Thermische & Energetische Sanierung

Thermische (oder auch energetische) Sanierung ist grundsätzlich die Modernisierung eines Gebäudes, um dessen Energiebedarf für Heizung, Warmwasser und Lüftung zu senken und damit auch die laufenden Energiekosten. Es geht also um die Steigerung der Energieeffizienz eines Gebäudes: zum einen durch die thermische Verbesserung der Gebäudehülle (= Fenster, Türen, Dach, Außenwand, Kellerdecke), damit möglichst wenig Heizwärme nach draußen entweicht, zum anderen durch eine Sanierung des Heizungssystems, um dieses effizienter und nachhaltiger zu gestalten, und ggf. auch den Einbau einer Lüftungsanlage. Dank der Entwicklung neuer Technologien und Materialien gibt es hier ein breites Spektrum an Möglichkeiten, die hier ausgeschöpft werden können.

Dies ist z.B.:

• Modernisierung der Heizungsanlage: Zeitgemäße Beheizung kann beispielsweise über Fernwärme oder Wärmepumpe erfolgen, während Öl- und Gasheizungen sich auf dem Rückzug befinden, dies zuletzt auch wegen entsprechender Klimaziele.
• Dämmung des Gebäudes: Durch die Dämmung der Fassade wird der Heizbedarf reduziert, womit weniger Energie verbraucht wird. Wichtig ist dabei, möglichst auf nachhaltige Dämmstoffe zu setzen.
• Austausch von Fenster und Türen: In einer Immobilie mit hochwertigen Fenstern geht über sogenannte Kältebrücken weniger Wärme verloren. Deshalb lohnt es sich, alte Fenster, die womöglich nur ein- oder zweifachverglast sind, auszuwechseln.
• Eigene Stromerzeugung: Dank moderner Photovoltaik-Anlagen kann eigener Strom erzeugt werden. Überschüssige Energie kann in das Netz eingespeist werden. Empfehlenswert ist, gleich auch eine Kombination mit einem Elektroauto anzudenken.

Nicht nur die Möglichkeiten, ein Gebäude energieeffizienter zu gestalten sind umfassend, auch die zahlreichen Gründe, die dafürsprechen, überzeugen.

Einige zentrale Beweggründe für eine thermische Gebäudesanierung sind:

• Klimawandel bedroht unsere Umwelt: Weniger Energie verbrauchen und auf grüne Energie setzen ist daher generell eine wichtige Maßnahme. Das Bewusstsein dafür steigt sowohl bei der Bevölkerung als auch Gesetzlich auf nationaler und EU-Ebene.
• Hohe Förderungen erleichtern die thermische Sanierung, Gesetze zum verpflichtenden Heizungstausch und im Bezug auf den generellen Energieverbrauch des Hauses stehen hingegen auf dem Vormarsch.
• Durch die Energieeffizienzsteigerung sinken die laufenden Betriebskosten für das Haus (weniger Heizbedarf, eigener Strom, etc.), was in Zeiten stark gestiegener Energiekosten von hoher Bedeutung ist.
• Die Unabhängigkeit von Energiekonzernen steigt, wenn selbst Energie produziert werden kann – Preisschwankungen wirken sich geringer aus als bisher.
• Das gesamte Gebäude wird aufgewertet.
• Effiziente Gebäude mit geringen laufenden Kosten lassen sich einfacher vermieten & verkaufen: Auch bei Mieter*innen/Käufer*innen steigt das Bewusstsein hinsichtlich grüner Bautechnologien und den damit einhergehenden geringeren Nebenkosten.

Von der Senkung der laufenden Kosten, den Förderungen, der Überzeugung, etwas gegen den Klimawandel zu tun bis hin zur Vorbeugung von gesetzlichen Verpflichtungen gibt es somit unterschiedlichste Argumente, die eine thermische Sanierung eines Gebäudes attraktiv machen.

Prinzipiell gibt es keinen pauschalen Rat, in welcher Reihenfolge die einzelnen Maßnahmen angegangen werden sollten. Es kommt auch immer darauf an, welche Instandhaltungsarbeiten generell nötig sind. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, eine sowieso notwendige Erhaltung (z. B. Außenfassade neu streichen) mit der energetischen Sanierung zu verbinden.

