Höchstbetragshypothek: Flexible Nutzung & Aufstockung

Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache, also einer Liegenschaft. Konkret wird sie durch Eintragung ins Lastenblatt C des Grundbuchs begründet. Die Hypothek dient zur Besicherung einer Forderung. Sie kommt häufig bei Immobilienkrediten zum Einsatz: Kommt es zum Zahlungsausfall bei der Rückzahlung des Kredits, kann die Immobilie vom/von der Gläubiger*in nach Erhalt eines Exekutionstitels bei Gericht die Immobilie veräußert werden.  Die Hypothek kann wieder gelöscht werden, sobald die Finanzierung vollständig zurückbezahlt wurde. Dazu stellt der/die Gläubiger*in (meistens eine Bank) eine Löschungsquittung aus, mit der der/die Immobilieneigentümer*in die Hypothek auf Antrag im Grundbuch löschen lassen kann.

Für einen Immobilienkredit wird häufig eine sogenannte Festbetragshypothek im Grundbuch eingetragen. Diese betrifft genau diesen einen Kredit zur Finanzierung (z.B. des Kaufs) in der konkreten Kredithöhe. Hier ist die Höchstbetragshypothek anders: Der eingetragene Wert des Pfandrechts kann immer wieder genutzt werden. So kann z.B. ein bereits teilweise abbezahlter Kredit wieder bis zum Wert der Höchstbetragshypothek aufgestockt werden. Die Immobilie kann also durch einmalige Eintragung des Pfandrechts immer wieder für unterschiedliche Vorhaben und Kredite beim/bei der selben Gläubiger/in als Sicherheit genutzt werden. Zum Beispiel:

• Kauf der Immobilie
• Sanierung
• Konsumkredit

Bei der Eintragung eines Pfandrechts ist nur eine ziffernmäßig bestimmte Geldsumme zulässig (egal ob Festbetrags- oder Höchstbetragshypothek). Grund dafür ist, dass der/die nachrangige Pfandgläubiger*in damit grundsätzlich Klarheit über die Höhe (im Fall der Höchstbetragshypothek jedoch nur über die maximale Höhe) seiner/ihrer Besicherung hat. Dabei hat die Höchstbetragshypothek den Vorteil, dass die Belastung nur einmalig eingetragen werden muss und anschließend immer wieder bis zum eingetragenen Pfandbetrag ausgenutzt werden kann. In manchen Fällen ist es dadurch nicht mehr nötig, für künftige Kredite eine zusätzliche Eintragung des Pfandrechts (und damit auch die Grundbuchseintragungsgebühr) zu sparen.

Folgende Unterschiede gibt es im Vergleich zur Festbetragshypothek, welche die Funktion beider noch einmal verdeutlichen soll:

• Höhe des Pfandrechts: Bei der Festbetragshypothek entspricht die im Grundbuch ersichtliche Höhe der ursprünglichen Finanzierungssumme. Häufig wird dazu noch eine Nebengebührensicherstellung (in der Regel 20%) zusätzlich eingetragen. Bei der Höchstbetragshypothek wird eine fixe Maximalsumme definiert, bis zu der die Immobilie dann als Sicherheit dient.
• Verlauf während Kreditrückzahlung: Bei einer Festbetragshypothek sinkt der Pfandwert durch die stetige Kreditrückzahlung, bis schlussendlich, wenn der Kredit zurückbezahlt wurde, keine reale Hypothek mehr vorhanden ist und eine Löschung im Grundbuch erfolgen kann. Bei der Höchstbetragshypothek bleibt diese trotz Kreditrückzahlung in selber Höhe bestehen und kann nach einer Tilgung bis zum eingetragenen Pfandwert wieder ausgenutzt werden.
• Zweckbindung der Kreditsumme: Bei der klassischen Hypothek wird der Kreditbetrag zweckgebunden dafür verwendet, die als Sicherheit dienende Immobilie zu kaufen, zu bauen oder zu sanieren. Bei der Höchstbetragshypothek ist die Belastung zwar in einer konkreten Immobilie eingetragen, der Kreditbetrag kann jedoch theoretisch auch für andere Vorhaben verwendet werden (soweit die Bank bei Kreditvergabe dem zustimmt).
• Kreditnehmer: Bei einer Festbetragshypothek sind die Eigentümer der Immobilie gleichzeitig auch die Kreditnehmer. Bei einer Höchstbetragshypothek ist es generell möglich, dass mehrere Personen über die Finanzierungssumme verfügen können, aber nur eine Person die Immobilie zur Besicherung bereitstellt.
• Neuerliche Kredite: Wer ein Haus baut und eine Festbetragshypothek eintragen lässt, muss zusätzliche Kredite später erneut eintragen lassen. Dadurch entstehen Kosten. Die Höchstbetragshypothek wird einmalig eingetragen und kann dann immer wieder für weitere Finanzierungen eingesetzt werden.

Daraus ergeben sich wiederum folgende Vor- & Nachteile der Höchstbetragshypothek: