Der Flächenwidmungsplan gehört gesetzlich zur Raumordnung, die für jedes Bundesland Österreichs anders ist und ist Aufgabe der jeweiligen Gemeinde. Was geregelt wird und wie es funktioniert erklärt dieser Beitrag.
Grundsätzlich hängt dies vom Grundstück und dessen Gemeinde und Raumordnung ab. Ob ein Grundstück bebaut werden kann oder nicht, ist im Flächenwidmungsplan zu finden (Bauland oder Freiland). Hier ist also rechtlich bindend festgelegt, auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut oder sonst genutzt werden darf. Hier ist auch ersichtlich, welche Art von Objekt gebaut werden kann (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet,…). Wie gebaut werden kann, ist wiederum im Bebauungsplan zu finden. Hier sind die Auflagen zu finden, unter denen gebaut werden darf. Dies ist jedoch wiederum nicht zu verwechseln mit der Genehmigungspflicht eines Bauvorhabens gem. Tiroler Bauordnung. Die Flächenwidmung für das jeweilige Grundstück ist online im System TIRIS Maps abrufbar (Achtung: keine Rechtsverbindlichkeit).
Der Flächenwidmungsplan regelt für jedes Grundstück (Parzelle) den konkreten Verwendungszweck im Gemeindegebiet. Derzeit verfügen alle Gemeinden in Tirol über einen Flächenwidmungsplan, in dem die Grundstücksgrenzen, die einzelnen Grundstücksnummern und die jeweilige Widmung (z.B. Bauland oder Freiland) ersichtlich ist. Die Widmung der Flächen beruht auf Örtlichen Raumordnungskonzepten (vom Bundesland Tirol), worin die räumliche Entwicklung einer Region oder Gemeinde geplant wird. Nach Erstellung der Örtlichen Raumordnungskonzepte werden diese Flächenwidmungspläne überarbeitet und neu erlassen. Der Flächenwidmungsplan wird vom Gemeinderat beschlossen und liegt im Gemeindeamt für jedermann zur Einsichtnahme auf. Grundlage für den Flächenwidmungsplan ist in Tirol das Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG). Darauf aufbauend wird dann wiederum der sogenannte Bebauungsplan erstellt, der die zulässige Bauweise für einzelne Flächen bestimmt.
Grundsätzlich ergibt sich aus jedem Flächenwidmungsplan folgendes:
Die Widmung lässt sich an der Farbgebung bzw. entsprechenden Kürzeln ablesen, die in einer angehängten Legende erklärt werden. Auch der Maßstab und die Himmelsrichtungen sind am Plan vermerkt, zusätzlich finden Sie auch Angaben zur örtlichen Windhäufigkeit sowie Gefahrenzonen.
Zwischen folgenden Widmungskategorien wird in Tirol unterschieden:
Als Bauland sind nur Grundflächen gewidmet, die sich für die entsprechende Bebauung eignen. Ungeeignet können Flächen sein, die durch Gefahrenzonen oder Umweltbelastungen beeinträchtigt werden oder nur aufwändig infrastrukturell erschlossen werden können. Zu berücksichtigen ist auch, dass durch Neuwidmungen keine neuen Siedlungsansätze (mit Ausnahme der im örtlichen Raumordnungskonzept vorgegebenen)
geschaffen werden dürfen und keine Annäherung an gefährdete Zonen stattfinden darf. Was gebaut werden darf ist ebenso zu finden (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet,…)
Folgende Flächen zur Bebauung gibt es:
Hier finden Gebäude zum Wohnen und zur Abdeckung des täglichen Bedarfes (Versorgung, Soziales, Kulturelles) der dort ansässigen Bevölkerung Platz. Im untergeordneten Ausmaß können auch Büros, Ordinationen u.ä. untergebracht werden. Außerdem können Privatzimmervermietungen im Rahmen der Vorgaben der Tiroler Bauordnung betrieben werden. Bei der Anordnung von Wohngebieten ist auf eine möglichst kompakte Flächenaufteilung, zentrale Lage, gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und ein engmaschiges Fußwegenetz zu achten.
gemischtes Wohngebiet
Neben den Betrieben, die im Wohngebiet zulässig sind, können hier auch andere öffentliche Gebäude, Gast- und Beherbergungsbetriebe bis 40 Betten und Gebäude für Kleinbetriebe errichtet werden. Zweckmäßigerweise wird man eine solche Widmungskategorie vor allem an den Haupterschließungsachsen eines Wohngebiets vorsehen, um Zielverkehr zu Einrichtungen, die nicht ausschließlich der dort ansässigen Bevölkerung dienen, nicht flächig ins Wohngebiet zu ziehen.
