Superädifikate

Ein Superädifikat ist ein Gebäude, das auf fremdem Grund errichtet wurde und dort nicht dauerhaft verbleiben soll. Soweit klingt es nicht anders als das Baurecht. Doch während das Baurecht ein dingliches Recht ist und mit samt des errichteten Bauwerks dazu eine unbewegliche Sache ist, liegt es beim Superädifikat anders:

Das Superädifikat ist ein obligatorisches Recht (wirkt also nicht gegenüber Dritten) und wird als bewegliche Sache eingestuft. Klingt zunächst einmal seltsam, dass ein Bauwerk eine bewegliche Sache ist, ist aber so. Im Gegensatz zu einem Baurecht muss ein Superädifikat nicht im Grundbuch eingetragen werden. Das Superädifikat kann nur im A2-Blatt angemerkt werden. Somit verrät der Blick ins Grundbuch nicht unbedingt, ob sich auf einem Grundstück ein Superädifikat befindet. Der/die erste Eigentümer*in eines Superädifikats erwirbt seine/ihre Eigentumsrechte durch die Bauführung, also durch die Bebauung des Grundstücks. Hierfür ist keine Urkundenhinterlegung bei Gericht erforderlich (diese ist nur beim Weiterverkauf verpflichtend). Verwendung findet das Superädifikat daher vor allem bei Lagerhallen, Holzschuppen, Bootshäusern, Gartenhäuschen, etc..

Der/die Errichter*in (Bestandsnehmer*in oder Bauwerkseigentümer*in) zahlt der Grundstückseigentümer*in (Bestandsgeber*in) eine Art „Pachtzins“ für die Benützung des Grundstücks. Während ein Baurecht fixe Laufzeiten von 10 bis 100 Jahren hat, sind beim Superädifikat auch unbegrenzte Laufzeiten möglich.

In der Regel wird beim Superädifikat ein Nutzungsvertrag über das Grundstück geschlossen, meist ein Mietvertrag oder Pachtvertrag. Dem/der Mieter*in/Pächter*in des Grundstücks wird darin das Recht eingeräumt, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten, das

1. in seinem/ihren Eigentum stehen/bleiben soll, aber
2. nur vorübergehend auf diesem Grundstück stehen bleiben darf; nur eine gewisse Zeit lang und nicht dauerhaft.

Das Fehlen der Absicht, das Bauwerk dauerhaft auf dem fremden Grund zu belassen, tritt oft durch die Bauweise des Gebäudes (Lagerhäuser, Schrebergartenhäuschen, Mobilheim, Holzhütten, etc.) nach außen klar erkennbar in Erscheinung. Man kann das Gebäude relativ leicht vom Grundstück entfernen, es ist mit Grund und Boden nicht fix verbunden. Aber dies muss nicht immer der Fall sein:

“Zeitlich begrenztes” Nutzungsrecht

Entgegen seiner rechtlichen Stellungen werden Superädifikate in der Praxis sehr wohl häufig mit dem Zweck errichtet, dauerhaft auf einem Grundstück zu verbleiben. Der wesentliche Vorteil zum Baurecht ist nämlich, dass es keine gesetzlich festgeschriebene zeitliche Befristung gibt. Dies ist auch bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen. Auch Gebäude in fester Bauweise, die mit dem Grund und Boden fix verbunden sind, können nach der Rechtsprechung als Superädifikat gelten.

Üblich ist dies in der Praxis relativ oft: Meist große Grundstückseigentümer*innen verpachten oder vermieten unbebaute Grundstücke zeitlich befristet und Mieter/Pächter können darauf ein Wohnhaus errichten.

Beweglich oder unbeweglich?

