Bauverfahren in Tirol für bewilligungspflichtige Vorhaben

Um die Erteilung der Baubewilligung ist bei der Behörde schriftlich anzusuchen. Beim Neu-, Zu- oder Umbau von Gebäuden ist im Bauansuchen der vorgesehene Verwendungszweck anzugeben.
Dem Bauansuchen sind die Bauunterlagen in dreifacher Ausfertigung sowie die sonstigen zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlichen Unterlagen anzuschließen. Diese haben jedenfalls zu enthalten:

• bei Neu- und Zubauten der Nachweis des Eigentums oder des Baurechtes am Bauplatz oder, wenn der Bauwerber nicht Grundeigentümer oder Bauberechtigte ist, die Zustimmungserklärung des Grundeigentümers bzw. des Bauberechtigten. Bei Liegenschaften, an denen Wohnungseigentum besteht, bedarf es des Nachweises des Miteigentums an der Liegenschaft bzw. der Zustimmungserklärung des betreffenden Miteigentümers, nicht jedoch des Nachweises der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.
• soweit im Hinblick auf den vorgesehenen Verwendungszweck von Gebäuden oder die Art sonstiger baulicher Anlagen eine entsprechende Aufschließung des Bauplatzes erforderlich, der Nachweis einer rechtlich gesicherten Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche bzw. einer entsprechenden Wasser- und Energieversorgung, sowie Abwasserbeseitigung.
• ein Verzeichnis der an den Bauplatz angrenzenden Grundstücke einschließlich der Namen und Adressen der Eigentümer und allfälliger Bauberechtigter
• die nach der Bauunterlagenverordnung 2020 erforderlichen Pläne
• wenn nicht auszuschließen ist, dass ein Freizeitwohnsitz oder ein Einkaufszentrum entstehen soll, Angaben zum Nachweis der beabsichtigten rechtmäßigen Verwendung

Die Landesregierung legt den Inhalt und die Form der beizubringenden Planunterlagen durch Verordnung fest (zu finden in der Bauunterlagenverordnung). Die Bauunterlagen sind vom Bauwerber und von ihrem Verfasser zu unterfertigen. Die Bauunterlagen müssen von einer dazu befugten Person oder Stelle verfasst sein.

Wenn die vorzulegenden Unterlagen mangelhaft sind und der Bauwerber einem Verbesserungsauftrag der Behörde nicht nachkommt, wird das Bauansuchen zurückgewiesen. Ein Bauansuchen wird ohne weiteres Verfahren abgewiesen, wenn bereits aufgrund des Antrages offenkundig ist, dass

• das Bauvorhaben dem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan, den Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes hinsichtlich der Bebauung oder den örtlichen Bauvorschriften widerspricht;
• entgegen den Bestimmungen des Raumordnungsrechts ein Freizeitwohnsitz neu geschaffen, wiederaufgebaut oder erweitert werden soll;
• das Bauvorhaben wegen Widerspruchs zu bestimmten anderen raumordnungsrechtlichen Regelungen unzulässig ist (z.B. fehlender Bebauungsplan, Widerspruch zur Bausperre, fehlende aufsichtsbehördliche Genehmigung);
• entgegen der Bauordnung der Energieausweis nicht vorliegt.

Ist das Bauansuchen zulässig und nicht von vornherein zurück- oder abzuweisen, kann die Behörde eine mündliche Verhandlung (Bauverhandlung) durchführen. Es besteht keine Verpflichtung zur Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Die Entscheidung über die Durchführung einer Bauverhandlung liegt ausschließlich im Ermessen der Baubehörde. Ob eine Bauverhandlung durchgeführt wird oder nicht, hat
die Baubehörde aufgrund verfahrensökonomischer Überlegungen, wie Art und Größe des Bauvorhabens, Anzahl der Sachverständigen und Parteien und dergleichen, zu entscheiden. Vom Bauvorhaben sind zu verständigen bzw. zu einer Bauverhandlung sind zu laden:

• Das Bundesdenkmalamt bei Gebäuden, die in der Nähe von Denkmälern errichtet werden bzw. Umbauten die das Erscheinungsbild beeinflussen
• Die Betreiber bekannter Anlagen, bei Bauvorhaben im Gefährdungsbereich dieser Anlagen bzw. soweit Schutzinteressen der Anlagen berührt werden können (z.B. elektrische Leitungen, Eisenbahnanlagen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Telekommunikationsanlagen).

