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Energieausweis: Warum dieser für die Vermittlung nötig ist

Sollten Sie schon mal eine Immobilie gemietet/gekauft oder aber vermietet/verkauft haben, ist Ihnen sicherlich schon einmal ein Energieausweis untergekommen. Worauf es hier ankommt erklären wir in diesem Beitrag.

Der Energieausweis für ein Einfamilienhaus in Österreich

Vorlage des Energieausweises

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) schreibt vor, dass im Fall von Vermietung oder Verkauf der Abgeber (Verkäufer*in/Vermieter*in/Verpächter*in) eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes dem Interessenten (Käufer*in/Mieter*in/Pächter*in) rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen, und ihm diesen spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhändigen hat. Die Vertragserklärung ist hierbei das Kauf- oder Mietanbot, liegt ein Energieausweis also nicht vor, haben Abgeber 14 Tage ab Legung eines Anbots Zeit, den Energieausweis nachzulegen.

Sollte dies nicht erfolgen, hat der/die Interessent*in das Recht, nach erfolgloser Aufforderung an den/die Abgeber*in entweder selbst einen Energieausweis zu beauftragen und die angemessenen Kosten binnen 3 Jahren gerichtlich geltend zu machen oder direkt die Aushändigung eines Energieausweises einzuklagen.

Warum ist der Energieausweis schon bei der Vermarktung der Immobilie relevant?

Bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien muss der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angegeben werden. Diese Verpflichtung trifft sowohl den/die Abgeber*in als auch der/den von ihm beauftragte*n Immobilienmakler*in.

Wie kommen Sie zu einem Energieausweis?

Bei Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften ist meist bereits ein Energieausweis vorhanden, den Ihre Hausverwaltung hat, da die Erstellung des Energieausweises unter die Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung für die Liegenschaft fällt. Bei anderen Objektarten bleibt nur die Möglichkeit, auf eigene Kosten einen Energieausweis erstellen zu lassen.

Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude erstellt, kann aber auch für eine einzelne Wohnung oder ein Geschäftslokal (Nutzungsobjekt) innerhalb eines Gebäude erstellt werden. Sollte es in einem Gebäude mehrere Nutzungszonen (z.B. Wohnbereich und Geschäftsbereich) geben, sind für diese getrennte Ausweise zu erstellen. Das heißt der/die Abgeber*in hat die Wahl, entweder einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen. Für Einfamilienhäuser kann die Vorlage- und Aushändigungspflicht auch durch einen Energieausweis eines vergleichbaren Gebäudes erfüllt werden. Diese Vergleichbarkeit muss der Energieausweisersteller aber bestätigen.

Gerne vermitteln wir Ihnen hierfür eine*n passende*n Gutachter*in.

Gültigkeit des Energieausweises

Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung. Vorsicht jedoch bei energetischen Sanierungen: Gemäß Tiroler Bauordnung sind größere Renovierungen (mehr als 25 % der Gebäudehülle werden renoviert) zumindest anzeigepflichtig und es ist ein (neuer) Energieausweis zu erstellen. Dabei ist immer zu beachten, dass die Art und Effizienz des Heizsystems sowie der Wärmeabgabefläche und Leitungsdämmung Auswirkungen auf die Erreichung von vorgeschriebenen Grenzwerten haben.

Wie muss der Energieausweis erstellt werden?

Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen „Normverbrauch“ eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können.

Der Energieausweis besteht aus einer ersten Seite mit der Effizienzskala, einer zweiten Seite mit detaillierten Energie- und Gebäude-Daten und einem mehrseitigen Anhang. Form und Inhalt des Energieausweises sind genormt, der Energieausweis ist eine Urkunde mit den entsprechenden rechtlichen Auswirkungen. Im Anhang sind detailliert anzugeben: die verwendeten Normen und Richtlinien, die angewendeten normgemäßen Vereinfachungen, die verwendeten sonstigen Hilfsmittel, nachvollziehbare Ermittlung der geometrischen, bauphysikalischen und haustechnischen Eingabedaten sowie Empfehlung von Maßnahmen – ausgenommen bei Neubau bzw. unmittelbar nach vollständig durchgeführter großer Renovierung –, deren Implementierung den Endenergiebedarf des Gebäudes reduziert und technisch und wirtschaftlich zweckmäßig ist.

Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis für Wohngebäude enthält: (Gebäudekategorie 1 bis 3: 1-2; 3-9; >10 Wohnungen)

  • ein Deckblatt mit den vier wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick (siehe weiter unten)
  • den Heizwärmebedarf des Gebäudes und einen Vergleich zu Referenzwerten
  • den Warmwasser-Wärmebedarf
  • den Heizenergiebedarf des Gebäudes
  • den Haushaltsstrombedarf
  • den Endenergiebedarf des Gebäudes
  • den Primärenergiebedarf des Gebäudes (auch aufgeteilt auf erneuerbare und nicht erneuerbare Energie)
  • den Gesamtenergieeffizienzfaktor
  • die CO2-Emissionen des Gebäudes
  • Empfehlungen für Maßnahmen

Der Energieausweis für Nicht-Wohngebäude enthält zusätzlich:

  • den Kühlbedarf des Gebäudes
  • den Energiebedarf für die haustechnischen Anlagen und zwar getrennt für Heizung, Kühlung, mechanische Belüftung sowie für die Beleuchtung des Gebäudes

Bei Nicht-Wohngebäuden wird zwischen den folgenden Gebäudekategorien (Kategorie 4–12) unterschieden:
Bürogebäude, Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser, Heime, Beherbergungsbetriebe, Gaststätten, Veranstaltungsstätten, Sportstätten, Verkaufsstätten

Die wichtigsten Kennzahlen

Heizwärmebedarf (HWB)

Der HWB(SK) ist der rechnerische Energiebedarf pro m² beheizter Fläche und Jahr, bezogen auf die Bruttogeschossfläche, also die Außenkontur des Gebäudes. „SK“ bedeutet Standortklima. Er beschreibt den erforderlichen Referenz Energiebedarf am Standort eines Gebäudes (ohne Wärmerückgewinnung), um in einem Gebäude eine Raumtemperatur von 22° C herzustellen bzw. zu erhalten. In der Berechnung werden also die klimatischen Bedingungen des jeweiligen Gebäudestandortes berücksichtigt. Zu finden ist der HWB(SK) auf der zweiten Seite des Energieausweises. Berücksichtigt sind neben Verlusten durch Wände, Decken und Fenster auch die Bilanzgewinne durch Sonneneinstrahlung, Nutzungsabwärme und wenn vorhanden, die rückgewonnene Wärme einer Komfortlüftungsanlage. Somit gibt der HWB(SK) einen guten Näherungswert über den Energieverbrauch eines Gebäudes, auch wenn der tatsächliche Verbrauch u.a. vom Verhalten des Nutzers abhängig ist.

Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)

Der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) beschreibt die Effizienz des Gebäudes inkl. der haustechnischen Anlagen. Diese Kennzahl setzt den Endenergiebedarf eines Gebäudes in Beziehung zu einem Referenzwert (entspricht dem Stand der Bautechnik von 2007). Je kleiner dieser Wert ist, umso effizienter ist das Gebäude in seiner Gesamtheit. Ein Haus der Energieeffizienzklasse A++ hat z. B. einen Faktor unter 0,55, ein schlecht gedämmtes, nicht saniertes Gebäude liegt bei einem Wert größer 2,5. Ein Gebäude nach der Bautechnikgesetzgebung 2007 gebaut, mit Referenzheizanlage, entspricht einem fGEE von 1 (100 %).

Primärenergiebedarf (PEB)

Der Primärenergiebedarf PEB(SK) des Gebäudes schließt die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude, einschließlich des Aufwandes für Herstellung und Transport des jeweils eingesetzten Energieträgers, mit ein. Der Primärenergiebedarf ermöglicht eine ganzheitliche Betrachtung des Energieflusses und kann zur Verbesserung der Effizienz der Energieversorgung und zur Auswahl eines Energieträgers herangezogen werden.

