Das Grundbuch ist das Herzstück aller dinglichen Rechte. Wie es zu lesen ist und was wo eingetragen wird, sowie die Grundbuchsprinzipien erklären wir hier.
Durch die Wichtigkeit der dinglichen Rechte an Liegenschaften (Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Baurecht) hat es zur Errichtung des Grundbuches geführt. Das Grundbuch ist ein von den Gerichten geführtes öffentliches Register, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Die Rechtsgrundlagen für das Grundbuch finden sich im:
Das für ein bestimmtes Grundstück zuständige Gericht ist jenes Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Die noch zusätzlich existierenden Hilfseinrichtungen sind nicht Bestandteil des Grundbuches.
Im Hauptbuch besteht für jede flächenmäßige Einheit eine Grundbuchseinlage. Der „Grundbuchskörper“ ist die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasste Fläche, welche aus einem oder mehreren Grundstücken bestehen kann. Jeder Grundbuchskörper hat eine eigene Einlagezahl (EZ) in einer sogenannten Katastralgemeinde. Eine Grundbuchseinlage setzt sich aus 3 Teilen („Blättern“) zusammen.
Neben der Aufschrift wird das Gutbestandsblatt in zwei Abteilungen unterteilt.
Aufschrift
Dort zu finden sind die Benennung des Grundbuches, Bezirksgericht, Einlagezahl, Abfragedatum, u.U. Hof- oder Gutsname, ggf. die Bezeichnungen „Wohnungseigentum“, „Stammeinlage der Baurechtseinlage EZ“, „Baurecht bis an EZ“, Tagebuchzahlen von unerledigten Grundbuchsgesuchen (Plombe), letzte Tagebuchzahl der letzten vollzogenen Eintragung. usw. Eine Tagebuchzahl gibt es immer, wenn sich im Grundbuch etwas geändert hat.
A1-Blatt
hier sind alle Grundstücke des Grundbuchskörpers mit der Grundstücksnummer, der Widmung bzw. Benützungsart (Achtung: ist keinesfalls ein Hinweis aus die Widmung i.S.d. Flächenwidmungsplanes), Flächenausmaß und ggf. Grundstücksadresse angeführt.
A2-Blatt
Dieses umfasst Eintragungen über Veränderungen am Grundbuchskörper durch Zu und Abschreibungen, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Lasten, Rechte aus Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht auf einem anderen Grundstück, etc.), Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung einzelner Grundstücke (nicht ganzer Grundbuchskörper), Abtretung des Hauptmietzinses, Ersichtlichmachung eines Superädifikates, Anmerkung des Assanierungsgebietes, Einleitung von Agrarverfahren und das Maschineneigentum.
Mit einer laufenden Nummer (B-LNR) ist unter der Angabe der Größe des Anteiles (ideelles Miteigentum oder nach Parifzierung beim Wohnungseigentum) in Form einer Bruchzahl (z.B. 1/1, 1/4, 238/7.428) der Name des Eigentümers mit Geburtsdatum und Wohnadresse (nicht unbedingt aktuell) angeführt. In diesem Blatt sind auch subjektive Beschränkungen eingetragen, deren der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung unterliegt (z.B. Minderjährigkeit, Sachwalterschaft, Konkurs, fideikommissarische Substitution). Weiters die Ersichtlichmachung von vertraglichen oder letztwilligen Belastungs- und Veräußerungsverboten, Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung der gesamten EZ, Vormerkung des Eigentumsrechtes.
Dieses enthält die mit dem Eigentum an einer Liegenschaft verbundenen Belastungen, wie Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht, Bestandrechte, Pfandrecht, Vorrangeinräumung, Dienstbarkeiten in dienender Stellung und Reallasten. Im früher händisch geführten Grundbuch wurden Einverleibungen von Rechtsverlusten dadurch vorgenommen, dass die entsprechende Textstelle rot unterstrichen wurde. Mit der Einführung des ADV-Grundbuches (automationsunterstützte Datenverarbeitung) werden die gelöschten Eintragungen nicht mehr im Hauptbuch, sondern in einem eigenen „Verzeichnis der gelöschten Eintragungen“ geführt, das dem Hauptbuch rechtlich völlig gleich steht. Die ursprüngliche Eintragung wird zur Gänze in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen übertragen. Bei Teillöschungen ist im Hauptbuch die Eintragung so abzuändern, dass sie den aufrechten Teil der Eintragung noch wiedergibt.
