Immobilie geerbt: Ablauf, Aufteilung & Kosten

Bei einem Todesfall verständigt das zuständige Standesamt im ersten Schritt das Verlassenschaftsgericht, in dessen Sprengel der/die Verstorbene (auch Erblasser) seinen/ihren letzten Wohnsitz hatte. Das Gericht leitet daraufhin ein Verlassenschaftsverfahren ein. Dieses Verlassenschaftsverfahren ist ein Gerichtsverfahren, das von den Notaren als Beauftragte des Bezirksgerichts durchgeführt wird. Notare in dieser Funktion nennt man auch “Gerichtskommissäre”. Das Verlassenschaftsverfahren gibt es in jedem Erbfall. Zweck dieses Verfahrens ist es,

• die Verlassenschaft unter gerichtlicher Aufsicht dem rechtmäßigen Erben zu übergeben,
• die Rechte minderjähriger Beteiligter zu sichern und
• die Erfüllung des letzten Willens zu überwachen.

Der Notar muss jene Personen beiziehen, die eine Parteistellung haben. Das sind jene Personen, die ein rechtliches Interesse an einer Beiziehung bei Verlassenschaftsverhandlungen haben. Ein bloßes wirtschaftliches Interesse reicht dafür nicht aus. Das Verlassenschaftsverfahren wird entweder von dem zuständigen Notar oder von einem “Erbenmachthaber” durchgeführt. Letzteres ist jeder andere Notar oder Rechtsanwalt auf den sich alle Erben einigen und dem sie eine Vollmacht erteilen. Der Erbenmachthaber führt dann das Verlassenschaftsverfahren im schriftlichen Weg direkt mit dem Gericht durch. Dem zuständigen Notar wiederum bleiben bestimmte im Gesetz genannte Verfahrensschritte zur Erledigung vorbehalten.

Nach Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens wird ein sogenannter Einantwortungsbeschluss ausgestellt. Darin wird festgehalten, wer zu welcher Quote Erbe ist. Die Vorlage des Einantwortungsbeschlusses ist beispielsweise auch für die Grundbuchseintragung des/der neuen Eigentümer*in einer Immobilie notwendig.

Testament, Vermächtnis & Erbvertrag

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes geregelt. Um zu erfahren, ob der/die Verstorbene ein Testament erstellt hat, muss man sich an das das Nachlassgericht wenden: Sobald es vom Tod des Erblassers erfährt, wird das Testament, wenn eines vorhanden ist, im Verlassenschaftsverfahren eröffnet. Der Gerichtskommissär erhebt durch elektronische Anfrage beim Zentralen Testamentsregister oder beim Testamentsregister der österreichischen Rechtsanwälte, ob letztwillige Anordnungen des Verstorbenen vorhanden sind. Sofern ein Testament registriert wurde, wird der verwahrende Notar/Rechtsanwalt automatisch verständigt. Dieser übersendet das Testament an den Gerichtskommissär.

Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögensgegenstand wie zum Beispiel eine Immobilie oder ein Grundstück.

Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag festgelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass dieser nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden
kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Erbverträge können in Österreich nur zwischen Ehegatten abgeschlossen werden und müssen die Form eines
Notariatsakts haben. Wird eine Immobilie hinterlassen, können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot im Erbvertrag festgehalten werden.

Pflichtteil

Der Pflichtteil ist ein Mindestanteil am Erbe, den bestimmte, dem Verstorbenen nahestehende Personen erhalten müssen, auch wenn sie in einem Testament nicht bedacht wurden. Pflichtteilsberechtigt sind die Nachkommen und der Ehegatte oder der eingetragene Partner.. Zu den Nach- kommen zählen die Kinder, wenn diese verstorben sind, die Enkel und so weiter. Als Pflichtteil steht den genannten Personen – wie schon bisher – die Hälfte der gesetzlichen Erbquote zu. Eltern und weitere Vorfahren erhalten aufgrund der Erbrechtsreform keinen Pflichtteil mehr.

Der Pflichtteil muss grundsätzlich von den Erben in Geld geleistet werden. Künftig kann er erst ein Jahr nach dem Tod des Erblassers eingefordert werden. Auf Anordnung des Verstorbenen (z.B. im Testament) oder – auf Verlangen der Erben – kann durch das Gericht der Pflichtteil auf bis zu fünf Jahre gestundet (d.h. später bezahlt) werden. In besonderen Fällen kann dieser Zeitraum durch das Gericht auf maximal zehn Jahre verlängert werden.

