Vorsorgewohnung als Kapitalanlage

Die Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, allerdings wohnt man hierin nicht selbst, sondern vermietet diese weiter. Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, welche der Pensionsvorsorge bzw. dem Vermögensaufbau dient, wobei es um Generierung laufender Zusatzeinnahmen geht. Sie hat steuerliche Vorteile und das Investment sollte mit dem Finanzamt abgestimmt sein, um nicht im Zuge der „Liebhaberei-Regelung“ die Steuervorteile nachträglich wieder zu verlieren. Es muss konkret innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ein steuerlicher Überschuss erzielt werden. Eine Vorsorgewohnung kann im Prinzip jede beliebige Wohnung im Wohnungseigentum sein, im Vergleich zu klassischen Kapitalanlageimmobilien, bei denen die Finanzierung über einen Großteil des Eigenkapitals läuft, dient die klassische Vorsorgewohnung zur Generierung von Zusatzeinkommen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung als Mietobjekt gilt als sicheres Investment – auch deshalb, weil Immobilien als Sachwerte inflationsgeschützt und somit krisensicher sind. Ganz nebenbei können Anleger sich mit einer Anlegerwohnung noch steuerliche Vorzüge sichern. Allerdings eignet sich nicht jede Immobilie für den Vermögensaufbau. Damit sich eine Investition in ein Renditeobjekt tatsächlich auszahlt, gibt es einige grundlegende Tipps zu beachten.

Grundsätzlich haben beide Möglichkeiten die Gemeinsamkeit, dass der/die Eigentümer*in der Wohnung diese nicht selbst bewohnt sondern vermietet. Das Ziel von Anlegerwohnung & Vorsorgewohnung ist jedoch etwas anders:

Kurz gesagt, ist die Anlegerwohnung eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen, um daraus Gewinn zu machen. Ein Profit ergibt sich daher, wenn der Wert der Wohnung im Lauf der Jahre steigt sowie aus den laufenden Mieteinnahmen. Bei der Vorsorgewohnung sind Eigentümer*innen also darauf angewiesen, schnell gute Mieter zu finden: Mit den Mieteinnahmen kann der Kredit abbezahlt werden, der für den Kauf aufgenommen wurde. Und je attraktivere Bedingungen eine Wohnung bietet, desto leichter kann diese vermietet werden. Das heißt: Bei Vorsorgewohnungen bieten sich Neubauten an. Dies auch deshalb, weil Eigentümer*innen durch den dadurch freien Mietzins die Höhe der Miete frei gestalten können (und auch andere Punkte wie die Erhaltungspflichten weniger streng sind). Eine Anlegerwohnung wiederum kann gut und gerne im Altbau mit Vollanwendungsbereich MRG sein.

