Zentraler Teil des Wohnungseigentums ist die Festlegung der sogenannten Nutzwerteanteile in einer Parifizierung (auch Nutzwertgutachten). Wir erklären, was es mit den einzelnen Begriffen auf sich hat und warum es so wichtig ist, den Nutzwertanteil des eigenen Wohnungseigentumsobjekts zu kennen.
Die Nutzfläche ist die Fläche aller Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft. Nicht zur Fläche eines Wohnungseigentumsobjektes gezählt werden dürfen allgemeine Liegenschaftsteile (wie Zugänge, Stiegenhäuser, Treppen) und Zubehörobjekte wie Balkone oder Terrassen, selbst dann nicht, wenn sie mit dem Wohnungseigentumsobjekt in physischer Verbindung stehen.
Der Nutzwert wiederum ist eine Verhältniszahl, die sich aus dem Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentumsobjekten ergibt. Hier ist die Nutzfläche die Basis der Berechnung, wobei werterhöhende oder wertmindernde Umstände (z.B. Terrassen, offene Balkone, Zubehörsobjekte) zu entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen führen. Diese Berechnung kann nur durch einen entsprechenden Sachverständigen erfolgen. Das Ergebnis ist die Parifizierung (auch Nutzwertgutachten), welche den Nutzwertanteil aller Wohnungseigentumsobjekte widergibt.
Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist:
(1) Das Wohnungseigentum ist mit dem Mindestanteil untrennbar verbunden. Es kann nur mit diesem zusammen beschränkt, belastet, veräußert, von Todes wegen übertragen und der Zwangsvollstreckung unterworfen werden.
Er kann nur einer natürlichen oder juristischen Person (einer Firma) zustehen. Ein Nutzwertanteil wird also immer nach folgendem Schema angegeben:
Nutzwert des Objekts/Gesamtnutzwerte also z.B. 100/1000, 6/525
Die Ausnahme hierbei ist das Partnereigentum: Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert. Es ist also gleichgültig ob der einzelne Eigentümerpartner bei einer Liegenschaft mit 1000 Anteilen und einem Objekt mit 100 Anteilen mit 50/1000 oder 100/2000 angegeben ist.
Der Nutzwertanteil definiert den “Wert” des Wohnungseigentumsobjekts und ist Grundlage für so ziemlich alles im Wohnungseigentum. Die wichtigsten Punkte sind:
Österreich verfügt über hochwertiges Trinkwasser, dem strenge Überprüfungen und Kontrollen un…
Haben Sie sich schon einmal gefragt, was passiert, wenn Sie zusammen mit einem/r Mieter*in in…
Die Aufgaben einer Verwaltung im Wohnungseigentum sind vielfältig. Wir klären über die gesetz…
Wohnungseigentümer*innen haben jede Menge Rechte, aber auch entsprechende Pflichten. Was darf…
Bei der Beschlussfassung im Wohnungseigentum ist auf zahlreiche Punkte zu achten. Wir erkläre…
Hauptaufgabe der Hausverwaltung im Wohnungseigentum ist insbesondere die ordentliche und auße…
Eine der Hauptaufgaben in der Hausverwaltungsbuchhaltung ist das Legen der jährlichen Betrieb…
Immer wieder ergeben sich aktuell Diskussionen, wie man die Kostensteigerung der Mietzinse be…
Fernabsatzgeschäfte sind all jene Verträge, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbrauc…
Hurra, der Frühling ist da! Den ganzen Winter haben wir uns darauf gefreut, endlich wieder en…
Neue Windfänge, zusätzliche Fenster, ein verglaster Balkon – die Wohnung umzugestalten macht …