Zulässigkeit des Bauvorhabens: Wie darf in Tirol gebaut werden?

Die Lösung der Frage, ob die vorgesehene Anordnung eines Gebäudes gegenüber den Nachbargrundstücken zulässig ist, ergibt sich aus der im Bebauungsplan vorgeschriebenen Bauweise. Bei Bauplätzen, für die nicht in einem Bebauungsplan eine Bauweise festgelegt ist, gelten die Bestimmungen über die offene Bauweise. Durch die Bauweise wird die Art der Anordnung der Gebäude gegenüber nicht straßenseitig gelegenen Grundstücksgrenzen bestimmt. Das Raumordnungsrecht kennt hier 3 Arten von Bauweisen:

geschlossene Bauweise

Bei geschlossener Bauweise, sind die Gebäude, soweit keine Baugrenzlinien festgelegt sind, an den an die Baufluchtlinie anstoßenden Grundstücksgrenzen zusammenzubauen. Gegenüber den anderen Grundstücksgrenzen sind die Gebäude frei stehend anzuordnen.

offene Bauweise

Bei offener Bauweise, sind die Gebäude allseits frei stehend anzuordnen. Durch eine entsprechende Festlegung im Bebauungsplan kann abweichend davon das Zusammenbauen von Gebäuden an einer Grundstücksgrenze für zulässig erklärt werden (gekuppelte Bauweise). Allgemein sind jedoch die Mindestabstände einzuhalten.

besondere Bauweise

Soweit es im Interesse einer zweckmäßigen Bebauung von Grundstücken erforderlich ist, kann eine besondere Bauweise festgelegt werden. In diesem Fall ist die Anordnung und Gliederung der Gebäude festzulegen, wobei untergeordnete Bauteile außer Betracht bleiben. Dabei können zwingende Festlegungen oder Festlegungen über Mindest- und Höchstmaße getroffen werden. Gegenüber Grundstücken, für die die offene Bauweise festgelegt ist, sind jedenfalls die Mindestabstände einzuhalten.

Grundgrenzen dürfen nur dann überbaut werden, wenn in einem Bebauungsplan die besondere Bauweise festgelegt ist und für die betreffenden Bauplätze eine einheitliche Widmung als Gewerbe- oder Industriegebiet, als Sonderfläche oder als Vorbehaltsfläche nach Flächenwidmungsplan festgelegt ist. Weiters dürfen unterirdische bauliche Anlagen, wie Tiefgaragen, Verbindungsgänge und dergleichen, unter der Voraussetzung des Vorliegens einer besonderen Bauweise über die Grenzen des Bauplatzes hinweg errichtet werden Bauliche Anlagen zum Schutz vor Naturgefahren und technische Maßnahmen zur die Baugrubensicherung können ebenfalls über die Grundgrenzer errichtet werden.

Dieser Abstand ergibt sich grundsätzlich aus der in einem Bebauungsplan festgelegten Bau- und Straßenfluchtlinie oder im örtlichen Raumordnungskonzept festgelegten Bebauungsregeln. Vor die Baufluchtlinie ragen oder vor dieser errichtet werden dürfen u.a. wenn dadurch weder das Orts- und Straßenbild noch die Sicherheit und Flüssigkeit des Verkehrs beeinträchtigt werden:

• Nebengebäude und Nebenanlagen mit einer mittleren Wandhöhe auf der der Verkehrsfläche zugewandten Seite von höchstens 2,80 m bzw. 3,50 m im Gewerbe und Industriegebiet;
• untergeordnete Bauteile;
• freistehende Werbeeinrichtungen;
• Einfriedungen einschließlich Schutzdächer bei den Eingängen, Freitreppen, Stützmauern, Geländer, Brüstungen und dergleichen; überdachte Terrassen, Schankgärten, Bühnenaufbauten, sowie erforderliche bauliche Anlagen zur Aufstellung von Wärmepumpen und Klimaanlagen.

