Zentraler Teil des Wohnungseigentums ist die Festlegung der sogenannten Nutzwerteanteile in einer Parifizierung (auch Nutzwertgutachten). Wir erklären, was es mit den einzelnen Begriffen auf sich hat und warum es so wichtig ist, den Nutzwertanteil des eigenen Wohnungseigentumsobjekts zu kennen.
Die Nutzfläche ist die Fläche aller Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft. Nicht zur Fläche eines Wohnungseigentumsobjektes gezählt werden dürfen allgemeine Liegenschaftsteile (wie Zugänge, Stiegenhäuser, Treppen) und Zubehörobjekte wie Balkone oder Terrassen, selbst dann nicht, wenn sie mit dem Wohnungseigentumsobjekt in physischer Verbindung stehen.
Der Nutzwert wiederum ist eine Verhältniszahl, die sich aus dem Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentumsobjekten ergibt. Hier ist die Nutzfläche die Basis der Berechnung, wobei werterhöhende oder wertmindernde Umstände (z.B. Terrassen, offene Balkone, Zubehörsobjekte) zu entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen führen. Diese Berechnung kann nur durch einen entsprechenden Sachverständigen erfolgen. Das Ergebnis ist die Parifizierung (auch Nutzwertgutachten), welche den Nutzwertanteil aller Wohnungseigentumsobjekte widergibt.
Wohnungseigentum entsteht mit der Eintragung im Grundbuch, wofür die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers bzw. Immobiliensachverständigen über alle selbstständigen Objekte im Gebäude und die vorhandenen KFZ-Abstellplätze auf der Liegenschaft oder ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder Sachverständigen über die Nutzwertberechnung sowie der Wohnungseigentumsvertrag vorliegen müssen.
Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist:
Er kann nur einer natürlichen oder juristischen Person (einer Firma) zustehen. Ein Nutzwertanteil wird also immer nach folgendem Schema angegeben:
Nutzwert des Objekts/Gesamtnutzwerte also z.B. 100/1000, 6/525
Die Ausnahme hierbei ist das Partnereigentum: Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert. Es ist also gleichgültig ob der einzelne Eigentümerpartner bei einer Liegenschaft mit 1000 Anteilen und einem Objekt mit 100 Anteilen mit 50/1000 oder 100/2000 angegeben ist.
Der Nutzwertanteil definiert den “Wert” des Wohnungseigentumsobjekts und ist Grundlage für so ziemlich alles im Wohnungseigentum. Die wichtigsten Punkte sind:
Stimmen die Nutzwertanteile lt. Parifizierung also nicht (mehr) mit den tatsächlichen Gegebenheiten der Liegenschaft überein, ist eine Neuparifizierung wichtig, um keine/n Wohnungseigentümer*in zu benachteiligen.
Der Nutzwert wiederum ist eine Verhältniszahl, die sich aus dem Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentumsobjekten ergibt. Hier ist die Nutzfläche die Basis der Berechnung, wobei werterhöhende oder wertmindernde Umstände (z.B. Terrassen, offene Balkone, Zubehörsobjekte) zu entsprechenden Zuschlägen oder Abstrichen führen. Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts ist also der Zähler des Mindestanteils.
Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist.
Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert.
Die Berechnung der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte erfolgt in der Parifizierung/im Nutzwertgutachten, welche bereits zur Begründung des Wohnungseigentums relevant ist. Ein solches Gutachten kann nur von einem zertifizierten Sachverständigen/Ziviltechniker erstellt werden. Die Nutzwertanteile sind im Wohnungseigentum Basis für sowohl die Aufteilung der Kosten als auch für das Stimmrecht bei Beschlüssen.
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