Luftansicht auf Wiesing

Ideelles Miteigentum

Gehört eine Sache mehreren Eigentümern, spricht man grundsätzlich von Miteigentum. Wie dies ohne Wohnungseigentum funktioniert, erklären wir Ihnen hier.

Puzzle aus mehreren Teilen ergibt ein Holzhaus

Quo vadis Miteigentum?

Von Miteigentum spricht man grundsätzlich, wenn eine Sache, also z.B. eine Immobilie mehreren Eigentümer*innen gehört. In der einfachen Form ist dies ideelles (oder auch schlichtes) Miteigentum. Das Eigentumsrecht ist hier nach Bruchteilen aufgeteilt (z.B. 1/2, 1/4, 1/8…). Ideelles Miteigentum wird es genannt, da es sich bei der Teilung um keine reale (z.B. eine Hälfte des Hauses) sondern um eine ideelle handelt: Jede/r Miteigentümer*in hat also Eigentum an jedem Teil der Immobilie entsprechend seines/ihres Bruchteils.

Die Benützung der gesamten Immobilie steht grundsätzlich jedem/r Miteigentümer*in zu, es sei denn, es wurden Nutzungsvereinbarungen getroffen. Über den eigenen Anteil kann ein/e Miteigentümer*in grundsätzlich alleine verfügen, über die gesamte Sache nur alle Miteigentümer gemeinsam. Das bedeutet, dass ein/e Miteigentümer*in seinen/ihren Anteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer veräußern kann.

Beschlussfassung im ideellen Miteigentum

Der quotenmäßige Anteil am Miteigentum hat für das Stimmrecht Bedeutung, da es sich nach den Miteigentumsquoten richtet. In diesem Fall hat derjenige Miteigentümer, dessen Quote höher ist, auch ein stärkeres Stimmgewicht.

Zur ordentlichen Verwaltung über die im Miteigentum stehende Immobilie gehören all jene Maßnahmen, die zur Erhaltung und zum Betrieb notwendig und zweckmäßig sind. Hier beschließt die Mehrheit nach Bruchteilen. Über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung wiederum muss ein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Ist dies nicht erzielbar, kann die Mehrheit nach Bruchteilen die Maßnahme durchführen, wobei die überstimmte Minderheit das Recht hat, für künftige Schäden Sicherstellung zu verlangen.

Für den Fall, dass sich Miteigentümer nicht einigen können und verschiedene Vorstellungen haben, ist oftmals nur die Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft die Lösung. Das ideelle Miteigentum kann durch das Rechtsinstrument der sogenannten Teilungsklage aufgelöst werden.

Ideelles Miteigentum & Erbe

Nach dem Zeitpunkt der Einantwortung sind Erben, wenn es mehrere gibt im Rahmen einer Erbengemeinschaft mit einer bestimmten Quote schlichte (ideelle) Miteigentümer, denen als Rechtsinstrument bei fehlender Einigung wiederum nur die Teilungsklage zur Verfügung steht. Für den Fall, dass die Erben noch nicht eingeantwortet sind, erfolgt die Teilung des Erbes in aller Regel durch Erbteilungsübereinkommen. Es handelt sich dabei um eine schriftliche Vereinbarung der Miterben. Können sich Miterben im Rahmen dieser Erbteilung nicht einigen, steht ihnen nur die Aufhebung der Gemeinschaft mittels Erbteilungsklage offen.

Ideelles Miteigentum & Wohnungseigentum

Ideelles Miteigentum & Wohnungseigentum sind nicht dasselbe. Während im ideellen Miteigentum die Miteigentümer die Immobilie grundsätzlich gemeinsam nutzen können (außer es besteht eine Nutzungsvereinbarung, um Teile der Immobilie allein zu nutzen), ist das Wohnungseigentum ein besonderes Rechtskonstrukt:

Es ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung, sonst. selbstständige Räumlichkeit) ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.

Abgestimmt wird über ordentliche und außerordentliche Verwaltung im Wohnungseigentum nach den Nutzwertanteilen, die sich aus der Parifizierung errechnen. Im schlichten Miteigentum wiederum wird nach Quoten abgestimmt. Weiters ist das Wohnungseigentum grundsätzlich im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, während das Miteigentum nur im Rahmen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) funktioniert.

Das Wohnungseigentum muss eigens für eine Immobilie begründet werden, geschieht dies nicht, fällt die Immobilie automatisch in das schlichte Miteigentum, wenn mehrere Eigentümer ein Eigentumsrecht an ihr haben.

Oft gestellte Fragen

Was ist ideelles Miteigentum?

Ideelles Miteigentum ist nicht real (räumlich) getrennt, sondern nach ideellen Anteilen. D.h., jedem Miteigentümer gehört die gesamte Liegenschaft (samt Gebäude) zu einem gewissen Prozentsatz.

Wer darf das Gebäude im ideellen Miteigentum nutzen?

Die Benützung der gesamten Immobilie steht grundsätzlich jedem/r Miteigentümer*in zu, es sei denn, es wurden Nutzungsvereinbarungen getroffen.

Darf ein ideeller Miteigentumsanteil veräußert werden?

Über den eigenen Anteil kann ein/e Miteigentümer*in grundsätzlich alleine verfügen, über die gesamte Sache nur alle Miteigentümer gemeinsam. Das bedeutet, dass ein/e Miteigentümer*in seinen/ihren Anteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer veräußern kann.

Wie funktioniert die Beschlussfassung im ideellen Miteigentum?

Der quotenmäßige Anteil am Miteigentum hat für das Stimmrecht Bedeutung, da es sich nach den Miteigentumsquoten richtet. In diesem Fall hat derjenige Miteigentümer, dessen Quote höher ist, auch ein stärkeres Stimmgewicht. Zur ordentlichen Verwaltung über die im Miteigentum stehende Immobilie gehören all jene Maßnahmen, die zur Erhaltung und zum Betrieb notwendig und zweckmäßig sind. Hier beschließt die Mehrheit nach Bruchteilen. Über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung wiederum muss ein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Ist dies nicht erzielbar, kann die Mehrheit nach Bruchteilen die Maßnahme durchführen, wobei die überstimmte Minderheit das Recht hat, für künftige Schäden Sicherstellung zu verlangen.

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Kurz zusammengefasst

Das ideelle Miteigentum, auch schlichtes Miteigentum genannt gilt dann, wenn mehrere Eigentümer ein Eigentumsrecht an einer Immobilie haben, an der kein Wohnungseigentum besteht. Grundsätzlich können alle Teile der Liegenschaft gemeinsam genutzt werden, für die alleinige Nutzung braucht es eine gesonderte Nutzungsvereinbarung. Abgestimmt wird hier nach Quoten, wobei für die ordentliche Verwaltung die Mehrheit, für die außerordentliche Verwaltung die Einstimmigkeit notwendig ist. Aufgelöst werden kann das Miteigentum durch eine Teilungsklage.

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