Jedenfalls vor die Baufluchtlinie dürfen ragen:

• Vordächer bis 2 m und erdgeschossige Windfänge bis 1,5 m;
• offene Balkone und dergleichen, Erker bis 1,50 m;
• fassadengestaltende Bauteile wie Gesimse, Lisenen, Rahmen und dergleichen bis 0,50 m;
• unmittelbar über dem Erdgeschoss angebrachte offene Schutzdächer und an baulichen Anlagen angebrachte Werbeeinrichtungen bis 2,50 m;
• Terrassen und dergleichen;
• unterirdische bauliche Anlagen wie Keller, Tiefgaragen, Verbindungsgänge und dergleichen.

Verkehrsflächen dürfen überbaut werden, wenn Orts- und Straßenbild nicht beeinträchtigt wird und eine Zustimmung des Straßenverwalters vorliegt.

Während § 5 TBO 2022 die Abstände baulicher Anlagen gegenüber den Verkehrsflächen festschreibt, regelt diese Bestimmung die Abstände, die bauliche Anlagen gegenüber den übrigen angrenzenden Grundstücken aufweisen müssen; und weiters die Abstände, die mehrere auf demselben Grundstück befindliche bauliche Anlagen voneinander aufweisen müssen. Ausgangspunkt für die Beurteilung des zulässigen Abstandes sind auch in diesem Fall die Festlegungen im Bebauungsplan und ergänzenden Bebauungsplan. Sofern nicht aufgrund einer in diesem festgelegten geschlossenen oder besonderen Bauweise zusammenzubauen bzw. ein anderer Abstand einzuhalten ist oder der Bebauungsplan eine Baugrenzlinie enthält, hat eine Abstandsberechnung zu erfolgen.

Abstandsberechnung

Es ist die Außenhaut der baulichen Anlage als Gesamtheit maßgeblich. Jeder Punkt der Außenhaut (bis zum höchsten Punkt des Gebäudes inklusive Dach) muss gegenüber den Grundgrenzen einen mindestens horizontalen Abstand aufweisen,

• im Gewerbe- und Industriegebiet und im Kerngebiet das 0,4fache des lotrechten Abstandes zwischen dem betreffenden Punkt und dem Geländeniveau darunter, jedenfalls aber 3 Meter,
  zum übrigen Bauland, zum Freiland, zu Sonderflächen & Vorbehaltsflächen jedoch das 0,6fache dieses Abstandes, jedenfalls aber 4 Meter,
• im übrigen Bauland, auf Sonderflächen & Vorbehaltsflächen das 0,6fache des lotrechten Abstandes zwischen dem betreffenden Punkt und dem Geländeniveau darunter, jedenfalls aber 4 Meter,
• auf Sonderflächen das 0,4fache des lotrechten Abstandes zwischen dem betreffenden Punkt und dem Geländeniveau darunter, jedenfalls aber 3 Meter,
  zum Bauland außer zum Gewerbe- und Industriegebiet und Kerngebiet, zu Sonderflächen, zu Vorbehaltsflächen jedoch das 0,6fache dieses Abstandes, jedenfalls aber 4 Meter,
• im Freiland das 0,4fache des lotrechten Abstandes zwischen dem betreffenden Punkt und dem Geländeniveau darunter, jedenfalls aber 3 Meter,
  zum Bauland, zu Sonderflächen und zu Vorbehaltsflächen jedoch das 0,6fache dieses Abstandes, jedenfalls aber 4 Meter

Wurde das Geländeniveau durch die Bauführung oder im Hinblick auf eine beabsichtigte Bauführung verändert, so ist – im Zusammenhang mit der Berechnung der Abstände – von dem vor dieser Veränderung bestandenen Geländeniveau auszugehen (ursprüngliches Gelände). Liegt eine Geländeveränderung mehr als 10 Jahre zurück, ist sie nicht (mehr) zu berücksichtigen; das seinerzeit veränderte Gelände wird vielmehr zum Urgelände. Wird jedoch eine bauliche Anlage wieder aufgebaut oder lotrecht erweitert, so ist bei Vorliegen eines Lageplanes, aus dem sich das der Baubewilligung oder Bauanzeige zugrunde gelegene Gelände ergibt, von diesem Geländeniveau auszugehen. Anderenfalls ist von jenem Gelände auszugehen, das sich aufgrund der geradlinigen Interpolierung der an die Außenhaut der baulichen Anlage anschließenden Geländekonturen ergibt.

