Luftansicht auf Wiesing

Miete vs. Pacht – Vorteile, Nachteile und rechtliche Besonderheiten

Für den Laien scheint es keinen Unterschied zwischen Miete und Pacht zu geben. Tatsächlich unterscheiden sich die beiden Vertragsarten aber in wesentlichen Punkten. Wir liefern Ihnen das nötige Hintergrundwissen.

Schild mit der Aufschrift Zu verpachten: Beitrag Miete vs. Pacht

Was versteht man unter einer Pacht?

Ob eine Miete oder eine Pacht vorliegt, hängt in erster Linie vom Vertragsgegenstand ab. Zwar handelt es sich in beiden Fällen um Bestandverträge, aber während bei der Miete dem*der Mieter*in ein Gebäude lediglich zur Nutzung überlassen wird, ist bei der Pacht die Nutzung typischerweise mit der Erzielung von Einnahmen verbunden.

Es folgen zwei Beispiele:

  • Miete: Ein*e Mieter*in mietet sich in einen Bauernhof ein und lebt dort. Er*sie bewirtschaftet den Hof nicht.
  • Pacht: Ein*e Pächter*in pachtet einen Bauernhof, bewirtschaftet ihn und erzielt dadurch Einkünfte.

Die Verpachtung ist gleichbedeutend mit der Fortführung des Betriebes. Typische Pachtarten sind: Verpachtung von Grundstücken, Verpachtung von Gaststätten, Verpachtung von Unternehmen. Der Unterschied zur Miete besteht darin, dass bei einem Mietvertrag nur der Gebrauch der Räumlichkeiten gesetzlich geregelt ist. Bei der Pacht hingegen wird ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung überlassen sowie die Möglichkeit des Fruchtgenusses eingeräumt. In der Regel werden bei Pacht auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal übernommen. Typisch ist auch, dass der/die Verpächter*in ein Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird.

Was ist der Vorteil einer Pacht?

Der größte Vorteil des Pachtvertrages ist der hohe Schutz vor einer plötzlichen und unerwarteten Kündigung. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag kann ein Pachtvertrag nur zweimal im Jahr gekündigt werden – zum 31.12. und zum 30.06. Böse Überraschungen sind somit ausgeschlossen. Weiters kann die Kündigungsfrist individuell geregelt werden und es gibt im Vergleich zur Miete keine Mindestdauer von 3 Jahren. Pachtverträge sind vor allem in der Gastronomie üblich. Sie ermöglichen es dem*der Pächter*in, ohne großes Risiko und ohne hohe Investitionskosten in ein Geschäft einzusteigen. Aus Sicht des*der Verpächter*in besteht der Hauptvorteil darin, dass er*sie trotz der Verpachtung Eigentümer*in bleibt und währenddessen einen Pachtzins erhält. Er*sie hat auch die Sicherheit, dass das Gebäude nicht verändert wird, da dies nicht erlaubt ist.

Was ist eine Miete?

Mietverträge betreffen in der Regel die Nutzung von Wohnraum. Die Vermietung ist in der Regel nicht mit der Bewirtschaftung eines Gebäudes oder Grundstücks verbunden (kein Fruchtgenuss).  Das Wohn- oder Geschäftsobjekt wird dem*der Mieter*in nur zur Nutzung, d. h. zum Bewohnen oder Arbeiten, überlassen. Ob bei einem Geschäft eine Unternehmenspacht oder eine Geschäftsraummiete vorliegt, muss immer sorgfältig geprüft werden. Ein Unternehmen ist eine fruchtbringende Gesamtsache mit lebender Organisation, Betriebspflicht, einem bestehenden Kundenkreis, einem Warenlager, usw. Werden lediglich die Räume vermietet, in denen der/die Mieter*in dann ein Unternehmen führt, spricht man von Miete.

Worin besteht der Vorteil einer Miete gegenüber einer Pacht?

Im Gegensatz zu einem Pachtvertrag unterliegt ein Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz. Der Schutz, den ein*e Mieter*in genießt, ist somit ungleich größer als der Schutz, den ein*e Pächter*in genießt. Aus rechtlicher Sicht ist daher die Miete der Pacht vorzuziehen. Grundsätzlich gilt: Wer nur eine Immobilie zum Wohnen oder als Büro sucht, sollte die Vertragsart „Miete” wählen. Aber Achtung, selbst wenn auf dem Vertrag ganz offiziell „Pachtvertrag“ steht, handelt es sich lediglich um die Überlassung eines Gebäudes zur Nutzung – trifft also kein Kriterium der Pacht zu – ist der Vertrag immer als Mietvertrag zu werten und greift auch auf die Regelungen des Mietrechtsgesetz im jeweiligen Anwendungsbereich zurück. Damit werden im schlimmsten Fall selbstdeklarierte Pachtverträge, die eigentlich Mietverträge sind, schnell zum unbefristeten Mietverhältnis, wenn keine Befristung oder eine Befristung unter 3 Jahren angegeben ist. Der Versuch das Mietrechtsgesetz zu Umgehen indem stattdessen ein Pachtvertrag abgeschlossen wird, lohnt sich also nicht, obwohl es schon vielfach versucht wurde.

