Miete vs. Pacht – Vorteile, Nachteile und rechtliche Besonderheiten

Ob eine Miete oder eine Pacht vorliegt, hängt in erster Linie vom Vertragsgegenstand ab. Zwar handelt es sich in beiden Fällen um Bestandverträge, aber während bei der Miete dem*der Mieter*in ein Gebäude lediglich zur Nutzung überlassen wird, ist bei der Pacht die Nutzung typischerweise mit der Erzielung von Einnahmen verbunden.

Die Verpachtung ist gleichbedeutend mit der Fortführung des Betriebes. Typische Pachtarten sind: Verpachtung von Grundstücken, Verpachtung von Gaststätten, Verpachtung von Unternehmen. Der Unterschied zur Miete besteht darin, dass bei einem Mietvertrag nur der Gebrauch der Räumlichkeiten gesetzlich geregelt ist. Bei der Pacht hingegen wird ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung überlassen sowie die Möglichkeit des Fruchtgenusses eingeräumt. In der Regel werden bei Pacht auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal übernommen. Typisch ist auch, dass der/die Verpächter*in ein Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird.

Der größte Vorteil des Pachtvertrages ist der hohe Schutz vor einer plötzlichen und unerwarteten Kündigung. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag kann ein Pachtvertrag nur zweimal im Jahr gekündigt werden – zum 31.12. und zum 30.06. Böse Überraschungen sind somit ausgeschlossen. Weiters kann die Kündigungsfrist individuell geregelt werden und es gibt im Vergleich zur Miete keine Mindestdauer von 3 Jahren. Pachtverträge sind vor allem in der Gastronomie üblich. Sie ermöglichen es dem*der Pächter*in, ohne großes Risiko und ohne hohe Investitionskosten in ein Geschäft einzusteigen. Aus Sicht des*der Verpächter*in besteht der Hauptvorteil darin, dass er*sie trotz der Verpachtung Eigentümer*in bleibt und währenddessen einen Pachtzins erhält. Er*sie hat auch die Sicherheit, dass das Gebäude nicht verändert wird, da dies nicht erlaubt ist.

Mietverträge betreffen in der Regel die Nutzung von Wohnraum. Die Vermietung ist in der Regel nicht mit der Bewirtschaftung eines Gebäudes oder Grundstücks verbunden (kein Fruchtgenuss).  Das Wohn- oder Geschäftsobjekt wird dem*der Mieter*in nur zur Nutzung, d. h. zum Bewohnen oder Arbeiten, überlassen. Ob bei einem Geschäft eine Unternehmenspacht oder eine Geschäftsraummiete vorliegt, muss immer sorgfältig geprüft werden. Ein Unternehmen ist eine fruchtbringende Gesamtsache mit lebender Organisation, Betriebspflicht, einem bestehenden Kundenkreis, einem Warenlager, usw. Werden lediglich die Räume vermietet, in denen der/die Mieter*in dann ein Unternehmen führt, spricht man von Miete.

Im Gegensatz zu einem Pachtvertrag unterliegt ein Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz. Der Schutz, den ein*e Mieter*in genießt, ist somit ungleich größer als der Schutz, den ein*e Pächter*in genießt. Aus rechtlicher Sicht ist daher die Miete der Pacht vorzuziehen. Grundsätzlich gilt: Wer nur eine Immobilie zum Wohnen oder als Büro sucht, sollte die Vertragsart „Miete” wählen. Aber Achtung, selbst wenn auf dem Vertrag ganz offiziell „Pachtvertrag“ steht, handelt es sich lediglich um die Überlassung eines Gebäudes zur Nutzung – trifft also kein Kriterium der Pacht zu – ist der Vertrag immer als Mietvertrag zu werten und greift auch auf die Regelungen des Mietrechtsgesetz im jeweiligen Anwendungsbereich zurück. Damit werden im schlimmsten Fall selbstdeklarierte Pachtverträge, die eigentlich Mietverträge sind, schnell zum unbefristeten Mietverhältnis, wenn keine Befristung oder eine Befristung unter 3 Jahren angegeben ist. Der Versuch das Mietrechtsgesetz zu Umgehen indem stattdessen ein Pachtvertrag abgeschlossen wird, lohnt sich also nicht, obwohl es schon vielfach versucht wurde.

Wie bereits erwähnt, ist das MRG auf Pachtverträge nicht anwendbar (Vollausschluss). Stattdessen gilt das ABGB mit seinen gesetzlichen Bestimmungen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die gesetzlichen Sicherungen des Mietrechtsgesetzes wie Kündigungsschutz, Mietzinsbindung und Weitergaberechte bei der Pacht wegfallen.

Pachtverträge werden oft über einen langen Zeitraum abgeschlossen. Außerdem geht es oft um viel Geld. Daher sollten Sie sich vor Abschluss eines Pachtvertrages von einem*einer Rechtsexpert*in beraten lassen.