Kaufvertrag für Immobilien

Mit einem schriftlich verfassten Kaufvertrag wird der Verkauf der Liegenschaft besiegelt. Alle zuvor im Kaufangebot oder mündlich getroffenen Vereinbarungen werden in den Kaufvertrag aufgenommen und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Beim Verkauf einer Liegenschaft ist in Österreich ein schriftlicher Vertrag abzuschließen. Dieses Formerfordernis dient dem Schutz aller Vertragsparteien und stellt sicher, dass alle Vereinbarungen klar und eindeutig festgehalten sind. Grundsätzlich steht es Verkäufer*in und Käufer*in frei, den Kaufvertrag selbst zu erstellen.

Der Kaufvertrag wird erst mit der öffentlichen Beglaubigung gültig. Dazu wenden sich die Vertragsparteien an einen Notar bzw. an das zuständige Bezirksgericht. Erst mit gültigem Titel (beglaubigt unterschriebener Kaufvertrag) und Modus (Eintragung ins Grundbuch) ist der Eigentumserwerb vollständig erfolgt.

Der Kaufvertrag für Immobilien wird üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder Notar aufgesetzt. Beide werden alle wichtigen Punkte bis hin zu scheinbar unscheinbaren Details mit Käufer*in und Verkäufer*in abklären, so dass alles seine Ordnung hat. Wichtig ist hier, dass der Kaufvertrag auch mit den getroffenen Vereinbarungen des Kaufanbots übereinstimmt, da beide Parteien an dessen Vereinbarungen gebunden sind und ein Rücktritt hiervon zu Schadenersatzzahlungen führen kann.

Besonders praktisch ist es, wenn der/die Vertragserrichter*in auch gleichzeitig der/die Treuhänder*in ist.  Die Treuhandschaft ist in Österreich der Standard und sichert eine effiziente Abwicklung. Ein Rechtsanwalt oder Notar erhält den Auftrag, mit der Überweisung des Kaufpreises die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch zu bewirken. Hier geht es Zug um Zug: Nach erfolgter Eintragung des Eigentums ins Grundbruch veranlasst er die Überweisung der treuhänderisch verwalteten Kaufsumme an den Verkäufer. Weiters kümmert sich der Treuhänder um die Berechnung und Abfuhr aller Kaufnebenkosten und die möglicherweise notwendige Löschung von Dienstbarkeiten, Reallasten, Pfandrechten uvm. Mehr zum konkreten Ablauf lesen Sie hier.

Für die Erstellung des Kaufvertrages wird ein Honorar verlangt, welches Sie beim Immobilienkauf als Nebenkosten einkalkulieren sollten. Die Höhe des Honorars ist durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, ein individuelles Pauschalhonorar zu vereinbaren. In der Regel belaufen sich die Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten aber auf rund 2-3 % des Kaufpreises.

Vertragspartner

Einfach nur „Kaufvertrag“ und Name und Adresse von Käufer und Verkäufer ist zu wenig. Es gehören von beiden Vertragspartnern weitere Daten wie Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummern, Staatsbürgerschaft und ggf. der Beruf festgehalten. Bei mehreren Käufern ist zudem die Teilung der Anteile bzw. der Hinweis bei Partnerschaftseigentum für Wohnungseigentum zu vermerken. Vermerkt werden kann auch alternativ zur Staatsbürgerschaft die Deviseninländerschaft des/der Käufer*in, also ob die natürliche Person. Als Präambel bietet sich auch der Grund des Immobilienerwerbs an.

Deviseninländer sind natürliche Personen, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben (auch ausländische Gastarbeiter und Studenten). Ferner Personen, die sich bereits über drei Monate mit Verbleibsabsicht wirtschaftlicher Mittelpunkt) in Österreich aufhalten. Juristische Personen, die den Sitz und Ort der Leitung in Inland haben. Inländische Niederlassungen eines ausländischen Unternehmens und inländische Betriebe eines Ausländers gelten ohne Rücksicht darauf, ob sie rechtlich selbständig sind oder nicht, als Inländer, auch wenn sich der Ort ihrer Leitung im Ausland befindet. Der Status Deviseninländer ist also nicht ident mit dem Status der Staatsbürgerschaft.

Kaufgegenstand

Die zur Disposition stehende Liegenschaft muss genau definiert werden, konkret mit Adresse, Wohnfläche, Gebäudealter, Baugenehmigung, Flächenwidmungsplan, Einlagezahl, Grundstücksnummer und Katastralgemeinde.

Kaufpreis, Bezahlung & Nebenkosten

Wie setzt sich der Kaufpreiskonkret zusammen? Liegenschaften und eventuelle Inneneinrichtungen sollten gesondert im Preis ausgewiesen werden – dies ist für das Finanzamt wichtig. Ist die Immobilie lastenfrei oder übernimmt der Käufer einen Hypothekarkredit? Weiterhin sind die konkrete Abwicklung und Details zur Bezahlung wichtig. Dazu gehören:

• Zahlungsmodalitäten
• Verzugszinsen
• anreifende Zinsen am Treuhandkonto
• Tragung der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuchs-Eintragungsgebühr, Grundbuchgesuch, Beglaubigungskosten, Treuhandschaft)
• Anmerkung der Rangordnung
• Wer übernimmt mögliche sonstige Rechtsanwaltskosten
• Höhe der Immobilienertragsteuer für Verkäufer*innen
• Lasten lt. Grundbuch & Übernahme
• außerbücherliche Lasten

Treuhänder & Vertragserrichter

Der beauftragen Notar oder Anwalt sollte im Vertrag angeführt werden.

