine Wertsicherung für die Vergangenheit ist hier jedoch ebenfalls ausgeschlossen.
Sind nahe Angehörige eines/r Hauptmieter*in unter Lebenden oder von Todes wegen in ein am 1.3.1994 bestehendes Mietverhältnis eingetreten und gilt seither ein Mietzins nach § 46 Abs. 2 MRG, kommt eine Anhebung dieses Mietzinses auch ohne vertragliche Wertsicherungsklausel in Betracht. Eine Wertsicherung für die Vergangenheit ist hier ausgeschlossen. Die Anpassung darf allerdings nicht für
erfolgen, gilt also nur für andere Eintrittsberechtigte Personen (und nur wenn diese nicht mit den vorher genannten eintreten). Hier ist es möglich, den Hauptmietzins auf den Mindestmietzins nach § 45 MRG anzuheben. Sind andere eintrittsberechtige Personen zusammen mit den 3 genannten Gruppen eingetreten, kann der Hauptmietzins angehoben werden, sobald diese die Wohnung verlassen haben oder volljährig geworden sind (dasselbe gilt auch für alle, die von 31.12.1981 – 28.2.1994 in ein Mietverhältnis eingetreten sind).
Eine Anhebung des Untermietzinses wegen Wertsicherung kommt immer nur nach Maßgabe einer entsprechenden vertraglichen Wertsicherungsklausel in Betracht. Für die Geltendmachung der Wertsicherung bestehen keine gesetzlichen Formvorschriften. Auch eine rückwirkende Geltendmachung von Wertsicherung ist bis zu drei Jahren grundsätzlich möglich. Soweit für Untermietverhältnisse gesetzliche Mietzinsobergrenzen bestehen, dürfen diese durch eine Anhebung aufgrund der Wertsicherung allerdings nie überschritten werden. Die Erhöhung hinsichtlich des übersteigenden Betrages ist unwirksam.
Voraussetzung für eine Wertanpassung ist fast immer eine entsprechende Wertsicherungsklausel im Mietvertrag. Nur ausnahmsweise ist eine Erhöhung des Mietzinses auch ohne Wertsicherungsklausel zulässig und zwar bei Wohnungsmiete in folgenden Fällen:
Eine Nachverrechnung bis zu 3 Jahre zurück ist nur im freien Mietzins und bei Untermietsverträgen möglich, ansonsten ausgeschlossen.
Hier knüpft die Wertsicherung in aller Regel an einen Verbraucherpreisindex (VPI) an und sieht vor, dass der vereinbarte Hauptmietzins nach Maßgabe von VPI – Veränderungen später angepasst werden darf. Oft sehen diese Klauseln vor, dass Schwankungen des VPI außer Betracht bleiben, solange nicht ein gewisser Schwellenwert (z.B. 5 Prozent) erreicht bzw. überschritten wird. Üblich sind aber auch andere Klauseln, z.B.: Der Mietzins wird einmal jährlich im Verhältnis des Jahresdurchschnittswertes eines VPI angepasst. Klauseln, die theoretisch zur Wertanpassung innerhalb der ersten 2 Monate ab Vertragsabschluss berechtigen verstoßen lt. OGH gegen den Konsumentenschutz, wenn sie nicht definitiv ausverhandelt wurden. Hier liegt die Beweislast bei Vermieter*innen.
Zur Anpassung der Richtwerte kommt es grundsätzlich jedes zweite Jahr immer mit 1. April. Die Bekanntgabe der aktuellen Richtwerte erfolgt offiziell mit der Kundmachung durch das Bundesministerium für Justiz. Mit einer geeigneten vertraglichen Wertsicherungsklausel und unter Einhaltung der gesetzlichen Formerfordernisse kann der erhöhte Mietzins frühestens ab Mai begehrt werden. Eine rückwirkende Wertsicherung ist hier ausgeschlossen.
Die Beträge beim Kategoriemietzins sind aufgrund einer gesetzlichen Regelung an den VPI 2000 gekoppelt. Zur Erhöhung der Beträge kommt es bei Überschreitung des Schwellenwertes von 5 Prozent gegenüber der jeweils letzten Erhöhung. Die offizielle Kundmachung der aktuellen Kategoriebeträge erfolgt durch das Bundesministerium für Justiz. Eine rückwirkende Wertsicherung ist hier ausgeschlossen.
Außer im freien Mietzins (d.h. im Vollanwendungsbereich MRG) grundsätzlich immer. Der/die Vermieter*in muss ein schriftliches Erhöhungsbegehren an den/die Mieter*in richten. Dieses muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin beim/bei der Mieter*in einlangen. Bei späterem Erhalt wird die Erhöhung erst zum nächsten Zinstermin (zu dem die 14-Tagesfrist eingehalten wird) fällig.
Sie fragen sich wieviel Hauptmietzins Sie für Ihr Mietobjekt verlangen können? Machen Sie den Test und finden Sie es heraus.
Wertsicherungen sind gerade in der aktuellen Zeit der hohen Inflation ein großes Thema. Medial werden jedoch einige Mietzinse und deren Anwendungsfälle nach MRG bunt durcheinandergemischt. Das wichtigste wie immer: Wissen in welchen Bereich des MRG und unter welchen Mietzins man fällt.
Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG zählt der Eigenbedarf (mit und ohne Ersatzbeschaffung) z…
Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG zählt der erheblich nachteilige Gebrauch zu den mögliche…
In diesem Beitrag geht es um die Betriebskosten und deren Abrechnung, sowohl im Teil- als auc…
Welche Erhaltungs- & Verbesserungspflichten haben Vermieter*innen im Vollanwendungsbereich MR…
Vermieten Mieter*innen ihr Mietobjekt weiter, spricht man von der Untermiete. Welche Regeln h…
Ob Markise, Rollladen oder Klimaanlage: Sommerliche Temperaturen bringen den Wunsch nach eine…
Mit dem Räumungsvergleich ist es möglich, Mieter*innen nach Ende der Befristung zur Übergabe …
Der Übergabsauftrag ist eine Möglichkeit, dass Mieter*innen mit Ende des befristeten Mietverh…
In Miete wie in Pacht gibt es verschiedene Kündigungsfristen. In diesem Beitrag geben wir noc…
Ein unbefristeter Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Unbefristete Mietverhä…
Haben Sie sich schon einmal gefragt, was passiert, wenn Sie zusammen mit einem/r Mieter*in in…