Grundsätzlich sind Superädifikate bewegliche Sachen. In manchen Beziehungen werden sie jedoch als unbeweglich behandelt. Dies in folgenden Bereichen:

• beim abgeleiteten (derivaten) Rechtserwerb: Der Erwerb des Superädifikats funktioniert wie bei verbücherten Liegenschaften durch Urkundenhinterlegung
• im Hinblick auf Gewährleistungsfristen
• bei der Verdinglichung von Bestandsrechten (Anmerkung im A2-Blatt des Grundbuchs)
• beim Wiederkaufs- & Vorkaufsrecht
• beim Belastungs- & Veräußerungsverbot
• Steuerrechtlich: Beim Eigentumsübergang sind sowohl Grunderwerbsteuer, als auch gegebenenfalls Immobilienertragssteuer bei Erwirtschaftung eines Gewinns

Miteigentum am Superädifikat

Ein Miteigentum an einem Superädifikat zu haben ist ohne Probleme möglich. Die Miteigentümer stellen nach außen hin eine Person dar, die dem/der Grundstückseigentümer*in gegenübersteht.

Und wie entsteht nun ein Superädifikat?

Tatsächlich ist es ein “Boom und es ist da”, die ursprüngliche Entstehung erfolgt tatsächlich durch die Errichtung des Bauwerks. Existiert das Bauwerk schon, ist eine nachträglich Umwandlung in ein Superädifikat jedoch nicht mehr möglich. Da ein Superädifikat mit seiner Errichtung entsteht, kann eine ganze Kette von Veräußerungen in Schwebe sein, wenn sich herausstellen sollte, dass aus irgendwelchen Gründen ursprünglich überhaupt kein Superädifikat entstanden ist (weil man auf dem Grundstück nicht hätte bauen dürfen).

Das Superädifikat kann grundsätzlich verkauft, vererbt oder verschenkt werden. Im Falle eines Weiterverkaufs oder bei einem unentgeltlichen Eigentumsübergang kann es beim Superädifikat zu rechtlichen Schwierigkeiten kommen. Daher ist es wichtig, die Vertragsdokumente sorgfältig zu erstellen.

Beim Verkauf eines Superädifikats wird im Gegensatz zum Immobilienkaufvertrag nur das Bauwerk und nicht das Grundstück verkauft. Verbleibt das Gebäude an seinem Standort, schließen Grundstückseigentümer*in und Käufer*in in der Regel gleichzeitig einen Bestandsvertrag über das Grundstücks ab oder der/die Käufer*in übernimmt den bestehenden Vertrag (wenn dies vertraglich bei der Errichtung des Superädifikats vereinbart wurde). Damit wird sichergestellt, dass die Nutzungsrechte über das Grundstück geklärt sind.

Eigentumsübertrag durch Urkundenerlegung, nicht durch Ersichtlichmachung im Grundbuch

Der Eigentumsübergang erfolgt durch die Urkundenhinterlegung bei Gericht (Modus). Die Ersichtlichmachung dieser Urkundenhinterlegung (im A2-Blatt des Grundbuchs) dient dabei nur Informationszwecken und hat keine rechtliche Bedeutung. Das heißt lediglich die Urkundenhinterlegung ist zum Eigentumserwerb nötig, nicht aber die Ersichtlichmachung durch Anmerkung im Grundbuch. Das zuständige Bezirksgericht führt eine Bauwerkskartei, in die der/die neue “Eigentümer*in” des Superädifikats eingetragen wird.

Ersichtlichmachung als Schutz vor Gutgläubigem Erwerb

Eine Ersichtlichmachung durch Anmerkung im Grundbuch ist zwar nicht zwingend nötig, schützt aber vor gutgläubigem Erwerb beim Verkauf des Grundstücks:

Ein außenstehender Erwerber einer Liegenschaft wird auf den ersten Blick nicht erkennen können, ob die darauf errichteten Hütten oder Wochenendhäuser in seinem Eigentum sind oder nicht. Vor allem dann nicht, wenn im Grundbuch dazu keine Urkunde hinterlegt ist bzw. keine Anmerkung im Grundbuch erfolgt ist. Theoretisch kann dann der/die Verkäufer*in der Liegenschaft (also der/die Grundstückseigentümer*in), oder sein/ihr Vertreter, das Superädifikat verschweigen. Da das Superädifikat als bewegliche Sache gilt, kann man sich dann grundsätzlich auf gutgläubigem Erwerb berufen. Ob allerdings wirklich gutgläubig erworben worden ist, ist strittig. Wegen der ausschließlichen Eignung der Urkundenhinterlegung als Erwerbungsart des Superädifikats (Modus) bedarf es danach allerdings der Urkundenhinterlegung durch den Nichtberechtigten gutgläubigen Erwerber.