Derart gewidmete Flächen dienen in erster Linie der Errichtung von gewerblichen Betrieben. Um Nutzungskonflikte hintan zu halten, sind Wohnnutzungen (ausgenommen rechtmäßiger Bestand) ausgeschlossen, wenn sie betriebstechnisch nicht erforderlich sind. Bei der Anordnung von Gewerbegebieten ist auf eine der Nutzung und dem Wachstumspotential entsprechende Verkehrsanbindung zu achten. Außer Betriebsanlagen dürfen lediglich Einrichtungen, die den sich dort aufhaltenden Personen dienen, errichtet werden. Im Gewerbegebiet ist es auch möglich Gebäude für Veranstaltungsstätten zu errichten. So sollen Synergieeffekte erzielt werden, indem zeitlich differenzierte Nutzungen in ein Gebiet gelegt werden (z.B. tagsüber Werktätigkeit, nachts Diskothek). Das Gewerbegebiet ist vom übrigen Bauland durch ausreichende Pufferflächen bzw. Überleitungen (z.B. Mischgebiet) abzutrennen.
Es besteht die Möglichkeit, die Art der Gewerbebetriebe, die in einem Gewerbegebiet errichtet werden dürfen, detaillierter zu regeln: Es können Betriebe mit bestimmten Emissionen ausgeschlossen werden (Lärm, Luftverunreinigung, Erschütterung), um Gefahren für die Bevölkerung und Nutzungskonflikte mit benachbarten Nutzungen zu meiden (wenn beispielsweise kein Platz zur Schaffung ausreichend großer Pufferzonen vorhanden ist).
Diese Widmung wurde geschaffen, um Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen mischen zu können.
Allgemeines Mischgebiet
Diese Widmung ist vor allem in Stadtrandlagen oder vergleichbaren Gebieten angemessen. Neben den im gemischten Wohngebiet zulässigen Gebäuden dürfen hier Gebäude für Betriebe errichtet werden.
Kerngebiet
Vor allem in Ortszentren, wo sich die verschiedensten öffentlichen Nutzungen, die der Befriedigung kultureller und sozialer Bedürfnisse der Bevölkerung dienen, konzentrieren, bildet diese Widmungskategorie einen allgemeinen Rahmen für Entwicklungen. Neben den im gemischten Wohngebiet zulässigen Gebäuden dürfen hier Gebäude für Gastgewerbebetriebe, Veranstaltungsstätten etc. errichtet werden.
Tourismusgebiet
Bäuerliche Ortschaften, die einen Strukturwandel zu reinen Tourismusorten vollzogen haben, werden mit dieser Widmung viele Bereiche ihres Ortsgebiets abdecken können. Neben den im gemischten
Wohngebiet zulässigen Gebäuden dürfen hier Gebäude für Betriebe und Einrichtungen des Tourismus errichtet werden.
landwirtschaftliches Mischgebiet
Neben den im gemischten Wohngebiet zulässigen Gebäuden dürfen hier Gebäude für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Gebäude für gewerbliche Klein- und Mittelbetriebe mit Ausnahme von Gastgewerbebetrieben mit mehr als 40 Betten errichtet werden
Sie sind für Baulichkeiten besonderer Art, besonderen Verwendungszwecks bzw. besonderer Standortgebundenheit vorbehalten. Außerdem kann aus besonderen raumordnungsfachlichen (z.B. zur Vermeidung von Nutzungskonflikten, zur Erhaltung von unbebauten Freiflächen) Gründen eine Sonderfläche gewidmet werden. Der jeweilige Verwendungszweck ist bei der Widmung genau festzulegen z.B. für:
Auf Sonderflächen für Dauerkleingärten, Bienenhäusern, Jagd- und Fischereihütten wird im Besonderen auf die Verhältnismäßigkeit hingewiesen: Es darf nur das absolut Notwendige (hinsichtl. Größe und Ausstattung) an Bauwerken errichtet werden.
Sie werden gewidmet, wo Gebäude für geförderte Wohnbauten errichtet werden sollen. Vorbehaltsflächen für den sozialen Wohnbau dürfen nur nach Maßgabe des Bedarfs errichtet werden, was besonderes Augenmerk auf die Baulandbilanzen der Gemeinde erfordert. Hinsichtlich der Eignung der Fläche gelten die Anforderungen sinngemäß zur Wohngebietswidmung. Wird die Vorbehaltsfläche nicht binnen 10 Jahren der Gemeinde, dem Tiroler Bodenfonds oder einem Bauträger, der geförderte Wohnbauten errichtet, zum Kauf angeboten, tritt die Widmung außer Kraft.
