Das Fruchtgenussrecht

Der Fruchtgenuss ist das Recht, einen Gegenstand, der jemand anderem gehört, selbst ohne Einschränkung zu benützen. Der/die Fruchtnießer*in hat das dingliche Recht, eine fremde Sache ohne jede Einschränkung aber unter Schonung der Substanz zu gebrauchen. Fruchtgenussrechte sind nicht auf Liegenschaften/Immobilien beschränkt (z.B. das Fällen von Bäumen für einen Holzbezug, die Vermietung von Wohn- oder Geschäftsgebäude), sondern können auch an beweglichen Sachen begründet werden (z.B. das Milchbezugsrecht an einer Kuh). Als Fruchtnießer*in ist man verpflichtet, das Fruchtgenussobjekt auf eigene Kosten instand zu halten. Dafür erhält man alle Erträgnisse bzw. den wirtschaftlichen Nutzen aus dem Fruchtgenussobjekt. Dies ist z.B. bei der Wohnung die Möglichkeit zur Vermietung durch den/die Fruchtnießer*in und Einnahme der Miete. Man kann also die Wohnung entweder selbst nutzen (wie beim Wohnrecht) oder sie vermieten.

Zuwendungsfruchtgenuss

Bei diesem Fruchtgenuss bleibt eine Immobilie im Besitz des/der Eigentümer*in. Diese*r räumt jedoch einer anderen Person ein Fruchtgenussrecht für die Immobilie ein.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, für die er seiner Tochter ein Fruchtgenussrecht einräumt. Diese könnte dann entweder selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Einnahmen generieren.

Vorbehaltsfruchtgenuss

Hierbei verändert sich das Eigentumsverhältnis der Immobilie zwar, der/die Vorbesitzer*in erhält aber ein Fruchtgenussrecht.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die er aus steuerlichen Gründen an die Tochter weitergeben möchte – sie wird dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Dank Fruchtgenuss kann der Vater die Mieteinnahmen aber weiterhin selbst nutzen. Bei ­einer nicht vermieteten Immobilie hätte der Vater ein lebenslanges Wohnrecht.

Nachrangiger Fruchtgenuss

Diese Variante ähnelt dem Vorbehaltsfruchtgenuss – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Fruchtgenussrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers/der Vorbesitzerin übergeht.

Grundsätzlich besteht bei der Gestaltung des Fruchtgenusses egal welcher Art Vertragsfreiheit bezüglich der Vereinbarung. Folgende Rechte & Pflichten gelten daher nur in der Regel:

Einkünfte aus der Immobilie

Die fruchtgenießende Person kann Einkünfte aus der Immobilie erzielen, indem er sie vermietet oder anderweitig nutzt, kann aber nicht über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen, solange sie unter einem Fruchtgenuss steht. Dieses Recht obliegt allein dem/der Eigentümer*in.

Vorsicht bei Mietverträgen

Zu beachten ist, dass die vom/von der Fruchtnießer*in abgeschlossenen Mietverträge mit seinem/ihrem Ableben nicht erlöschen und den/die Eigentümer*in (Übernehmer*in) somit weiter daran binden. Es wird daher empfohlen, hierfür einschränkende Vereinbarungen zwischen dem Übergeber und dem Übernehmer zu treffen, wie zum Beispiel, dass der/die Fruchtnießer*in keine Mietverträge auf unbestimmte Zeit, sondern nur mit begrenzter Dauer abschließen darf, um die Beendigung einfacher zu machen. Bei Übergabe eines bereits vermieteten Objektes (Verkauf oder Schenkung) wird sich der/die Übergeber*in das Fruchtgenussrecht vorbehalten, wenn ihm/ihr die Mieteinnahmen weiter zustehen sollen (Vorbehaltsfruchtgenussrecht).

laufende Kosten

Der/die Fruchtnießer*in ist grundsätzlich für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Auch die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen sind von ihm/ihr zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der/die Eigentümer*in zuständig.

Diese gesetzlich vorgegebene Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:

• Brutto-Fruchtgenuss: Es wird vorab geregelt, dass der/die Fruchtnießer*in nicht für die Kosten und Lasten sowie für die Erhaltung der Immobilie aufkommen muss.
• Netto-Fruchtgenuss: Es wird vorab vereinbart, dass der/die bisherige Eigentümer*n die Immobilie an eine andere Person zwar überträgt, aber weiterhin die Kosten für Renovierungsarbeiten oder andere außerordentliche Lasten übernimmt. Der/die neue Eigentümer*in hat somit eine niedrigere Belastung.

Dieses verhält sich im Grunde gleich wie das Wohnrecht: Ein Fruchtgenussrecht muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden, doch erlangt es dadurch dingliche Wirkung, das heißt es ist gegen jeden (künftigen) Eigentümer durchsetzbar. Will man also sicher gehen, dass das Fruchtgenussrecht auch bei einem Verkauf der Immobilie erhalten bleibt, sollte man es ins Grundbuch eintragen. Eingetragene Fruchtgenussrechte scheinen im C-Blatt des Grundbuchs auf.

Generell endet das Fruchtgenussrecht mit dem Ableben der fruchtgenießenden Person. Selbst wenn der/die Eigentümer*in wechselt, besteht das Fruchtgenussrecht weiter. Allerdings kann auch im Vorfeld ein fester Zeitpunkt vereinbart werden, zu dem das Fruchtgenussrecht endet. Alternativ kann es mittels Löschungsbewilligung aufgelöst werden. Weder der Verkauf noch das Vererben des Fruchtgenussrechtes sind möglich – jedoch kann die Ausübung des Fruchtgenuss an eine andere Person übertragen werden.