Belastungs- & Veräußerungsverbot

Ein Veräußerungsverbot verbietet die Eigentumsübertragung, ein Belastungsverbot verhindert die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten (Personaldienstbarkeiten), nicht jedoch von Bestandverträgen (Miete und Pacht) an einer Liegenschaft. Beides kann zusammen oder aber auch getrennt voneinander eingeräumt werden.

Belastungs- und Veräußerungsverbote können auf 3 Arten eingeräumt werden:

• durch Gesetz,
• gerichtliche Entscheidung
• oder Vertrag bzw. testamentarisch

Ist das Belastungs- und/oder Veräußerungsverbot eingeräumt, braucht es die schriftliche Zustimmung des/der Verbotsberechtigten um die Immobilie dennoch zu veräußern und/oder zu belasten.

Belastungs- und Veräußerungsverbote, die durch einen Vertrag eingeräumt werden, haben jedoch nur obligatorische Wirkung: Dies bedeutet, dass eine entgegen einem Verbot vorgenommene Belastung oder Veräußerung einer Liegenschaft gültig ist, der/die Berechtigte des Verbotes aber einen Schadenersatzanspruch gegen denjenigen hat, der dem Verbot zuwider gehandelt hat.

Absolute Wirkung entfaltet ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Dies ist jedoch nur möglich bei begründetem Belastungs- & Veräußerungsverbot zwischen:

• Ehegatten,
• eingetragenen Partnern,
• Eltern/Großeltern und deren Kindern/Enkel, Wahl- oder Pflegekindern oder
• deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern

In diesem Fall sind verbotene Verfügungen rechtlich unwirksam. Das heißt, das verbücherte Belastungs- und Veräußerungsverbot bewirkt ganz grundsätzlich eine allgemeine Grundbuchsperre für sämtliche rechtsgeschäftliche oder zwangsweise begehrte, vom Verbot erfassten Eintragungen.

Wo sieht man das Belastungs- & Veräußerungsverbot im Grundbuch?

Vertragliche Belastungs- und Veräußerungsverbote sind im Grundbuch im Lastenblatt (C-Blatt) einverleibt und werden im Eigentumsblatt (B-Blatt) ersichtlich gemacht. Belastungs- und Veräußerungsverbote können auch hinsichtlich einzelner Grundstücke eines Grundbuchskörpers, auf halben Mindestanteilen von Eigentümerpartnerschaften sowie auf einzelne ideelle Miteigentumsanteile desselben Eigentümers eingetragen werden.

Bindung des vertraglichen Belastungs- & Veräußerungsverbots

Sowohl vertragliche als auch im Grundbuch einverleibte Verbote binden nur den/die (erste/n) Eigentümer*in, zu deren/dessen Lasten das Verbot begründet ist, und erlöschen spätestens mit seinem/ihrem Tode, womit Erben und Rechtsnachfolger durch ein Verbot nicht gebunden sind. Die Verbote sind daher nicht übertragbar und auch nicht durch Exekution verwertbar. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt also bis zum Tod des/der Berechtigten oder des/der Verpflichtenden. Die Wirkung des Verbotes kann aber wie bereits erwähnt mit Einverständnis des Berechtigten aufgehoben werden. Ein gegenseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot ist üblich.

Gesetzliche Veräußerungsverbote gibt es z.B. bei der Wohnbauförderung, richterliche Veräußerungsverbote können bei streitigen Prozessen verfügt werden (z.B. im Scheidungs- & Erbrecht). Der Sinn von richterlich eingeräumten Belastungs- und Veräußerungsverboten liegt hauptsächlich in der Vorbeugung von Vollstreckungsvereitelung. Bei gesetzlich eingeräumten Belastungs- und Veräußerungsverboten steht meist der Gedanke im Vordergrund, dass ein durch Mittel der öffentlichen Hand geförderter Eigentumserwerb nicht zu zweckwidrigen, meist spekulativen Geschäften missbraucht wird (Wohnbauförderungsdarlehen).