Sie werden gewidmet, wo Gebäude für öffentliche Zwecke errichtet werden sollen. Der Verwendungszweck muss bei der Widmung genau definiert werden. Hinsichtlich der Eignung der Fläche gelten die Anforderungen sinngemäß zur Baulandwidmung. Für die Widmung von Vorbehaltsflächen sind in erster Linie Flächen heranzuziehen, die bereits im Eigentum von Gemeinden stehen. Erfolgt die Widmung auf anderen Flächen, so kann deren Eigentümer die Einlösung der Fläche binnen drei Jahren verlangen.
Im Flächenwidmungsplan wird der Verlauf von künftigen Straßen, die aus bestimmten Gründen wichtig für die Verkehrserschließung der Gemeinde sind, festgelegt. Diese Festlegung kann unabhängig von der dort gegebenen Widmung erfolgen. Weiters ist es möglich, Flächenvorhaltungen für überörtliche Verkehrswege zu treffen. Flächen, die von solchen Festlegungen betroffen sind, dürfen innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht bebaut werden. Fertiggestellte Verkehrsflächen gelten als Verkehrsflächen und nicht mehr als Verlaufsfestlegung.
Alle nicht als Bauland oder Sonderflächen gewidmeten Flächen gehören zum Freiland. Hier sind keine Gebäude oder bauliche Anlagen mit Ausnahme von ortsüblichen Städeln (in denen keine Kraftfahrzeuge abgestellt werden), sehr kleine Gebäude für Jagd und Fischerei, Bienenhäuser, kleine Kapellen, Aussichtsplattformen, Schutzbauten, allgemein zugängliche Kinderspielplätze sowie Nebenanlagen (die natürlich ein bereits existentes Hauptgebäude im Freiland erfordern) zulässig. Es können auch Bauten, die von der Tiroler Bauordnung ausgenommen sind, errichtet werden (welche dann aber nach anderen Gesetzen zu behandeln sind). Bestandsgebäude können wieder errichtet werden, es darf aber nicht deren Baumasse auf mehr Gebäude als ursprünglich existierten, verteilt werden.
Die Flächenwidmung ist eine sensible Angelegenheit – schließlich spielen hier viele verschiedene Interessen eine Rolle. Grundsätzlich wird er im Gemeinderat beschlossen, als Einzelperson können Sie dazu Stellung nehmen, haben aber keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Widmung. Im Einzelnen läuft die Erstellung des Plans wie folgt ab:
Der konkreten Flächenwidmung geht ein „überörtliches Raumordnungsprogramm“ voraus: Dieses beinhaltet ein Konzept zur Raumentwicklung im gesamten Bundesland Tirol. Darin geht es beispielsweise um die Sicherung von Infrastruktur, Schaffung von Wohnraum, Erhaltung von Grünflächen und vieles mehr. Es wird von der Tiroler Landesregierung erstellt.
Darauf basierend wird dann auf Gemeindeebene ein „örtliches Raumordnungskonzept“ entworfen: Hier geht es um die konkrete räumliche Entwicklung der Gemeinde – als Teil davon wird schließlich der Flächenwidmungsplan festgelegt.
Der Entwurf für den Flächenwidmungsplan muss 6 Wochen lang im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht ausgehängt werden. Außerdem erhalten alle Haushalte der Gemeinde eine Verständigung. Schließlich muss der Plan vom Gemeinderat beschlossen und dann noch von der Landesregierung genehmigt werden.
Einen direkten Einfluss auf die Flächenwidmung haben Sie als Einzelperson nicht. Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Wunsch-Widmung – Sie können also nicht gegen eine bestimmte Flächenwidmung klagen. Sehr wohl können Sie aber eine Stellungnahme abgeben: Innerhalb der sechswöchigen Frist kann jeder seine Einwendungen schriftlich vorbringen. Ob der Gemeinderat darauf eingeht, liegt jedoch letztendlich in seinem Ermessen.
Bei Änderungen ist das Verfahren ähnlich: Die geplante Umwidmung wird veröffentlicht und alle betroffenen Grundstückseigentümer werden benachrichtigt. Innerhalb von 6 Wochen kann jeder eine Stellungnahme abgeben, allerdings gibt es keine Rechtsmittel.