CO(2eq,SK)

Diese Kennzahl stellt die gesamten dem Endenergiebedarf zuzurechnenden Kohlendioxidemissionen einschließlich jener für Transport und Erzeugung eines Energieträgers sowie aller Verluste dar.

Was ist vom Energieausweis-Vorlage-Gesetz ausgenommen?

Folgende Gebäudekategorien sind ausgenommen:

  • Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
  • im Verkaufsfall Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, sofern in einer allfälligen Anzeige das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,
  • Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
  • provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
  • Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,
  • Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, und
  • frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².

Was passiert, wenn im Verkauf/in der Vermietung kein Energieausweis vorgelegt wird?

Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Weiters sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Sowohl der/die Verkäufer*in als auch der/die Immobilienmakler*in, der es unterlässt, die Kennwerte HWB und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu € 1.450,– zu bestrafen. Der/die Makler*in ist dann entschuldigt, wenn er den Verkäufer über die Informationspflichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der/die Verkäufer*in dies aber abgelehnt hat. Der/die Verkäufer*in ist des Weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu € 1.450,– konfrontiert, wenn er die Vorlage und/oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.

Oft gestellte Fragen

Wie lange gilt ein Energieausweis?

10 Jahre ab dem Erstellungsdatum.

Welche Angaben sind in Immobilieninseraten anzugeben?

Der HWB und der fGEE sind in jedem Immobilieninserat (egal ob online oder Print) verpflichtend anzugeben.

Ist der Energieausweis beim Verkauf oder der Vermietung verpflichtend?

Bis auf ein paar wenige gesetzliche Ausnahmen ist der Energieausweis beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien Interessenten immer verpflichtend vorzulegen.

Was heißt SK in Klammer hinter den einzelnen Werten?

„SK“ bedeutet Standortklima. Es wird zur Vergleichbarkeit auf den Standort des Gebäudes Rücksicht genommen.

Was gibt der HWB an?

Der HWB(SK) ist der rechnerische Energiebedarf pro m² beheizter Fläche und Jahr, bezogen auf die Bruttogeschossfläche, also die Außenkontur des Gebäudes. Er beschreibt den erforderlichen Referenz Energiebedarf am Standort eines Gebäudes (ohne Wärmerückgewinnung), um in einem Gebäude eine Raumtemperatur von 22° C herzustellen bzw. zu erhalten.

Was gibt der fGEE an?

Der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) beschreibt die Effizienz des Gebäudes inkl. der haustechnischen Anlagen. Diese Kennzahl setzt den Endenergiebedarf eines Gebäudes in Beziehung zu einem Referenzwert (entspricht dem Stand der Bautechnik von 2007). Je kleiner dieser Wert ist, umso effizienter ist das Gebäude in seiner Gesamtheit.

Was gibt der PEB an?

Der Primärenergiebedarf PEB(SK) des Gebäudes schließt die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude, einschließlich des Aufwandes für Herstellung und Transport des jeweils eingesetzten Energieträgers, mit ein. Der Primärenergiebedarf ermöglicht eine ganzheitliche Betrachtung des Energieflusses und kann zur Verbesserung der Effizienz der Energieversorgung und zur Auswahl eines Energieträgers herangezogen werden.

Was gibt der CO2(eq) an?

Diese Kennzahl stellt die gesamten dem Endenergiebedarf zuzurechnenden Kohlendioxidemissionen einschließlich jener für Transport und Erzeugung eines Energieträgers sowie aller Verluste dar.

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Kurz zusammengefasst

Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend vorzulegen. Zweck des Energieausweises ist es, anhand von Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamtenergieeffizienfaktor (fGEE) zu messen. So können Interessenten zum einen besser abschätzen, welche laufenden Kosten für Energie auf sie zukommen. Gleichzeitig können Gebäude aber auch auf Ihr Potenzial an thermischen Sanierungen und energietechnischen Verbesserungen im Sinne des ESG geprüft werden.

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