Gesetzliche Erbfolge

Existieren keine Dokumente wie ein Testament oder ein Erbvertrag, die den Nachlass regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Erben werden im sogenannten Parentelensystem nach ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

• Erste Parentele: Kinder, Enkelkinder, Urenkel
• Zweite Parentele: Eltern, Geschwister, Nichten & Neffen
• Dritte Parentele: Großeltern, Onkel & Tanten, Cousins & Cousinen
• Vierte Parentele: Urgroßeltern

Gibt es Erben aus der ersten Parentele, werden sämtliche Verwandte der übrigen Parentelen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Zuerst erben die Kinder des Verstorbenen. Die Enkelkinder kommen nur zum Zug, wenn deren Eltern nicht mehr am Leben sind. Die Erbfolgeregelung bezieht sich ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht. In den meisten Fällen teilen sich der Ehepartner und die Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten ein Drittel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern zwei Drittel.

Der Ehegatte des Verstorbenen hat ein gesetzliches Erbrecht. Die Höhe des Erbes hängt davon ab, welche Verwandten neben ihm noch erben. Hinterlässt der Verstorbene Erben der ersten Parentele, erbt er neben diesen und erhält ein Drittel. Hinterlässt der Verstorbene Erben der zweiten Parentele erhält der Ehegatte zwei Drittel, wobei Geschwister in diesem Fall kein Erbrecht haben. In den übrigen Fällen erbt der Ehegatte die ganze Verlassenschaft. Eingetragene Partnerschaften sind den Ehegatten selbstverständlich gleichgestellt.

Aus der Konsequenz der gesetzlichen Erbfolge ergeben sich dann auch häufig sogenannte Erbengemeinschaften.

Außerordentliches Erbrecht von Lebensgefährten

Seit der Erbrechtsreform 2017 erben Lebensgefährten, wenn es keine gesetzlichen oder in einem Testament eingesetzten Erben gibt (sogenanntes „außerordentliches Erbrecht“). Voraussetzung ist, dass

• der Lebensgefährte mit dem Verstorbenen zumindest in den letzten drei Jahren im gemeinsamen Haushalt gelebt hat und dass
• der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes weder verheiratet war noch in einer eingetragenen Partnerschaft gelebt hat.

Darüber hinaus gibt es nun auch für Lebensgefährten ein gesetzliches Vorausvermächtnis. Das bedeutet, dass der Lebensgefährte unter den oben genannten Voraussetzungen das Recht hat, nach dem Tod des
Erblassers vorerst (höchstens ein Jahr) in der gemeinsamen Wohnung weiter zu wohnen.

Grundsätzlich gibt es für das Immobilienerbe keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Folgende Steuern & Nebenkosten sind dennoch zu bezahlen:

Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich ist diese für Schenkungen & Erbschaften niedriger als beim Immobilienkauf (3,5 % vom Kaufpreis. Für Erbe & Schenkungen gilt jedoch der unentgeltliche Erwerb. Die Bemessungsgrundlage ist der sogenannte „Grundstückswert“, welcher nach Richtlinien des Finanzministeriums zu berechnen ist. Dieser kann auf 3 Arten (Wahlfreiheit) errechnet werden:

• im Pauschalwertmodell
  Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet.
• durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel
  Die Grundstückswertverordnung legt den geeigneten Immobilienpreisspiegel fest, der für die Ermittlung des Grundstückswertes heranzuziehen ist – danach ist die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria maßgebend. Der Wert des Grundstückes ist nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75 % vorzunehmen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.
• oder durch Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstücks
  Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten wie z.B. ein Schätzwertgutachten, der Kaufpreis bei nicht lange zurückliegendem Kauf, Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften oder wenn ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde, der dem Kredit zugrunde gelegte Wert lt. Bankeneinschätzung. Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Anschließend werden die Steuersätze nach Stufentarif vom Grundstückswert errechnet:

• Für die ersten 250.000 €: 0,5 %
• Für die nächsten 150.000 €: 2,0 %
• Ab 400.000 €: 3,5 %

Weitere Kosten

Weitere Kosten des Immobilienerbes können sein:

• 1,1 % des Grundstückswertes als Grundbucheintragungsgebühr
• Gebühr für den Notar als Gerichtskommissär: Diese ist abhängig vom Verlassenschaftsvermögen sowie Umfang des Verfahrens und ist gesetzlich geregelt. Das Verlassenschaftsgericht ermittelt diese auf Basis des GKTG (Gerichtskommissionstarifgesetz)
• 0,5 Promille Gerichtsgebühr auf das reine Verlassenschaftsvermögen (mindestens jedoch 77 €)
• Schätzungsgutachten für Immobilien: z. B. ca. 400 bis 800 € für eine Wohnung, ca. 700 bis 1.200 € für ein Einfamilienhaus mit Garten
• Schätzungsgutachten für bewegliche Gegenstände des Hausinventars: ca. 300-400 €
• Bestattungskosten: ca. 3.000 bis 8.000 €

Die konkrete Höhe variiert dabei je nach Größe der Immobilie, Gestaltung des Begräbnisses uvm.