Sie enthält jede Urkunde (im Original oder in beglaubigter Abschrift), aufgrund derer eine grundbücherliche Eintragung vorgenommen wurde. Die Urkunden werden in chronologischer Reihenfolge des Einlangens des Grundbuchsgesuches (entsprechend der TZ) geführt. In einem Gerichtssprengel werden für alle Hauptbücher diese Urkunden einheitlich gesammelt. Bei Differenzen zwischen dem Inhalt der Urkunde und der Eintragung im Hauptbuch gilt jene des Hauptbuches als rechtlich relevant.
Darin ist die Lage des Grundstückes ersichtlich. Das Vertrauen auf die Grundbuchsmappe ist zum Unterschied des Grenzkatasters rechtlich nicht geschützt. Aus der Grundbuchsmappe lässt sich weder der Eigentümer feststellen, noch welche Grundstücke zu einer EZ zusammengefasst sind.
Es enthält die Grundstücke in der Reihenfolge ihrer Nummern. Das Register weist auf die Einlagezahl.
Für Stadtgebiete wird ein Straßenverzeichnis geführt, das die Häuser nach Hausnummern reiht. Das Register verweist auf die Einlagezahl.
Das auch als Eigentümerverzeichnis bezeichnete Register wird als alphabetisches Verzeichnis der im Hauptbuch aufscheinenden Eigentümer geführt. Es weist auf die Einlagezahl hin. Eine Einsicht ist nur mit einem rechtlichen Interesse möglich.
Jeder hat das Recht, in das Grundbuch einzusehen und sich so über die Rechtsverhältnisse an Liegenschaften zu informieren. Dies bezieht sich auf das Hauptbuch, der Urkundensammlung sowie der Hilfseinrichtungen. Lediglich beim Personenverzeichnis ist die Einsicht nur für Personen möglich, die ihre eigenen Daten betreffen oder Personen, die ein rechtliches Interesse daran darlegen. Nach dem GUG können Notare und Rechtsanwälte in ihrer Kanzlei Vorkehrungen treffen, die die Einsicht in das Grundbuch ermöglichen. Gleiches gilt auch für Personen, wenn ihr Bedarf durch die bestehende Einsichtmöglichkeit (beim Bezirksgericht) nicht zumutbar ist. Zu diesem Personenkreis zählen Immobilienmakler, Hausverwalter, Banken, etc.
Das Vertrauensprinzip entfaltet seine Wirkung zwischen einem Berechtigten und einem gutgläubigen Dritten und greift dann, wenn das Grundbuch von der wirklichen Rechtslage abweicht und der Erwerber eines bücherlichen Rechtes auf den Buchstand vertraut hat. Somit wird das Vertrauen auf die Richtigkeit (positive Seite) und Vollständigkeit (negative Seite) der Eintragungen im Hauptbuch geschützt. Dabei ist es nicht notwendig, in die Urkundensammlung Einsicht zu nehmen. Dies ist nur dann erforderlich, wenn
Wie oben erwähnt, schützt die positive Seite des Publizitätsprinzips den Gutgläubigen, dass Eintragungen im Hauptbuch richtig sind.
Diese Eintragung muss aber rechtskräftig, ohne Streitanmerkung und mindestens drei Jahre alt sein (wegen einer allfälligen Löschungsklage). Die negative Seite des Publizitätsprinzips schützt den Gutgläubigen auf die Vollständigkeit des Hauptbuches.
Guter Glaube liegt nur dann vor, wenn kein schuldhaftes, auch kein fahrlässiges Handeln vorliegt. Gutgläubigkeit muss zum Zeitpunkt des Ansuchens um die Einverleibung noch vorhanden sein.
Die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung der bücherlichen Rechte wird nur durch ihre Eintragung in das Hauptbuch erwirkt. Die grundbücherliche Eintragung ist bei Liegenschaften der für den Rechtserwerb erforderliche Modus. Ausnahmen vom lntabulationsprinzip sind:
Im Sachenrecht herrscht der Grundsatz, dass das zeitlich frühere Recht auch das stärkere Recht ist. Bei mehreren Ansuchen um die Einräumung eines gleichen dinglichen Rechts hat der frühere Antrag den Vorrang. Maßgeblich dabei ist das Einlangen des Ansuchens beim Grundbuchsgericht. Für diese Zwecke gibt es die Möglichkeit der Anmerkung der Rangordnung.
Wenn z.B. ein Eigentümer beabsichtigt seine Liegenschaft zu veräußern oder zu verpfänden, kann er einen Rangordnungsbeschluss erwirken. Diese Rangordnung wird nur in einem Original ausgestellt und hat ein Jahr Gültigkeit. Während dieses Zeitraumes kann in diesem Rang jener ein Recht eintragen lassen, der diesen Rangordnungsbeschluss vorlegt. Der Zweck liegt darin, dass ein Käufer geschützt ist, dass die Liegenschaft nicht noch einem zweiten Verkäufer veräußert wird oder ein Pfandgläubiger auf den vom ihm gewünschten Rang eingetragen wird.