Scheitern des Verkaufs am Bestandsrecht des Grundstücks

Hat der/die Bauwerkseigentümer*in mit dem/der Grundstückseigentümer*in als Bestandsgeber vertraglich vereinbart, dass beispielsweise im Zuge einer Firmenveräußerung das Vertragsverhältnis beiderseits auf die Rechtsnachfolger übergeht, dann ist ein reibungsloser Ablauf kein Problem. Fehlt hingegen eine derartige Vereinbarung, dann sollte unbedingt nachträglich die Zustimmung des Bestandgebers eingeholt werden. Schlimmstenfalls kann sonst ein Kündigungsgrund im Sinne des Mietrechtgesetzes vorliegen.

Gemeinsamer Erwerb mit dem Grundstück

Auch ein gemeinsamer Erwerb mit dem Grundstück ist aber denkbar: Erwirbt der/die Käufer*in das Bauwerk gemeinsam mit dem Grundstück, verliert das Superädifikat seine rechtliche Selbstständigkeit. Die Sonderrechtsfähigkeit bleibt nur so lange erhalten, wie Grundstückseigentümer*in und Bauwerkeigentümer*in nicht dieselbe Person sind.

Das Ende des Superädifikats

Das Haus bleibt als Superädifikat (vorläufig) im Eigentum des/der Grundstücks-Mieter*in/Pächter*in. Superädifikate können dann auf mehrere Arten enden:

• Gemeinsamer Erwerb des Superädifikats mit dem Grundstück
  Sowohl das Bauwerk als auch das Superädifikat werden an dieselbe Person verkauft. Damit erlischt wie erwähnt die Sonderrechtsfähigkeit
• Ablauf der festgesetzten Befristung
  Bei Ablauf der Befristung des Pacht- oder Mietvertrages über das Grundstück, muss der/die Wohnhaus-Eigentümer*in sein/ihr Haus dem/der Grundeigentümer*in allerdings schenken, oder es abreißen, mehr dazu weiter unten.
• Kündigung oder einvernehmliche Vertragsauflösung
  für die Kündigung gilt hier, das wenn der Bestandsvertrag (Pacht oder Miete) von Grundstücken in den Vollausschluss MRG fällt, die Grundstückseigentümer*in (sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde) jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen können. ABER:

Superädifikat & MRG, was gilt den nun?

Grundsätzlich könnte man meinen, dass Mietverträge für Grundstücke vom MRG ausgeschlossen sind, dem ist allerdings nicht so. Alles, was nicht gezielt vom MRG ausgeschlossen wurde (und Grundstücke wurden so nicht erwähnt) fallen in den Vollanwendungsbereich MRG. Da dies so strittig ist, gibt es zahlreiche OGH-Urteile zum Thema: die Kündigungsbestimmungen des MRG gelten analog für die Miete (auch Untermiete) von Grundstücken, auf denen Wohn- und/oder Geschäftsräume als Superädifikat errichtet werden, sofern die errichteten „Räume“ nicht lediglich eine Nebensache darstellen. Entsprechend hat der OGH die analoge Anwendung des MRG auf die Anmietung von Grundstücken zur Errichtung folgender Superädifikate judiziert:

• Festgemauerte Baulichkeit zu Wohnzwecken,
• Baulichkeiten für Tankstellen und Servicestationen,
• Bürogebäude,
• Garage mit darauf aufgestockten Wohnräumen,
• Atelier eines akademischen Malers,
• Schlepplift mit Umlaufseil samt zugehöriger Berg- und Talstation,
• Lager-, Trocknungs- und Werkstatträumlichkeiten für geschäftliche Zwecke,
• Anmietung einer Liegenschaft mit der Berechtigung und Verpflichtung, das darauf befindliche Gebäude abzureißen und auf eigene Kosten ein neues Gebäude zu errichten.