Jede/r Grundeigentümer*in hat das Recht zur schriftlichen, begründeten Widmungsanregung an die Gemeinde. Danach kann dieser innerhalb von 2 Monaten verlangen, dass sich der Gemeinderat mit der Widmungsänderung befasst. Der Gemeinderat muss dann innerhalb von 6 Monaten entscheiden, ob ein Verfahren eingeleitet oder die Änderung abgelehnt wird und muss den Widmungswerber danach verständigen. Der Widmungswerber erhält also innerhalb von 6 Monaten eine Verständigung, wenn kein Widmungsverfahren eingeleitet wird.
Dazwischen, nämlich innerhalb von 3 Monaten nach der Anregung erfolgt ein Planungsgespräch mit dem Widmungswerber mit Abfassung eines Aktenvermerkes, soweit sich der Gemeinderat (noch) nicht mit der Anregung befasst. Bei Änderungen eines Entwurfes (zur Bebauung) und erneuten Widmungsanregung ist kein Planungsgespräch erforderlich. Auch nicht bei gleichlautenden Anträgen.
Für Laien ist der Flächenwidmungsplan oft nur schwer verständlich: Denn die Widmungen sind durch verschiedene Abkürzungen, Zeichen und Farben markiert. Deshalb findet sich im Anhang der Pläne meist, sowie auch in TIRISmaps eine Legende mit der Definition der Planzeichen. Da die Flächenwidmung von den Bundesländern geregelt wird, gibt es keine einheitliche Legende für ganz Österreich.
Die Flächenwidmung für das jeweilige Grundstück ist online im System TIRIS Maps abrufbar (Achtung: keine Rechtsverbindlichkeit) und liegt bei der jeweils zuständigen Gemeinde auf.
Ja, derzeit verfügen alle Gemeinden in Tirol über einen Flächenwidmungsplan, in dem die Grundstücksgrenzen, die einzelnen Grundstücksnummern und die jeweilige Widmung (z.B. Bauland oder Freiland) ersichtlich ist.
Ob ein Grundstück bebaut werden kann oder nicht, ist im Flächenwidmungsplan zu finden (Bauland oder Freiland). Hier ist also rechtlich bindend festgelegt, auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut oder sonst genutzt werden darf. Hier ist auch ersichtlich, welche Art von Objekt gebaut werden kann (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet,…).
Der konkreten Flächenwidmung geht ein „überörtliches Raumordnungsprogramm“ voraus: Dieses beinhaltet ein Konzept zur Raumentwicklung im gesamten Bundesland Tirol. Darin geht es beispielsweise um die Sicherung von Infrastruktur, Schaffung von Wohnraum, Erhaltung von Grünflächen und vieles mehr. Es wird von der Tiroler Landesregierung erstellt. Darauf basierend wird dann auf Gemeindeebene ein „örtliches Raumordnungskonzept“ entworfen: Hier geht es um die konkrete räumliche Entwicklung der Gemeinde – als Teil davon wird schließlich der Flächenwidmungsplan festgelegt.
Der Flächenwidmungsplan wird vom Gemeinderat beschlossen und liegt im Gemeindeamt für jedermann zur Einsichtnahme auf. Der Entwurf für den Flächenwidmungsplan muss vor dem Beschluss 6 Wochen lang im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht ausgehängt werden.
Einen direkten Einfluss auf die Flächenwidmung haben Sie als Einzelperson nicht. Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Wunsch-Widmung – Sie können also nicht gegen eine bestimmte Flächenwidmung klagen. Sehr wohl können Sie aber eine Stellungnahme abgeben: Innerhalb der sechswöchigen Frist kann jeder seine Einwendungen schriftlich vorbringen. Ob der Gemeinderat darauf eingeht, liegt jedoch letztendlich in seinem Ermessen.
Die räumliche Gestaltung ist eine komplexe Angelegenheit und darf nicht dem Zufall überlassen werden deshalb gibt es den Flächenwidmungsplan: Dieser soll sicherstellen, dass es in einer Gemeinde auch in Zukunft eine lebenswerte Umgebung mit Infrastruktur, Landwirtschaft und Arbeitsplätzen gibt.
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich diesen Plan ganz genau anschauen: Als potenzieller Häuserbauer benötigen Sie eine Widmung als Bauland. Aber auch für alle anderen Käufer*innen ist die Widmung des Umfelds ist von großem Interesse: Denn damit lässt sich abschätzen, wie sich die (Wohn)gegend zukünftig entwickeln wird.
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