Bei der Berechnung der Mindestabstände haben außer Betracht zu bleiben:

• Untergeordnete Bauteile, sofern sie nicht mehr als 1,50m in die Mindestabstandsflächen ragen und ein ausreichender Brandschutz gewährleistet ist;
• Fänge;
• Dachkapfer bis 33 % der jeweiligen Wandlänge und bis 1,40 m Höhe;
• Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen, sofern sie in die Außenhaut von baulichen Anlagen integriert sind oder einen Parallelabstand von höchstens 30 cm zur Dach- bzw. Wandhaut aufweisen sowie Fassadenbegrünungen mit maximalem Parallelabstand von 30 cm zur Wandhaut.

An- & Zusammenbauen an der Grundstücksgrenze

An bestehende bauliche Anlagen darf bis zur gleichen Länge und Höhe angebaut werden, wenn keine Baugrenzlinie vorhanden ist und das Orts- und Straßenbild nicht erheblich beeinträchtigt wird. An bauliche Anlagen, die dem Schutz von Sachen oder Tieren dienen, darf nur eine bauliche Anlage mit demselben Verwendungszweck angebaut werden. Weiters darf aufgrund eines gemeinsamen Antrages der Grundeigentümer an der Grundstücksgrenze zusammengebaut werden (gekuppelte Bauweise), wenn

• ein Bebauungsplan nicht besteht sowie das Orts- und Straßenbild nicht erheblich beeinträchtigt wird, oder
• dies aufgrund des Bebauungsplanes zulässig ist.

Überragen der Grundstücksgrenze

Bei baulichen Anlagen, deren Errichtung an der Bauplatzgrenze zulässig ist, dürfen Dächer und Einrichtungen zur Ableitung von Niederschlagswasser über die Bauplatzgrenze ragen, wenn der betroffene Nachbar dem
nachweislich zustimmt.

Änderung bestehender Gebäude

Erfüllt ein nach früheren baurechtlichen Vorschriften rechtmäßig bestehendes Gebäude die vorstehend aufgezeigten Vorschriften – insbesondere die erforderlichen Mindestabstände – nicht, so sind ein Umbau, ein geringfügiger Zubau oder eine sonstige Änderung dieses Gebäudes, eine Änderung seines Verwendungszweckes oder sein Wiederaufbau im Falle des Abbruches oder der sonstigen Zerstörung auch dann zulässig,

• wenn von den Voraussetzungen (z.B. Abstandsbestimmungen) nicht weiter als bisher abgewichen wird;
• den Erfordernissen des Brandschutzes entsprochen wird;
• bei Änderung des Verwendungszweckes keine zusätzlichen nachteiligen Auswirkungen auf die angrenzenden Grundstücke, insbesondere durch Lärm, zu erwarten sind;
• kein Widerspruch zum Bebauungsplan besteht;

Anordnung mehrerer Gebäude zueinander auf demselben Grundstück

Die Abstandsbestimmungen dienen in erster Linie dem Personen- sowie dem Brandschutz. Demgemäß dürfen auf einem Bauplatz mehrere Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen errichtet werden, wenn die nach ihrem Verwendungszweck erforderliche Belüftung und Belichtung gewährleistet ist, den Erfordernissen des Brandschutzes entsprochen und das Orts- und Straßenbild nicht erheblich beeinträchtigt wird.

Die zulässige Bauhöhe ergibt sich grundsätzlich aus dem Bebauungsplan bzw. einer Festlegung im örtlichen Raumordnungskonzept. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, so ist die Bauhöhe so zu wählen, dass die Anlage in das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild passt, wobei eine Höhe von 20 m grundsätzlich nicht überschritten werden darf. Der Bürgermeister kann bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 20 m ausnahmsweise genehmigen, wenn sie aus besonderen technischen oder sonst besonders berücksichtigungswürdigen Gründen nur in einer bestimmten Höhe errichtet werden können (z.B. Schlote, Silos, Kirchtürme). Bei der Beurteilung der Höhe ist immer vom ursprünglichen Geländeniveau auszugehen, wenn dieses in Hinblick auf die Bauführung verändert wurde.