Die Vermutung für die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes wird daher durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestands iSd §1 Abs 2 bis 4 MRG (Teilanwendung und Vollausschluss) widerlegt. Seit 2002 gehören zum Vollausschluss auch Ein- oder Zweifamilienhäuser, was die Anwendung von Kündigungsbestimmungen nach MRG zumindest dafür obsolet macht. Derartige als Superädifikate errichtete Gebäude werden den Kündigungsschutz im Sinne der analogen Anwendung des MRG nicht mehr genießen. Soll dieser Schutz erreicht werden, so ist entsprechende vertragliche Vorsorge zu treffen.

Konsequenzen der Erlöschung des Superädifikats

Sollte für diesen Fall des Erlöschens des keine Vereinbarung über das rechtliche Schicksal des Superädifikates getroffen worden sein, so sind die entsprechenden gesetzlichen Regelungen für den jeweils endenden Vertragstyps heranzuziehen. Das bedeutet im Fall des Vollausschluss MRG, dass der/die Bestandnehmer*in das Grundstück in der Form zurückzugeben hat, in der er/sie es übernommen hat. Diese Konsequenz ist weder wirtschaftlich noch praktisch:

Der/die Bauwerkseigentümer*in muss dadurch die Abbruchkosten tragen und verliert gleichzeitig den Restwert des Bauwerks. Für Grundstückeigentümer bedeutet diese Lösung ebenfalls einen Wertverlust, da ein bebautes Grundstück wertvoller ist als ein unbebautes. Deshalb sollte schon am Beginn eines Superädifikatsverhältnisses oder spätestens am Ende eine vertragliche Vereinbarung über das Schicksal des Bauwerks getroffen werden.

In der Regel kommen die Beteiligten überein, dass das Bauwerk gegen Bezahlung einer Entschädigung in das Eigentum des Grundeigentümers fällt. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass mit Ende des Grundbenützungsrechtes der/die Eigentümer*in des Superädifikates entweder dieses abtragen muss oder wenn der Vertrag dies vorsieht, das Eigentum auf den/die Grundeigentümer*in zu übertragen hat. Hierbei handelt es sich um einen derivativen Eigentumserwerb.

Pfandrecht & Superädifikat

Pfandrechte am Superädifikat selbst

Erstmal ist das Pfandrecht auf das Superädifikat als bewegliche Sache durchaus möglich. Da die Entstehung des Superädifikates durch die Errichtung des Bauwerks erfolgt, sind auch Pfandbestellungsurkunden auf das Superädifikat unsicher (es gibt keine rechtliche Sicherheit ob das Superädifikat existiert), sofern das Superädifikat nicht durch Urkundenhinterlegung (benötigt für die Weitergabe) und/oder Anmerkung im Grundbuch ersichtlich sind. Daher ist die Urkundenhinterlegung zur Begründung des Pfandrechts zwingend.  Der Erwerb des Pfandrechts als dinglichen Recht erfolgt beim Superädifikat durch Einigung über den Pfandrechtserwerb (Titel), zu der bei Superädifikaten die Hinterlegung der Pfandbestellungsurkunde (Modus) tritt. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass Banken aufgrund der Komplexität der Rechtslage bei Pfandrechten auf Superädifikate deutlich zurückhaltender sind als beim Baurecht.

Beim Zusammenfallen von Grund- und Gebäudeeigentum ist die Rechtsstellung eines Pfandgläubigers am Superädifikat zu beachten. Das es unzulässig ist, Verträge zu Lasten Dritter zu vereinbaren, ist dieser Fall für den unbeteiligten Dritten als Pfandgläubiger unbeachtlich. Seine Rechte werden dadurch nicht beschnitten, d.h., dass für den Pfandgläubiger der Überbau nach wie vor seine rechtliche Selbstständigkeit besitzt.

Hypotheken auf das Grundstück

Will der/die Grundstückseigentümer*in selbst eine Hypothek aufnehmen und es besteht ein Bauwerk im Superädifikat darauf gilt, dass es unzulässig ist Verträge zu Lasten Dritter (also der Bauwerkseigentümer) zu vereinbaren. Eigentümer des Superädifikats wären von diesem Schuldverhältnis des/der Grundstückseigentümers/in gegenüber der Bank dann nicht betroffen.

Letztlich sind Superädifikate nicht Zubehör des Grundstückes, sondern demgemäß Gegenstand eines besonderen Eigentumsrechtes, das auch verpfändet werden kann.