Rechtliche Besonderheiten von Miete und Pacht

Wie bereits erwähnt, ist das MRG auf Pachtverträge nicht anwendbar (Vollausschluss). Stattdessen gilt das ABGB mit seinen gesetzlichen Bestimmungen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die gesetzlichen Sicherungen des Mietrechtsgesetzes wie Kündigungsschutz, Mietzinsbindung und Weitergaberechte bei der Pacht wegfallen.

Tipp: Pachtverträge nicht ohne rechtlichen Beistand abschließen

Pachtverträge werden oft über einen langen Zeitraum abgeschlossen. Außerdem geht es oft um viel Geld. Daher sollten Sie sich vor Abschluss eines Pachtvertrages von einem*einer Rechtsexpert*in beraten lassen.

Wichtige Vertragsinhalte, auf die Sie achten sollten, sind

  • Kündigungsfrist
  • Zahlungsdetails
  • Räumlichkeiten
  • Gerätschaften
  • Flächen

Zurück zur Übersicht

Ähnliche Beiträge

Haus liegt in 2 Paar Händen

Eigenbedarf & Ersatzbeschaffung in der Miete

Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG zählt der Eigenbedarf (mit und ohne Ersatzbeschaffung) z…

Mehr erfahren

alte kaputte Mauer von der der Putz abbröckelt und die Ziegelsteine sichtbar sind

Erheblich nachteiliger Gebrauch in der Miete

Im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG zählt der erheblich nachteilige Gebrauch zu den mögliche…

Mehr erfahren

Pfeil nach oben mit Prozentzeichen

Inflation & Verbraucherpreisindex: Definitionen

Was bedeutet Inflation und wie wird diese gemessen? Diesem Thema sowie den Konsequenzen darau…

Mehr erfahren

Betriebskosten und Abrechnung Mietshaus

Betriebskosten & Abrechnung in der Miete

In diesem Beitrag geht es um die Betriebskosten und deren Abrechnung, sowohl im Teil- als auc…

Mehr erfahren

Dachdecker tauschen am Dach die Schindeln aus

Erhaltungs- & Verbesserungspflichten von Vermieter*innen

Welche Erhaltungs- & Verbesserungspflichten haben Vermieter*innen im Vollanwendungsbereich MR…

Mehr erfahren

close-up eines immobilienmaklers der mietern schlüssel reicht

Maklerprovision für Vermietung & Miete

Während das Bestellerprinzip ab Juli 2023 regelt, ob Mieter*innen eine Provision verrechnet w…

Mehr erfahren

Schlüssel mit Haus als Schlüsselanhänger Close Up

Untervermietung: Wenn Mieter vermieten

Vermieten Mieter*innen ihr Mietobjekt weiter, spricht man von der Untermiete. Welche Regeln h…

Mehr erfahren

Airbnb Ansicht Smartphone

Ferienwohnungen & kurzzeitige Vermietung auf Airbnb & Co.

Grundsätzlich ist es in Tirol sehr schwer, Wohnungen legal kurzfristig an Touristen zu vermie…

Mehr erfahren

Markise für mehr Schatten

Sonnen- & Hitzeschutz im Sommer

Ob Markise, Rollladen oder Klimaanlage: Sommerliche Temperaturen bringen den Wunsch nach eine…

Mehr erfahren

Widerrufsrecht von online Kaufvertrag Konzept auf einer Tafel

Rücktrittsrechte vom Kauf- & Mietvertrag für Konsumenten

Mit einem beidseitig (vom/von der Abgeber*in und Mieter*in) unterschriebenen Kauf- oder Mieta…

Mehr erfahren

Kleine grüne Häuser stehen auf Münztürmen in aufsteigender Reihe

Rentabilität & Rendite: Wann sich Immobilieninvestition lohnt

Wer in eine Immobilie investiert möchte natürlich wissen, ob die Mieteinnahmen in einem guten…

Mehr erfahren