Im Bebauungsplan ist die Bauhöhe entsprechend der Bestimmung durch den obersten Punkt bezogen auf die absolute Höhe oder auf einen sonstigen Fixpunkt festzulegen. Weiters können die Anzahl der oberirdischen Geschosse, die Wandhöhe der Außenwände oder die Höhe des oberen Wandabschlusses festgelegt werden.

Bei der Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist weiters zu prüfen, ob die im Gesetz vorgesehen Nebeneinrichtungen vorhanden sind. Die Tiroler Bauordnung sieht nachfolgende Nebeneinrichtungen vor:

• Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge bzw. Garagen:
  Die näheren Bestimmungen darüber kann der Gemeinderat durch Verordnung unter Berücksichtigung der Stellplatzhöchstzahlenverordnung erlassen und feststellen, ob eine Ausgleichsabgabe zu zahlen ist, falls die Bereitstellung eines Stellplatzes unmöglich ist. Die Ausgleichsabgaben sind im Tiroler Verkehrsaufschließungsabgabengesetz geregelt; Sonderregelungen für EKZ und Handelsbetriebe (Parkdecks /Tiefgaragen)
• Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge von Personen mit Beeinträchtigung:
  Beim Neubau von Wohnanlagen, öffentlichen Gebäuden, Krankenhäusern, Alten- und Pflegeheimen, Einkaufszentren und sonstigen Gebäuden, die regelmäßig auch von Menschen mit einer Behinderung aufgesucht werden, sind beim betreffenden Gebäude Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge von Menschen mit einer Behinderung in einer dem jeweiligen Verwendungszweck des Gebäudes angemessenen Anzahl zu schaffen
• Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder:
  Die Landesregierung hat eine Verordnung zur Umsetzung von EU Recht zum Nachweis der Anzahl der Ladestationen für Elektro KFZ zu erlassen. Die Gemeinde kann die Anzahl der Stellplätze für Fahrräder in ausreichender Anzahl oder die Größe der Stellflächen für Fahrräder in ausreichender Größe festlegen. Es sind unbeschadet einer solchen Verordnung bei Wohnanlagen jedenfalls Räume zum Einstellen von Fahrrädern vorzusehen.
• Kinderspielplätze, Sonstige Nebeneinrichtungen:
  Bei Wohnanlagen sind ausreichend große Kinderspielplätze, Abstellräume für Fahrräder, Kinderwägen, und dergleichen, Anlagen zum Wäschetrocknen und zum Teppichklopfen, die zur ordnungsgemäßen Sammlung des Hausmülls erforderlichen Anlagen und Flächen zum Abstellen einspuriger Kraftfahrzeuge etc. vorzusehen;
• Versorgung in Notzeiten:
  Bei Wohnanlagen sind technische Vorkehrungen zur behelfsmäßigen Erwärmung eines Raumes je Wohneinheit in Notzeiten vorzusehen.

Die Durchführung von Aufschüttungen und Abgrabungen im Bauland, auf Sonderflächen und auf Vorbehaltsflächen und innerhalb der geschlossenen Ortschaft auch im Freiland, welche eine Veränderung gegenüber dem ursprünglichen Geländeniveau von mehr als 1,50 m herbeiführen, ist der Behörde schriftlich anzuzeigen. Die Durchführung einer anzeigepflichtigen Aufschüttung oder Abgrabung ist von der Behörde zu untersagen, wenn

• sie im Hinblick auf die Boden- und Geländebeschaffenheit (bodenmechanische Festigkeit und Rutschsicherheit) den Erfordernissen der Sicherheit nicht entspricht
• die Sicherheit und Flüssigkeit des Verkehrs beeinträchtigt
• das Orts- oder Straßenbild erheblich beeinträchtigt
  In den Mindestabstandsflächen von 3 bzw. 4 m darf das ursprüngliche Geländeniveau durch die Aufschüttung höchstens um 2 m, im Gewerbe- und Industriegebiet höchstens um 2,80 m verändert werden, außer der betroffene Nachbar stimmt einer Veränderung in einem größeren Ausmaß nachweislich zu.