Was ist Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum ist eine Form des Miteigentums. Das heißt mehreren Personen gehört eine Liegenschaft zusammen und gleichzeitig. Es geht aber beim Wohnungseigentum auch darum, dass den einzelnen Eigentümern der Liegenschaft Teile davon (z.B. eine Wohnung) alleine gehören, eine rechtlich interessante Konstruktion also.
Im Gegensatz zu einem Alleineigentum, wo einer Person etwa ein Haus gehört, geht es beim Miteigentum darum, dass mehreren Personen eine Liegenschaft zusammen gehört. Damit nun nicht jedem alles gehört (=ideelles Miteigentum), wurde das Wohnungseigentum erfunden. Kurz zusammengefasst heißt das, dass man als Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung von Teilen der Liegenschaft (z.B. einer Wohnung, einem Kfz-Stellplatz, eines Geschäftslokals,…) berechtigt ist. Die Summe aller Eigentümer bildet dann die juristische Person Wohnungseigentümergemeinschaft (=WEG), die sich um die allgemeinen Teile der Liegenschaft kümmert.
Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. §2 Abs. 1 WEG
Es ist nebenbei erwähnt auch völlig egal, ob man Wohnungseigentümer an einer Wohnung, eines Kfz-Stellplatzes, eines Geschäftslokals, eines Büros,… ist, man ist immer im rechtlichen Sinne Wohnungseigentümer. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann man Wohnungseigentum erwerben an:
Wohnungen, Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge und sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten. Um zu bestimmen, was wo darunter fällt, lohnt sich ein Blick ins Gesetz für die Definitionen:
Wohnung: …ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. §2 Abs. 2 Satz 2 WEG 2002
Abstellplatz für Kraftfahrzeuge: …ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten (hiermit gemeint sind klassische Doppelparker). §2 Abs. 2 Satz 4 WEG 2002
sonstige selbstständige Räumlichkeit: …ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbstständiger Geschäftsraum oder eine Garage (in diese Definition fallen auch etwa Büros oder Geschäftslokale). §2 Abs. 2 Satz 3 WEG 2002
Zusätzlich zu diesen Wohnungseigentumsobjekten gibt es dann noch das sogenannte Zubehör-Wohnungseigentum:
…das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. §2 Abs. 3 WEG 2002
In Zusammenfassung heißt das, man kann zusätzlich zum Wohnungseigentum an den Objekten noch dazugehöriges Zubehör erwerben. Am Häufigsten ist hier sicherlich das klassische Kellerabteil. Ein Kfz-Stellplatz ist allerdings per Definition immer ein gesondertes Wohnungseigentumsobjekt, nie Zubehör.
Wohnungseigentum erwirbt man durch Kauf eines Wohnungseigentumsobjektes innerhalb einer Liegenschaft, die sich im Wohnungseigentum befindet.
Grundsätzlich wird Wohnungseigentum immer durch die Eintragung ins Grundbuch erworben. Das heißt klar: es gibt kein außerbücherliches Wohnungseigentum.
Voraussetzung für den Erwerb von Wohnungseigentum ist natürlich immer, dass schon Wohnungseigentum begründet wurde, d.h., dass es sich bei der Liegenschaft schon um Wohnungseigentumsobjekt handelt. Das erkennt man im Grundbuchsauszug der Liegenschaft, der die Aufschrift „Wohnungseigentum“ trägt. Wie Wohnungseigentum begründet wird, dazu mehr in einem gesonderten Beitrag.
Grundsätzlich erwirbt man Anteile an einer Liegenschaft, die dem Wert des Wohnungseigentumsobjekts gem. vorliegender Parifizierung (=Nutzwertgutachten) entsprechen.
Erwerben kann man diese Anteile alleine oder als 2 natürliche Personen in Form einer Eigentümerpartnerschaft zu jeweils der Hälfte der Gesamtanteile.
Zum einen das Recht der alleinigen Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes, zum anderen auch allgemeine Teile der Liegenschaft. Diese allgemeinen Teile sind z.B. das Stiegenhaus, das Müllhaus, die Tiefgarage (ohne Stellplätze), das Dach, die Fassade, der Lift usw. Aber auch innerhalb des Objektes gibt es Teile, die zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehören, wie z.B. Fenster und Türen oder Heizkörper (als Teil der Heizanlage).
Man erwirbt mit Wohnungseigentum das Recht der alleinigen Nutzung an einem Teil der Liegenschaft (a.k. der Wohnung). Im Grunde betrifft das nur die Luft in den eigenen 4 Wänden und die Einrichtung (z.B. Einbauküche, Bodenbeläge, Fliesen, etc.). Fenster und Türen, sowie Heizkörper (als Teil der Heizanlage) gehören allen Eigentümern als Eigentümergemeinschaft.
An Wohnungen, Kfz-Stellplätzen und sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten (wie z.B. Büros & Geschäftslokale, Lager, etc.). Alles, was keine selbstständige Räumlichkeit ist, ist Zubehör zu einem anderen Wohnungseigentumsobjekt (z.B. das Kellerabteil zur Wohnung).
An der Aufschrift „Wohnungseigentum“ im Grundbuchsauszug der Liegenschaft.
Wenn auf der Liegenschaft kein Wohnungseigentum begründet wurde, handelt es sich meist um schlichtes (ideelles) Miteigentum. Das heißt, dass das Eigentum als Gesamtes nach Quoten aufgeteilt wird und es keine ausschließliche/alleinige Verfügung über den „eigenen“ Teil des Eigentums gibt. Kurz: Jedem gehört alles. Alternativ lässt sich eine alleinige Nutzung durch festgeschriebene Benützungsregelungen oder Bestandsverträge (Mietverträge der Eigentumsteile z.B. einer Wohnung) lösen.
Als eine veraltete Form (die jetzt nicht mehr neu begründet werden kann) gibt es noch das sogenannte Stockwerkseigentum, wo ein Gebäude real aufgeteilt ist und sich jeder Eigentümer um den jeweiligen Teil des Gebäudes selbst kümmern muss z.B. der Eigentümer des Dachgeschosses alleine um die Instandhaltung des Dachs.
Wohnungseigentum ist eine Form des Miteigentums (=jedem gehört alles), wobei man gleichzeitig auch das Recht auf alleinige Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts (= Wohnung, Kfz-Stellplatz oder sonstige selbstständige Räumlichkeit) samt Zubehör (z.B. Kellerabteil) erwirbt. Der Anteil an der Liegenschaft als Ganzes ist in Anteilen gem. Nutzwertgutachten ausgedrückt, die man bei Kauf und Eintragung ins Grundbuch erwirbt.