Darüber hinaus ist folgende Faustregel häufig zutreffend: Zuerst die Hülle, dann die Technik. Dies gilt insbesondere bei älteren Gebäuden (Baujahr vor ca. 1985). Hier sollte die Sanierung der Gebäudehülle an erster Stelle stehen, ein eventueller Heizungstausch danach erfolgen. Ein umfassendes Gutachten eines/einer zertifizierten Sachverständigen kann hier die größten Energie-Einsparungspotenziale aufzeigen. Denn neben dem Thema Klimaschutz sollten die Maßnahmen schließlich auch finanziell sinnvoll sein. Natürlich kann die Gebäudesanierung auch ganzheitlich angegangen werden, dies ist allerdings meist teuer.

Auf lange Sicht spart man mit der energetischen Sanierung meist einiges an Geld. Doch kurzfristig gesehen entstehen beträchtliche Kosten, die finanziert werden müssen. Es entsteht also ein Teufelskreis, einerseits sind die momentanen Energiekosten sehr hoch, andererseits kommen auch noch die Kosten für die thermische Sanierung dazu, die aber langfristig aus ersterem herausholen. Folgende Möglichkeiten zur Finanzierung gibt es:

Förderungen

Das wichtigste für die energetische Sanierung sind die zahlreichen Förderungen die es gibt und mit denen sich gerade bei umfassenden Projekten bis zu 1/4 der Gesamtkosten einsparen lässt. Die Möglichkeiten sind so vielfältig, dass wir diesen einen separaten Artikel gewidmet haben.

Instandhaltungsrücklage im Wohnungseigentum

Je nach Ansparung der Eigentümergemeinschaft ist es auch möglich, zumindest einen Teil der Kosten über die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. Ist davon wenig vorhanden hilft im Grunde nur noch Variante 3. Im Mietshaus (Vollanwendungsbereich MRG) kann die Sanierung auch über die Mietzinsreserve finanziert werden (vorausgesetzt sie wurde gebildet).

Sanierungsdarlehen

Jener Betrag, der nicht durch Förderungen (und Rücklage im WEG) abgedeckt werden kann kann nur durch ein Sanierungsdarlehen finanziert werden.

Neu seit dem Wohnungseigentumsgesetz 2022 ist hier die duale Finanzierungsoption. Damit können bei einem Gemeinschaftskredit Kreditfinanzierung und die direkte Zahlung durch Miteigentümer kombiniert werden können. Macht ein/e Wohnungseigentümer*in von der Möglichkeit einer direkten Zahlung Gebrauch, muss eine geringere Kreditsumme aufgenommen werden und die – verringerte – Kreditfinanzierung ist von den übrigen Wohnungseigentümern zu tragen. Das Sanierungsdarlehen selbst wiederum kann (je nach Maßnahme) auch durch die Wohnbauförderung Tirol gefördert werden. Dies kann durch einmalige Zuschüsse oder einer laufenden Stützung der Kreditrückzahlung (Annuitätenstützungen) erfolgen. In letzterem Fall übernimmt das Land die Zinsen und auch Teile der Rückzahlung. Darlehen der Eigentümergemeinschaft der Eigentümergemeinschaft werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage besichert. Die Rückzahlungsraten richten sich dabei nach dem Verhältnis der Mindestanteile.

Die Entscheidung für oder gegen eine energetische Sanierung ist gar nicht so einfach, da sehr viele Faktoren eine Rolle spielen: das Alter und der Zustand des Gebäudes, die vorhandenen finanziellen Mittel, die aktuellen Heizkosten und das eigene Heizverhalten, die Lage des Gebäudes usw. Hier ein Überblick:

Gesetzliche Vorschriften: Noch nicht verpflichtend aber in Arbeit

Die erste Frage ist natürlich die, ob es in Österreich eine gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung gibt. Grundsätzlich derzeit noch nicht, allerdings kommt hier etwas auf uns zu:

• In Bezug auf den Heizungstausch ist tatsächlich eine Pflicht in Beschlussvorbereitung (Erneuerbare-Wärme-Gesetz vom November 2022), bis zur Umsetzung dauert es aber noch ein paar Jahre. Erstmal muss es jedoch noch gesetzlich beschlossen werden. Ab 2025 soll dann beispielsweise der verpflichtende Tausch von besonders alten Kohle- und Ölheizungen starten (betroffen sind z. B. Ölheizungen, die älter als Baujahr 1980 sind). Die Austauschpflicht soll aber mit umfassenden finanziellen Förderungen abgefedert werden.
• In Bezug auf den generellen Energieverbrauch des Hauses ist die Gesetzgebung auf EU-Ebene noch im Gange. Am 9. Februar 2023 hat das EU-Parlament einen Vorschlag zur Änderung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) präsentiert. Das EU-Parlament hat damit die Vorschläge des Ministerrats zur Energieeffizienz von Bestandsgebäuden nach oben korrigiert. Mit der Novellierung der Gebäuderichtlinie sollen energetische Mindeststandards geschaffen werden. Die Überarbeitung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) wird jetzt zwischen dem EU-Parlament und dem EU-Rat diskutiert. Die Reform der Gebäuderichtlinie soll dann auch Fristen festlegen, bis zu denen Gebäude spätestens die Energiestandards erreicht haben müssen, um bis 2050 klimaneutral (Net Zero) zu sein. Details und mögliche Sanktionen für Immobilieneigentümer*innen, die diese Ziele nicht fristgerecht erreichen, werden dann im Rahmen der Umsetzung in nationales Recht diskutiert.

Allgemeine Gründe für die energetische Sanierung

Allgemein gesprochen gibt es unterschiedliche Beweggründe für eine energetische Sanierung. Zu den wichtigsten zählen sicher die langfristige Kostenersparnis sowie der Gedanke an die Umwelt. Auch wenn letzteres wichtig ist, gerade bei der ohnehin hohen Kostenbelastung ist es wichtig zu ermitteln, ob sich geplante Sanierungsmaßnahmen finanziell lohnen. Die

Kosten-Nutzen-Rechnung ist meist komplex und muss sämtliche Faktoren – von Anschaffungskosten, über den aktuellen Heizwärmebedarf bis hin zur prognostizierten Entwicklung der Energiekosten – mit einbeziehen. Grundsätzlich lohnt sich die energetische Sanierung umso mehr, je schlechter der energetische Zustand des Hauses aktuell ist. Bei einem sehr alten Gebäude mit schlecht gedämmten Wänden, undichten Fenstern sowie ineffizienter Heizung ist die potenzielle Ersparnis durch Sanierung natürlich größer. Den Heizwärmebedarf und energetischen Zustand (Klassifizierung von A bis G) ist im Energieausweis der Liegenschaft nachzulesen. Als Faustregel kann gelten: Wenn das Gebäude in den letzten 20 bis 25 Jahren nicht saniert wurde, sollte man auf jeden Fall über das Thema “energetische Sanierung” nachdenken.

Ob die einzelnen Maßnahmen der energetischen Sanierung nun in die ordentliche oder außerordentliche Verwaltung fallen und dementsprechend welche Anfechtungsfristen es bei der Beschlussfassung gibt ist eine lange und komplexe Frage.

Es gilt in jedem Fall der dynamische Erhaltungsbegriff (nach § 3 MRG) als Maßstab für die Abgrenzung: Maßnahmen werden zur Erhaltung (und damit zur ordentlichen Verwaltung) hinzugezählt, wenn sie den zeitlichen und örtlichen Gegebenheiten entsprechen, d.h. es muss auf die Entwicklung der Bautechnik und der zeitgemäßen Wohnkultur Rücksicht genommen werden. Kurzum, es geht auch darum, wie alt das Gebäude ist und in welchem Zustand sich die angeführten Bauteile des Gebäudes befinden. Folgendes ist jedoch in der ordentlichen Verwaltung gedeckt:

• erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
• erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Wohnungseigentumsobjekte, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, wie etwa Schäden an der Bausubstanz, an Außenfenstern, Terrassen, Balkonen oder Durchfeuchtungsschäden sowie Schimmel
• Energiesparende Maßnahmen (hier kommt es im Einzelfall darauf an, wieviel Energie eingespart werden kann und welchen Heizwärmebedarf die Liegenschaft derzeit hat)
• Sobald es Gesetzliche Verpflichtungen gibt auch: Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind (sogenannte privilegierte Maßnahmen)
• Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, wenn eine Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung notwendig ist & in mehr als einjährigen Abständen zu wiederholen ist