Weicht ein Gebäude vom umgebenden Baubestand erheblich ab oder ist die Beurteilung der Auswirkungen eines Gebäudes auf das Orts-, Straßen- oder Landschaftsbild sonst nicht möglich, kann die Baubehörde dem Bauwerber auftragen, für die Bauverhandlung die Umrisse des Gebäudes in der Natur darzustellen.

Folgende Sachverständige sind zwingend dem Bauverfahren beizuziehen:

Parteien im Bauverfahren sind der Bauwerber, die Nachbarn und der Straßenverwalter.

Nachbarn

Nachbarn sind die Eigentümer oder Baurechtsinhaber der Grundstücke,

1. die unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines Abstandes von 15 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen und
2. deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 50 m zu einem Punkt der baulichen Anlage oder jenes Teiles der baulichen Anlage, die (der) Gegenstand des Bauvorhabens ist, liegen.

Dinglich Berechtigte, Mieter oder Pächter des Bauplatzes oder von Nachbargrundstücken haben keine Parteistellung in Verfahren nach der TBO 2022. Nachbarn, deren Grundstücke unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines Abstandes von 5 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen, sind berechtigt die Nichteinhaltung folgender Punkte geltend zu machen, soweit diese auch ihrem Schutz dienen:

1. der Festlegungen des Flächenwidmungsplanes, soweit damit ein Immissionsschutz verbunden ist;
2. der Bestimmungen über den Brandschutz;
3. der Festlegungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Baufluchtlinien, der Baugrenzlinien, der Bauweise und der Bauhöhe;
4. der Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes hinsichtlich der Mindestabstände baulicher Anlagen von den Straßen und der Bauhöhen,
5. der Abstandsbestimmungen;
6. das Fehlen eines Bebauungsplanes bei Grundstücken, für die nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften ein Bebauungsplan zu erlassen ist, im Fall der Festlegung einer besonderen Bauweise auch das Fehlen eines ergänzenden Bebauungsplanes

Die übrigen Nachbarn sind berechtigt die Nichteinhaltung folgender Punkte geltend zu machen, soweit diese auch ihrem Schutz dienen:

1. der Festlegungen des Flächenwidmungsplanes, soweit damit ein Immissionsschutz verbunden ist; und
2. der Bestimmungen über den Brandschutz;

Straßenverwalter

Der Straßenverwalter ist, soweit dadurch die Schutzinteressen der Straße betroffen sind, berechtigt, folgendes geltend zu machen:

1. das Fehlen einer dem vorgesehenen Verwendungszweck der betreffenden baulichen Anlagen entsprechenden, rechtlich gesicherten Verbindung des Bauplatzes mit einer öffentlichen Verkehrsfläche und
2. die Nichteinhaltung der Abstandsbestimmungen, soweit dadurch die Sicherheit und Flüssigkeit des Verkehrs beeinträchtigt werden.

Übergangene Parteien

Wurde ein Nachbar dem Bauvorhaben überhaupt nicht beigezogen und diesem auch der Baubewilligungsbescheid nicht zugestellt, ist er als sogenannte übergangene Partei anzusehen. Er kann in diesem Fall einen Antrag auf Zuerkennung der Parteistellung verbunden mit dem Antrag auf Zustellung des Bescheides einbringen und nach Zustellung des Bescheides Beschwerde erheben bzw. sofort Beschwerde gegen den Bescheid
erheben. Mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Zeitpunkt der Anzeige über die Bauvollendung erlangt die Baubewilligung auch gegenüber Parteien Rechtskraft, denen die Baubewilligung nicht zugestellt worden ist und die ihre Parteistellung bis dahin bei der Behörde nicht geltend gemacht haben.

Die Behörde hat über jedes Bauansuchen mit schriftlichem Bescheid zu entscheiden, mündliche Bescheide haben daher keinerlei Rechtswirkung. Wurde keine Bauverhandlung durchgeführt, hat die Behörde spätestens innerhalb von 3 Monaten ab Einlangen des Bauansuchens, ansonsten innerhalb von 6 Monaten zu entscheiden. Ergibt das Verfahren einen Widerspruch zu bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften, so ist das Bauansuchen  abzuweisen.

