Partnereigentum im Wohnungseigentum

Die Eigentümerpartnerschaft ermöglicht es im Wohnungseigentum, dass 2 natürliche Personen Eigentümer desselben Wohnungseigentumsobjekts sind. Dies ist also eine Ausnahme aus dem Grundsatz, dass nur eine (natürliche oder juristische) Person einen Mindestanteil im Wohnungseigentum haben kann. Wichtig hier: Die Eigentümerpartnerschaft kann nur von 2 natürlichen Personen begründet werden, für juristische Personen (Firmen) oder mehr als 2 Personen ist eine Eigentümerpartnerschaft nicht möglich. Dabei müssen die beiden Partner in keinem Verhältnis zueinander stehen, müssen also weder verwandt oder verheiratet sein und auch nicht zusammen wohnen.

Für die Gründung einer Eigentümerpartnerschaft ist kein eigener Vertrag oder Formalakt notwendig. Jeder Partner wird automatisch als Eigentümer eines halben Mindestanteils im Grundbuch vermerkt. Dies ist möglich beim Kauf, aber auch bei Schenkung oder Erbe an 2 natürliche Personen im Familienkreis.

Dabei ist es irrelevant, wie viel jeder der Partner zum Kaufpreis beiträgt. Denn die Anteile der Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch können nur im Verhältnis 50:50 eingetragen werden, muss also immer durch 2 geteilt werden. Die beiden halben Mindestanteile dürfen dabei nicht unterschiedlich belastet sein. Auch nachträglich z.B. wenn einer das Wohnungseigentumsobjekt erworben hat, ist eine Teilung und Errichtung der Eigentümerpartnerschaft noch möglich.

Grundsätzlich gilt für das Partnereigentum, das der gesamte Mindestanteil nur gemeinsam belastet, veräußert oder vererbt werden kann. Die Partneranteile sind also immer noch untrennbar miteinander verbunden, ähnlich dem ideellen Miteigentum. Es kann daher kein Partner durch Verwertung seines halben Mindestanteils dem anderen einen neuen Partner aufzwingen (dazu später mehr). Die beiden Eigentümer in einer Eigentümerpartnerschaft haften und handeln immer gemeinsam. Dies ist wichtig für folgende Punkte:

Eigentümerversammlungen & Beschlussfassungen

Bei Eigentümerversammlungen steht beiden Eigentümerpartnern gemeinsam nur ein Stimmrecht zum vollen Mindestanteil ihres Wohnungseigentumsobjekts zu. Das bedeutet zunächst, dass der volle Mindestanteil, d.h. beide Eigentümerpartner für die Versammlung anwesend sein müssen, um das Stimmrecht auszuüben. Ist nur ein Eigentümerpartner anwesend, muss sich dieser eine Vollmacht vom anderen einholen, um für ihn/sie zu sprechen und an Beschlüssen teilzunehmen. Wird die Beschlussfassung über Umlaufbeschluss (also mittels Stimmzettel) gemacht, müssen beide Eigentümerpartner unterschreiben.

Weiters wichtig ist, dass beide Eigentümerpartner, wenn sie gemeinsam an einer Beschlussfassung teilnehmen, keine unterschiedliche Meinung vertreten dürfen. Es ist also nicht möglich, dass ein Eigentümerpartner mit dem halben Mindestanteil für eine Maßnahme ist und der andere mit der anderen Hälfte dagegen. Dies muss im Rahmen der Beschlussfassung als ungültige Stimme gewertet werden. Auch Minderheitsrechte stehen nur gemeinsam zu.

Haftung für Verbindlichkeiten

Beide Partner haften „zur ungeteilten Hand“ für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum, also die monatlichen Vorauszahlungen, Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen, Sondervorschreibungen, etc.. Jeder haftet also gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Betriebskosten und die anderen laufenden Kosten solidarisch im vollen Ausmaß. Die Partner können zwar mit einem Vertrag vereinbaren, wer welchen Anteil an den Kosten zahlt, das hat aber keine rechtliche Wirkung gegenüber Dritten. Die Eigentümergemeinschaft bzw. die Hausverwaltung als ihre rechtliche Vertretung kann somit von jedem der beiden Partner den Gesamtbetrag einfordern.

Verfügungshandlungen

Auch Verfügungshandlungen, also Anteilsverfügungen am Wohnungseigentumsobjekt können nur gemeinsam erfolgen. Das heißt das Veräußern des Objekts (der Wohnung), sowie das Belasten z.B. durch

• Pfandrechte
• Dienstbarkeiten (Wohnrecht oder Fruchtgenuss)
• Bestandsverträge (Miete oder Pacht)

kann nur gemeinsam erfolgen. Ein Partner allein kann seinen Anteil für einen Kredit bei der Bank nicht belasten, dies ist nur gemeinsam möglich.  Wenn ein/e Eigentümer*in seinen/ihren Anteil veräußern will, benötigt er/sie auch die Zustimmung des anderen Partners. So soll verhindert werden, dass ein Partner plötzlich mit einem fremden, möglicherweise ungeliebten, Wohnungseigentümerpartner konfrontiert ist. Es kann natürlich auch sein, dass eine Eigentümerpartnerschaft erst durch Veräußerung entsteht: Durch den Verkauf an 2 natürliche Personen oder durch die Schenkung im Familienkreis.

Bei der Auflösung einer Eigentümerpartnerschaft muss differenziert werden, ob sich die beiden Parteien über die Aufteilung einigen oder nicht. Im letzterem Fall kann die Auflösung über eine Teilungsklage, im Sinne einer Zivilteilung (also Versteigerung) durchgesetzt werden. Zudem kann die Eigentümerpartnerschaft noch durch einen Todesfall aufgelöst werden. Folgende Möglichkeiten gibt es also:

• Einvernehmliche Auflösung
• Teilungsklage
• Tod eines Eigentümerpartners

Da beide Eigentümerpartner nur gemeinsam über die Immobilie verfügen können, müssen im Falle einer Vermietung auch beide Parteien zustimmen. Die einzige Ausnahme ist, dass nur einem Eigentümerpartner oder aber einem anderen, Dritten, ein Fruchtgenussrecht über den gesamten Mindestanteil eingeräumt wurde. Als Fruchtnießer kann dieser das Wohnungseigentumsobjekt entweder allein selbst benützen oder vermieten. muss es dafür aber auf eigene Kosten instand halten. Dieses Fruchtgenussrecht kann im Grundbuch eingetragen werden.

Wie bei fast allen Rechtsfragen schützt ein Vertrag, in diesem Fall ein Vertrag über die Eigentümerpartnerschaft vor offenen Fragen in Scheidung wie im Todesfall. Folgendes kann hier vereinbart werden:

• Wer hat wieviel Anteil am Kaufpreis eingebracht?
  Dadurch kann bei vertraglich festgehaltenem Verkauf im Fall der Auflösung der Partnerschaft der Erlös nach derselben Quote aufgeteilt werden
• Wie werden die laufenden Kosten untereinander aufgeteilt? (Wirkt nur im Innenverhältnis)
• Was soll bei Trennung oder Scheidung passieren?
• Was soll im Todesfall eines Eigentümerpartners passieren?
  Z.B. ein anderer Begünstigter soll den halben Mindestanteil erben
• Gegenseitiges Vorkaufsrecht
  Dies bietet Absicherung im Fall, wenn ein Eigentümer seinen halben Mindestanteil verkaufen möchte.