1. Die Lage der Vorsorgewohnung: Die Lage ist wohl das wichtigste Kriterium beim Immobilienkauf. Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und das Mietausfallsrisiko bzw. Leerstandsrisiko sinkt. Der Standort entscheidet außerdem darüber, ob und in welchem Umfang sich der Wert der Immobilie mit der Zeit erhöht.
2. Die Größe und Ausstattung der Vorsorgewohnung: Kleinere Wohnungen mit bis zu 2 Zimmern werden am stärksten auf dem Wohnungsmarkt nachgefragt. Solche Objekte sind daher deutlich einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen, wobei auch die Nachfrage nach 3-4-Zimmer-Wohnungen gerade für Familien steigt. Eine gehobene Ausstattung – wie beispielsweise eine moderne Einbauküche und ein zusätzlicher Kellerraum – werten die Vorsorgewohnung merklich auf.
3. Altbau oder Neubau: Als Vorsorgewohnung eignen sich meist eher Neubauwohnungen bzw. generell Wohnungen, die nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen (wobei Wohnungseigentumsobjekte sowieso in den Teilanwendungsbereich MRG fallen). Dies zeichnet sich durch den großen Vorteil aus, dass die Miete hier frei vereinbart werden kann. Altbauwohnungen unterliegen hingegen dem Vollanwendungsbereich MRG und damit zumindest dem angemessenen Mietzins, wenn nicht gar dem Richtwertmietzins, was die Mietrendite mindern kann.
4. Rentabilität: Beim Erwerb von Immobilien als Anlage ist unbedingt darauf zu achten, dass sich das Investment rentiert – und zwar in Form von Mieterträgen sowie einer möglichen Wertsteigerung. Die Mieteinnahmen müssen daher dem Kaufpreis gegenübergestellt werden und daraufhin geprüft werden, ob der Kaufpreis angemessen ist. Bei einem zu hohen Kaufpreis und zu niedrigen Mieteinnahmen dauert es sehr lange, bis sich die Immobilie amortisiert hat. Zu prüfen gilt hier insbesondere, ob vielleicht ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und wenn ja, ob eine entsprechende Wertsicherung des Hauptmietzinses vereinbart wurde.
5. Baulicher Zustand: In welchem Zustand sich das Objekt befindet, ist vor allem beim Kauf einer Altbauwohnung, aber auch generell entscheidend. Instandhaltungsstau und hoher Renovierungsbedarf lassen die Kosten ansteigen und schmälern die Rendite. Nicht zuletzt wirkt sich der bauliche Zustand auf die Energiekosten aus (siehe auch Energieausweis). Energetische & thermische Sanierungen könnten gesetzlich irgendwann verpflichtend sein, in jedem Fall treffen im Vollanwendungsbereich MRG die Erhaltungs- & Verbesserungspflichten. Im Wohnungseigentum sollte zusätzlich noch auf die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage geachtet werden. Wohnungen in stark renovierungsbedürftigem Zustand erwirtschaften deutlich weniger Miete als neue Objekte. Daher sind der Kaufpreis und die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Zustand wichtig.
6. Entwicklung in der Zukunft: Falls Sie einen Kredit mit variablen Zinsen für die Vorsorgewohnung aufgenommen haben, bedeuten steigende Zinsen insgesamt weniger Rendite. Steigende Immobilienpreise wiederum führen grundsätzlich natürlich zu einem Wertzuwachs, können allerdings nur schwer vorausgesagt werden und lokal unterschiedlich ausfallen. Bei steigender Inflation wird die Wohnung (bei Wertanpassung an den Verbraucherpreisindex) im Laufe der Jahre einen Wertzuwachs erfahren, der Nachteil steigender Inflation ist aber auch, dass sich immer weniger Mieter eine Wohnung leisten können, d.h. die Nachfrage kann dadurch in der Neuvermietung auch sinken. Je nachdem, wie sich die Miete allgemein bzw. spezifisch in der Gegend der Anlegerwohnung entwickelt, steigt bzw. sinkt dadurch die Rendite bei einem Mieterwechsel.

Manche dieser Faktoren sind mittel- bis langfristig nur schwer abzuschätzen und deshalb rein spekulativ, etwa die Zinsentwicklung und Immobilienpreisentwicklung. Andere Faktoren lassen sich beim Kauf aber steuern. Damit der Wohnungskauf als Kapitalanlage gute Rendite erwirtschaftet, sollten Sie daher Folgendes berücksichtigen:

• Zustand der Immobilie von Sachverständigen prüfen lassen: Nur so lassen sich die Renovierungs- & Sanierungskosten abschätzen. Diese sollten auch von Anfang an in die Berechnung der Rendite mit einbezogen werden. Im Zweifelsfall sollten Sie von Objekten in schlechtem Zustand absehen.
• Gut vermietbare Objekte wählen: Hier spielt vor allem die Lage eine wichtige Rolle. Empfehlenswert sind etwa Randgebiete von Ballungsräumen. Diese versprechen sichere Mieteinnahmen, sind aber in der Regel weniger überteuert als Toplage-Objekte.
• Keine überbewerteten Wohnungen kaufen: Bei diesen dauert es sehr lange, bis sich die Anfangsinvestition auszahlt. Als Faustregel kann gelten: Wenn Sie mehr als das 25-Fache der Jahresnettomiete als Kaufpreis zahlen, ist die Wohnung überbewertet.

Selbstverständlich können dies nur grobe Anhaltspunkte sein. Im Endeffekt gilt es immer, im konkreten Fall zu prüfen, ob sich der Wohnungskauf als Kapitalanlage eignet. Und: Bei manchen Faktoren kommt es schlicht auf die eigene Risikoneigung an. Wer eine Wohnung in einem dynamischen, aufstrebenden Viertel oder einem Ort kauft und auf steigende Preise spekuliert, hat möglicherweise die Chance auf mehr Rendite – trägt aber auch ein höheres Risiko. Wird beim Kauf kein Mieter übernommen, ist bei der Neuvermietung insbesondere auf eine ordentliche Wertanpassungsklausel zu achten, sowie bei möglicher Befristung darauf, die gesetzlichen Regelungen hierzu einzuhalten.