Liegen keine Gründe für eine Zurückweisung oder Abweisung vor, so hat die Baubehörde das Bauansuchen zu bewilligen und kann diese Bewilligung befristet, mit Auflagen (z.B. auch Sicherheitskonzept) oder Bedingungen erteilt werden, soweit dies erforderlich ist, um die nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften geschützten Interessen zu wahren und soweit dadurch das Bauvorhaben in seinem Wesen nicht verändert wird. Die Erteilung der Baubewilligung ist auch unter Vorschreibung der Vorlage weiterer technischer Unterlagen während der Bauausführung oder nach Bauvollendung (z.B. statische Berechnungen, Nachweise über die bescheidgemäße Ausführung) möglich. Entscheidungen über Bauansuchen sind allen Personen, die zu diesem Zeitpunkt noch Parteistellung besitzen, zuzustellen.

Die Behörde hat dem Bauwerber die Baubewilligung in zweifacher Ausfertigung und unter Anschluss zweier mit dem Genehmigungsvermerk versehener Ausfertigungen der Planunterlagen zuzustellen. Der Genehmigungsvermerk hat das Datum und die Geschäftszahl der Baubewilligung zu enthalten.

Es besteht die Möglichkeit, auch nach Rechtskraft der Baubewilligung mit weiterem schriftlichem Bescheid andere oder zusätzliche Auflagen vorzuschreiben oder die Änderung eines bestehenden Sicherheitskonzeptes
aufzutragen, soweit trotz bescheidgemäßer Ausführung des Bauvorhabens eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Der mit der Erfüllung dieser Auflagen verbundene Aufwand muss jedoch in einem vertretbaren Verhältnis zum erzielbaren Erfolg stehen; die Behörde hat insoweit eine Verhältnismäßigkeitsprüfung vorzunehmen. Wichtig ist, dass die Möglichkeit der Erteilung anderer oder zusätzlicher Auflagen auch bezüglich solcher Bauvorhaben besteht, welche vor dem 01.03.1998 genehmigt wurden.

Die Baubewilligung erlischt, wenn

• der Inhaber der Baubewilligung darauf schriftlich verzichtet;
• nicht innerhalb von 2 Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder
• das Bauvorhaben nicht innerhalb von 4 Jahren nach Baubeginn vollendet wird.

Bei umfangreichen Bauvorhaben kann in der Baubewilligung für den Baubeginn eine längere, höchstens jedoch 5 jährige Frist festgelegt werden. Bezieht sich die Baubewilligung auf mehrere Bauabschnitte, können für die einzelnen Abschnitte unterschiedliche Fristen festgelegt werden.

Verlängerungsantrag:

Die Fristen können über Antrag des Inhabers der Baubewilligung sowohl hinsichtlich des Baubeginnes als auch hinsichtlich der Bauvollendung jeweils einmal um höchstens 2 Jahre verlängert werden. Um die Erstreckung der Frist ist vor ihrem Ablauf bei der Behörde schriftlich anzusuchen; die Nachbarn besitzen in diesem Verfahren Parteistellung. Dabei ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Einbringung des Ansuchens maßgebend. Den Nachbarn und dem Straßenverwalter kommt zur Frage des Vorliegens bestimmter  Voraussetzung Parteistellung, jedoch im kleineren Umfang zu.

Die Behörde hat hinsichtlich jener bewilligungspflichtigen baulichen Anlagen, für die die Baubewilligung nicht nachgewiesen werden kann, im Zweifel von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers mit Bescheid festzustellen, ob das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist oder nicht.

Das Vorliegen der Baubewilligung ist zu vermuten, wenn aufgrund des Alters der betreffenden baulichen Anlage oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind, und überdies kein Grund zur Annahme besteht, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet worden ist. Bei einer Feststellung, dass das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist, ist weiters der aus der baulichen Zweckbestimmung der betreffenden baulichen Anlage hervorgehenden Verwendungszweck festzustellen.

Rechtsfolgen:

• positiven Feststellung: urkundlich nachweisbarer Baubewilligung gleichzuhalten
• negative Feststellung: dem Fehlen einer Baubewilligung gleichzuhalten