Luftansicht auf Wiesing

Nutzwert & Parifizierung

Zentraler Teil des Wohnungseigentums ist die Festlegung der sogenannten Nutzwerteanteile in einer Parifizierung (auch Nutzwertgutachten). Wir erklären, was es mit den einzelnen Begriffen auf sich hat und warum es so wichtig ist, den Nutzwertanteil des eigenen Wohnungseigentumsobjekts zu kennen.

Holzblöcke Puzzle zusammenfügen zu einem Ganzen

Von der Nutzfläche zum Nutzwert

Die Nutzfläche ist die Fläche aller Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft. Nicht zur Fläche eines Wohnungseigentumsobjektes gezählt werden dürfen allgemeine Liegenschaftsteile (wie Zugänge, Stiegenhäuser, Treppen) und Zubehörobjekte wie Balkone oder Terrassen, selbst dann nicht, wenn sie mit dem Wohnungseigentumsobjekt in physischer Verbindung stehen.

Der Nutzwert wiederum ist eine Verhältniszahl, die sich aus dem Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentumsobjekten ergibt. Hier ist die Nutzfläche die Basis der Berechnung, wobei werterhöhende oder wertmindernde Umstände (z.B. Terrassen, offene Balkone, Zubehörsobjekte) zu entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen führen. Diese Berechnung kann nur durch einen entsprechenden Sachverständigen erfolgen. Das Ergebnis ist die Parifizierung (auch Nutzwertgutachten), welche den Nutzwertanteil aller Wohnungseigentumsobjekte widergibt.

Wohnungseigentum entsteht mit der Eintragung im Grundbuch, wofür die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers bzw. Immobiliensachverständigen über alle selbstständigen Objekte im Gebäude und die vorhandenen KFZ-Abstellplätze auf der Liegenschaft oder ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder Sachverständigen über die Nutzwertberechnung sowie der Wohnungseigentumsvertrag vorliegen müssen.

Nutzwertanteile in der Parifizierung

Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist:

 

Er kann nur einer natürlichen oder juristischen Person (einer Firma) zustehen. Ein Nutzwertanteil wird also immer nach folgendem Schema angegeben:

Nutzwert des Objekts/Gesamtnutzwerte also z.B. 100/1000, 6/525

Die Ausnahme hierbei ist das Partnereigentum: Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert. Es ist also gleichgültig ob der einzelne Eigentümerpartner bei einer Liegenschaft mit 1000 Anteilen und einem Objekt mit 100 Anteilen mit 50/1000 oder 100/2000 angegeben ist.

Wofür ist der Nutzwertanteil wichtig?

Der Nutzwertanteil definiert den “Wert” des Wohnungseigentumsobjekts und ist Grundlage für so ziemlich alles im Wohnungseigentum. Die wichtigsten Punkte sind:

  • Das Stimmrecht bei der Beschlussfassung, da hier egal nach welchen Quoten immer nach Anteilen abgestimmt wird
  • Die Kostenaufteilung bei Abrechnungen (mit Ausnahme der Verbräuche nach Heizkostenabrechnung) erfolgt auch immer nach Anteilen (außer bei abweichendem Kostenverteiler), ebenso dementsprechend auch die Vorschreibung

Stimmen die Nutzwertanteile lt. Parifizierung also nicht (mehr) mit den tatsächlichen Gegebenheiten der Liegenschaft überein, ist eine Neuparifizierung wichtig, um keine/n Wohnungseigentümer*in zu benachteiligen.

Oft gestellte Fragen

Was ist der Nutzwert?

Der Nutzwert wiederum ist eine Verhältniszahl, die sich aus dem Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentumsobjekten ergibt. Hier ist die Nutzfläche die Basis der Berechnung, wobei werterhöhende oder wertmindernde Umstände (z.B. Terrassen, offene Balkone, Zubehörsobjekte) zu entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen führen. Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts ist also der Zähler des Mindestanteils.

Was ist der Mindestanteil?

Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist.

Was gilt für das Partnereigentum?

Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert.

Zurück zur Übersicht

Kurz zusammengefasst

Die Berechnung der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte erfolgt in der Parifizierung/im Nutzwertgutachten, welche bereits zur Begründung des Wohnungseigentums relevant ist. Ein solches Gutachten kann nur von einem zertifizierten Sachverständigen/Ziviltechniker erstellt werden. Die Nutzwertanteile sind im Wohnungseigentum Basis für sowohl die Aufteilung der Kosten als auch für das Stimmrecht bei Beschlüssen.

Ähnliche Beiträge

Haus liegt in 2 Paar Händen

Eigenbedarf & Ersatzbeschaffung in der Miete

Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG zählt der Eigenbedarf (mit und ohne Ersatzbeschaffung) z…

Mehr erfahren

alte kaputte Mauer von der der Putz abbröckelt und die Ziegelsteine sichtbar sind

Erheblich nachteiliger Gebrauch in der Miete

Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG zählt der erheblich nachteilige Gebrauch zu den mögliche…

Mehr erfahren

Überwachungskamera an Hauswand

Videoüberwachung im Mehrparteienhaus

Gibt es in Mehrparteienhäusern öfters Vorfälle & Probleme an allgemeinen Teilen der Liegensch…

Mehr erfahren

Bauschutt

Erhaltung des Bauzustandes & Abriss von Gebäuden

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen das Wichtigste zum Erhaltungszustand von baulichen Anlag…

Mehr erfahren

Haus in Schwarz/weiß

Illegaler Bau in Tirol: Die rechtlichen Konsequenzen

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen die Konsequenzen eines "Schwarzbaus" in Tirol laut Tirol…

Mehr erfahren

Bauarbeiter mit Werkzeuggürtel und Helm steht vor Rohbau

Bauausführung: So wird in Tirol gebaut

Vom Baubeginn bis zur Fertigstellung erklären wir Ihnen in diesem Beitrag alles relevante zur…

Mehr erfahren

Baupläne, Maßband, Wasserwaage und Helm

Zulässigkeit des Bauvorhabens

Ob ein Bauvorhaben in Tirol zulässig ist, hängt von der Tiroler Bauordnung ab. Wie hier gebau…

Mehr erfahren

Leere Wiese

Bauplatz in Tirol: Wann eignet er sich?

Nur weil ein Grundstück noch nicht bebaut ist, heißt dies nicht automatisch, dass es sich als…

Mehr erfahren

Bauschutzhelm vor Gebäude im Hintergrund

Bauordnung & Bauverfahren in Tirol: Wann gilt was?

Wenn Sie in Tirol bauen wollen, unterscheidet man grundsätzlich zwischen bewilligungspflichti…

Mehr erfahren

Holzhaus & Werkzeuge auf Holzuntergrund

Bauverfahren für anzeigepflichtige Bauvorhaben

Fällt Ihr Bauvorhaben in Tirol unter ein anzeigepflichtiges Vorhaben, müssen Sie sich an den …

Mehr erfahren

Holzstücke ergeben haus

Bauverfahren für bewilligungspflichtige Vorhaben

Fällt Ihr Bauvorhaben unter ein bewilligungspflichtiges Vorhaben, müssen Sie sich an den ents…

Mehr erfahren