Vorsteuerabzug

Ein stichfestes Argument für den Erwerb einer Anlegerwohnung ist der Steuervorteil, den Anleger daraus erlangen. Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung können Anleger zum Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes werden. Folglich sind sie zum Vorsteuerabzug berechtigt, d.h., die Wohnung wird tatsächlich nur zum Nettopreis gekauft. Um mit der Vorsorgewohnung Steuern zu sparen, muss allerdings die 20-Jahres-Frist beachtet werden. Voraussetzung für die volle Rückerstattung der Vorsteuer ist, dass Anleger die Wohnung vermieten und nicht vor Ablauf einer Frist von 20 Jahren verkaufen. Innerhalb dieses Zeitraums sind Anleger an die Bestimmungen zur Berichtigung von Vorsteuern gebunden. Wenn Sie Ihre Vorsorgewohnung also vor Ablauf dieser Frist verkaufen oder selbst nutzen, müssen Sie die beanspruchten Vorsteuerbeträge dem Finanzamt wieder zurückzahlen.

Andererseits kommt es darauf an, was bei Erwerb einer Vorsorgewohnung die sogenannte Prognoserechnung ergibt: Wenn errechnet wird, dass sich die Vermietung nicht spätestens nach 23 Jahren lohnt, gilt dies steuerlich als Liebhaberei und dann wird der Vorgang steuerlich entweder erst gar nicht anerkannt oder es können nachträglich Steuernachzahlungen fällig werden.

Umsatzsteuer

Die Miete gilt als Zusatzeinkommen und ist damit steuerpflichtig, auch wenn an nahestehende Personen vermietet wird. Dementsprechend fällt jedes Vierteljahr die Umsatzsteuer – als Vorauszahlung – an. Wenn der Umsatz pro Jahr 100.000 € übersteigt, wird die Steuer monatlich fällig. Die Umsatzsteuer bei Vermietung beträgt 10 % und ist bei Vermietung zu Wohnzwecken verpflichtend. Der zehnprozentige Satz gilt, sobald pro Jahr mehr als 35.000 € Umsatz (bis 31.12.2019: 30.000 €) durch die Vermietung entsteht. Zu beachten ist dabei noch die sogenannte Kleinunternehmerregelung (Option zur Umsatzsteuerpflicht und damit Vorsteuerabzugsberechtigung).

Einkommensteuer

Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung auch positive Einkommensteuereffekte. Alle mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Ausgaben können steuerlich abgesetzt werden und so die Einkommensteuer senken. Dazu gehören in erster Linie die folgenden Werbungskosten:

• Kreditzinsen
• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (jährlich mit 1,5 %)
• Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
• Betriebskosten
• Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Kosten der Immobilienverwaltung
• Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

Die Eigennutzung einer Vorsorgewohnung ist durchaus erlaubt. Das große Aber: Wenn Sie die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach dem Kauf selbst beziehen, muss Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Grundsätzlich profitieren Sie nämlich bei der Vorsorgewohnung wie erklärt vom Vorsteuerabzug. Dieses Ersparnis der Umsatzsteuer gilt jedoch nur dann, wenn die Wohnung für mindestens 20 Jahre vermietet wird. Ist diese Frist vorbei, können Sie selbst in die Vorsorgewohnung einziehen, sie gewinnbringend verkaufen oder an den Nachwuchs weitergeben – ganz, wie Sie wollen.

Wichtig ist für die ersten 20 Jahre in erster Linie, dass die Vorsorgewohnung vermietet wird. Es spricht an sich nichts dagegen, sie an die eigenen Kinder oder andere Familienmitglieder zu vergeben. Sie brauchen aber auch in diesem Fall einen Mietvertrag und sollten darin unter anderem die Miete festhalten, die Sie selbst festgelegt haben. Denn das Verwandtschaftsverhältnis kann noch so gut sein, im Fall von Rechtsstreitigkeiten und für das Finanzamt müssen alle Abmachungen nachvollziehbar sein.

Weiters wichtig: Die Vermietung an nahe Angehörige muss in jeder Hinsicht „fremdüblich“ erfolgen (d.h. der/die Angehörige darf keine Begünstigungen im Vergleich zu einem/r fremden Mieter*in haben), ansonsten wird diese steuerlich nicht anerkannt (Vorsteuerabzug). Die Verwaltungspraxis der Finanzbehörden ist diesbezüglich sehr streng. Abgesehen davon ist die Vermietung an Kinder bzw. Verwandte eine Frage der Rentabilität: Wie viel der monatlichen Tilgungsrate können Sie mit den Mieteinnahmen decken? Falls die Miete gering ausfällt: Können Sie es sich leisten, den Kredit selbst abzubezahlen, und zwar über die nächsten Jahre hinweg?