Wenn die Einverleibung in der angemerkten Rangordnung erfolgt, kann der nunmehr Eingetragene die Löschung aller Zwischeneintragungen beantragen, die sein Recht beeinträchtigen können. In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass das GBG die Möglichkeit der Vorrangeinräumung (Rangtausch) kennt. Eine Durchbrechung des Prioritätsprinzips erfährt das Grundbuchsrecht durch die Vorzugspfandrechte (z.B. Realsteuerrückstände, Entschädigungsbeträge für die Notwegeeinräumung). Diese gehen den einverleibten Pfandrechten immer vor.
Jedes Ansuchen muss einen bestimmten Grundbuchskörper und ein bestimmtes Recht betreffen. Bücherliche Rechte können nicht am gesamten Liegenschaftsvermögen einer Person begründet werden, sondern eben nur an einer bestimmten Einlage. Auf einzelne Grundstücke eines Grundbuchskörpers können nur Dienstbarkeiten begründet werden. Beim Pfandrecht bedeutet dieser Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Hypothek grundsätzlich nur auf eine bestimmte Summe lauten kann (gleichzeitig umfasst die Hypothek immer nur den ganzen Grundbuchskörper). Des Weiteren sind Wertsicherungsklauseln (Ausnahme: Höchstbetragshypothek) nicht einverleibungsfähig.
Das Grundbuchsorgan (Grundbuchsführer) prüft im Zuge des Eintragungsverfahrens die äußeren Voraussetzungen für die Möglichkeit und Gültigkeit einer beantragten Änderung des Grundbuchsstandes. Dabei hat er sich lediglich auf den Grundbuchsstand und die äußere Form der vorgelegten Urkunden zu beschränken.
Grundbuchseintragungen erfolgen nicht von Amts wegen, sondern grundsätzlich auf Grund von Ansuchen (Grundbuchsgesuche) der Parteien oder einer Behörde. Antragsberechtigt sind jene Personen, die ein bücherliches Recht erwerben oder von einer Last befreit werden wollen sowie Liegenschaftsverkäufer und Pfandschuldner. Amtswegig erfolgt eine Grundbuchsänderung bei einer Bereinigung des Grundbuches von unzulässigen oder gegenstandslosen Eintragungen; Konkurseröffnung; die vom Erben nicht binnen 6 Wochen nach Einantwortung bewirkte Verbücherung.
Eintragungen sind nur gegen den zulässig, der zur Zeit des Ansuchens im Grundbuch als Rechtsinhaber aufscheint oder doch gleichzeitig als solcher eingetragen wird. Auch bei diesem Grundsatz gibt es einige Ausnahmen.
Z.B. besteht bei einem Liegenschaftsverkauf mehrmals hintereinander die Möglichkeit, dass für den letzten Käufer unter Nachweisung sämtlicher Grundgeschäfte die bücherliche Übertragung unmittelbar auf seine Person erfolgt. Dabei müssen lückenlos alle Urkunden der außerbücherlichen Übertragungen vorgelegt werden. Diese Dokumente haben alle rechtlichen Voraussetzungen (z.B. Aufsandungserklärung, Beglaubigung, etc.) aufzuweisen, die für eine Intabulation notwendig sind.
Weiters kann die Eintragung eines Rechts in der angemerkten Rangordnung selbst dann bewilligt werden, wenn die Liegenschaft nachher an einen Dritten übertragen oder belastet wurde. Desgleichen kann ein Erwerber einer Liegenschaft, die zu einer Verlassenschaft gehört, unmittelbar nach dem Erblasser eingetragen werden.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Eigentums- und Belastungsrechte an Liegenschaften und Immobilien verzeichnet sind.
Im Grundbuch finden sich grundlegende Informationen wie der/die Eigentümer*in der Liegenschaft oder des Hauses, eine Grundstücksbeschreibung, die Größe, etwaige Belastungen (wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) und gegebenenfalls weitere Rechte an der Immobilie.
Das Grundbuch gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen einer Immobilie. Es dient als rechtliche Grundlage für den Immobilienkauf und schützt den/die Käufer*in vor unvorhergesehenen oder ungültigen Ansprüchen.
Einsicht in das Grundbuch kann bei den zuständigen Grundbuchämtern oder Notariaten beantragt werden. Es können Gebühren und Dokumentenanforderungen anfallen, um die benötigten Informationen zu erhalten.
Das Grundbuch besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung. Das Hauptbuch wiederum teilt sich auf in
Das Grundbuch hat zudem folgende Prinzipien, die auch bei der Eintragung wichtig sind:
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