Der Nutzwertanteil (auch Mindestanteil genannt) errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes eines Wohnungseigentumsobjekts zum Gesamtnutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten, Kfz-Abstellplätze). Dieser Mindestanteil entspricht dem ideellen Miteigentumsanteil und ist mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden. Er kann also nur gemeinsam veräußert, vererbt oder belastet werden, da eine Teilung des Mindestanteils nicht möglich ist:
§ 11 (1) Das Wohnungseigentum ist mit dem Mindestanteil untrennbar verbunden. Es kann nur mit diesem zusammen beschränkt, belastet, veräußert, von Todes wegen übertragen und der Zwangsvollstreckung unterworfen werden.
§ 12 (1) Der mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundene Mindestanteil darf, solange das Wohnungseigentum besteht, außer im Fall einer Eigentümerpartnerschaft (§ 2 Abs. 10, § 13), nicht geteilt werden.
Er kann nur einer natürlichen oder juristischen Person (einer Firma) zustehen. Ein Nutzwertanteil wird also immer nach folgendem Schema angegeben:
Nutzwert des Objekts/Gesamtnutzwerte also z.B. 100/1000, 6/525
Die Ausnahme hierbei ist das Partnereigentum: Eigentümerpartner können gemeinsam – je zur Hälfte – einen Mindestanteil erwerben. Das ist nur bei 2 natürlichen Personen möglich und auch hier kann der Mindestanteil nur gemeinsam belastet oder veräußert werden. Auch das Stimmrecht bei Beschlüssen kann nur gemeinsam ausgeübt werden, auch bei Eigentümerversammlungen. Wenn also die Mindestanteile eine ungerade Zahl ergeben, werden diese meist vorsorglich mit 2 multipliziert, denn Nutzwertanteile müssen immer eine Ganzzahl sein und Eigentümerpartnerschaften sind grundsätzlich für jedes Wohnungseigentumsobjekt möglich. Wie die Nutzwerte in einer Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch eingetragen werden, kommt auf den Grundbuchsführer an: Manchmal wird der Zähler dividiert, manchmal der Nenner multipliziert. Es ist also gleichgültig ob der einzelne Eigentümerpartner bei einer Liegenschaft mit 1000 Anteilen und einem Objekt mit 100 Anteilen mit 50/1000 oder 100/2000 angegeben ist.