Servitute, Reallasten, sonstige Verträge

Alle Dienstbarkeiten(Servitute) wie Wohnrechte, Überlandleitungen, Kanäle, Wegrechte etc., sowie Reallasten müssen im Grundbuch transparent eingetragen werden und sollten im Kaufvertrag Immobilie Berücksichtigung finden. Weiters angeführt werden sollten Bestandsverträge oder sonstige Nutzungsverträge.

Übergabetermin

Eine Immobilie muss dem/der Käufer*in zu einem zukünftigen Zeitpunkt auch übergeben werden. Umgekehrt als Verkäufer*in sollten Sie die Immobilie nicht zu schnell aus der Hand geben, vor allem dann, wenn kein Treuhänder dazwischengeschaltet ist. Ansonsten kann es im Extremfall passieren, dass der Käufer die Immobilie übernimmt, aber dafür nicht bezahlt. Was vermerkt werden sollte sind allerdings die Rechtsfolgen bei verspäteter Übergabe.

Optional ist auch die sogenannte “laesio enormis” oder Verkürzung über die Hälfte:

Bei einem Vertrag, der beiden Vertragspartnern Pflichten auferlegt (Immobilie gegen Geld) kann der/diejenige Vertragspartner*in die Aufhebung des Vertrages fordern, die/der nicht einmal die Hälfte dessen erhalten hat, was sie/er gegeben bzw. bezahlt hat. Gemessen wird der objektive Wert der Leistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der/die andere Vertragspartner*in hat die Möglichkeit, die Vertragsauflösung dadurch zu verhindern, dass sie/er bis zum vollen objektiven Wert der Leistung aufzahlt.

Energieausweis und (laufende) Kosten

Die Nennung der Energieeffizienz-Kennzahl ist bereits im Immobilien-Inserat vorgeschrieben. Die Übergabe des Energieausweises in Österreich sollte vereinbart werden. Die laufenden Betriebskosten (Wasser, Kanal, Müll…) sowie Kosten für Anwalt/Notar und die Aufteilung hierzu sollten Sie auflisten. Weiters aufgelistet gehört die im Wohnungseigentum der Rücklagenstand, im Vollanwendungsbereich MRG die Hauptmietzinsreserve.

Mängelbeschreibung

Bei gebrauchten Immobilien ist in der Praxis eine Klausel üblich, welche eine Haftung des Verkäufers für Mängel ausschließt. Allerdings hat der Verkäufer bei Mängeln eine Aufklärungspflicht und zwar in Bezug auf Zustand und juristische Einschränkungen wie ein Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot. Solche Mängel sollten Sie unbedingt in den Vertrag aufnehmen. Für Grundstücke weiters festzuhalten ist die mögliche Kontamination. Zudem wichtig sind im Fall von Neubau Gewährleistung & Garantie, bestimmte technische oder rechtliche Eigenschaften, die erfüllt werden müssen, sowie der Ausschluss von sonstigen Anfechtungsgründen als Sicherheit für Verkäufer*innen.

Bedingungen & Sonstiges

Sinnvoll ist es auch festzuhalten, wie es mit möglichen Genehmigungen aussieht. Dazu gehören:

• Beim Grundstück: Bau-, Gewerbe-, & Naturschutzbehörde
• Der Grundverkehr (Ausländergrundverkehr, Grundverkehr für unbebaute Baugrundstücke und land- & forstwirtschaftlicher Grundverkehr)
• Förderungen (z.B. Wohnbauförderung)

Sollten im Kaufanbot Bedingungen oder Befristungen aufgenommen worden sein, gehören diese auch in den Kaufvertrag, ebenso wie die ursprüngliche Bindungsfrist des Kaufanbots mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass mit Annahme das Kaufgeschäft gültig zustande gekommen ist. So lässt sich der Rücktritt vermeiden. Zudem sollte der Kaufvertrag auch detaillierte Regelungen zum Gerichtsstand aufnehmen.

Aufsandungserklärung

Damit erklärt der/die bisherige/r Eigentümer*in, dass er/sie mit einer Eigentumsübertragung einverstanden sind. Das ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuch einen Eigentümerwechsel vollzieht.

Das Kaufanbot muss inhaltlich mit dem Hauptvertrag übereinstimmen und auch der Abschlusszeitpunkt des endgültigen Kaufvertrags sollte geregelt sein. Wird eine der beiden Bedingungen dann nicht erfüllt, wäre grundsätzlich ein Rücktritt möglich. Ein Rücktrittsrecht für den Kaufvertrag bei Immobilien besteht generell, wenn eine Partei sich nicht an die Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrags hält. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wegen Verzug. Detaillierte Regelungen hierzu finden Sie in den §§ 918 ff ABGB.