Lage, Lage, Lage: Der Wertfaktor Nr. 1?

Entscheidend für den Wert und die Wertsteigerung von Immobilienobjekten ist immer noch, wo sich die Immobilie befindet und wie sie infrastrukturell eingebunden ist. Besonders relevant ist zum einen die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie entsprechende Entfernungen zu Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Aus der Lage resultieren grundsätzlich die Grundstückspreise, die in den meisten Fällen für die Immobilienbewertung herangezogen werden. Daher ist sie rein schon rechnerisch relevant. Doch auch aus der Nachfrage ergibt sich: Irgendwo in der Einöde ohne Infrastruktur ist es natürlich günstiger als in Ballungszentren. Man unterscheidet zwischen der Makrolage und der Mikrolage einer Immobilie.

Fakt ist grundsätzlich, je besser die Lage, umso wertbeständiger sind auch die Immobilien. Dieses haben aber in aller Regel auch ihren Preis, denn meistens sind die besseren Lagen auch wesentlich teurer. Schlechte Lagen bedingen oft niedrigere Preise, allerdings sind hier beispielsweise höheren Renditen bei Mietobjekten zu verzeichnen (denn höhere Rendite bedeutet auch größeres Risiko). Dagegen sind Wertsteigerungspotenziale in den besseren Lagen deutlich wahrscheinlicher.

Eines darf man nämlich nicht vergessen: Das Grundstück einer Immobilie nicht veränderbar und somit von Dauer. Hingegen sind die weiteren Merkmale einer Immobilie wie beispielsweise die Bausubstanz, Grundrisse, Wohnfläche, Zustand der Wohnung bzw. des Hauses variabel und können verändert werden. Und fix ist mehr wert als variabel. Zu beachten gilt demnach, dass in guten Lagen das Grundstück, auf dem eine Immobilie steht, in der Regel wichtiger ist als die Immobilie selbst. Umschrieben wird dies werbemäßig oft mit dem sogenannten Potenzial. In weniger gefragten Lagen wird der Immobilienpreis stärker durch die Immobilie selbst bestimmt.

Bei der Makrolage geht es um Regionen, Städte, Stadtteile und geografische Lage innerhalb der Stadt (Zentrum oder Stadtrand). Manche Gebiete sind hierbei prädestiniert für kaufkräftige Bewohner, andere wieder weniger.

Die Mikrolage entscheidet hingegen, wo sich bestimmte Interessensgruppen wirklich niederlassen. Hier geht es um ruhige Umgebung, Parkmöglichkeiten, Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Nähe zu Grünanlagen, Nachbarschaft und Entfernung zum Arbeitsplatz. Am Land sind indessen Wald- & Seengrundstücke sehr begehrt. Neben den Anbindungen à la “alles was ich sehe und gehe” können aber auch andere Punkte eine Rolle spielen, wie etwa die Geräuschkulisse oder Lichteinfluss (also Himmelsrichtung und lichtversperrende Objekte in der Nähe).

Relevant ist hier nicht nur der Status Quo, sondern auch wie sich die Gegend entwickelt, was etwa durch die örtliche Raumordnung, den Flächenwidmungsplan etc. absehbar ist.  Wesentlich kann auch das Image des Viertels sein. Bei einem gewissen sozialen Niveau handelt es sich entweder um ein gutbürgerliches Viertel oder eher um einen Problembezirk mit wenig Entwicklungspotenzial.

Immer wieder ist von sogenannten Umweltfaktoren oder Umwelteinflüssen in der Lage die Rede. Was das ist, kann jedoch unterschiedlich interpretiert werden. Der Wert einer Immobilie wird durch soziale, ökologische und ökonomische Umweltfaktoren beeinflusst. Alle drei Faktoren haben ihre Berechtigung, wobei in der heutigen Zeit, die durch den Klimawandel bedingten ökologischen bzw. auch naturgegebenen Umwelteinflüsse an Bedeutung gewinnen. Diese 3 Faktoren werden übrigens ebenfalls beim nachhaltigen Bauen betrachtet.

Das Hauptkriterium bei der Immobilienbewertung ist die Lage, wobei zwischen Makro- und Mikrolage differenziert werden muss. Für den Wert der Immobilie spielt jedoch die Makrolage die größere Rolle. Herangezogene Preise für die genaue rechnerische Wertermittlung umfassen Statistiken anhand der Makrolage. Die Mikrolage ist im Prinzip nur noch das „Feintuning“ der Makrolage und umfasst die Eigenschaften der näheren Umgebung. Dies kann bei der Wertermittlung durch Zu- & Abschläge passieren.

Klar, wo die Immobilie steht, kann man nicht ändern. Man kann jedoch die Entwicklung der Lage relativ gut abschätzen. Woran sich Trends erkennen lassen:

• die Nachbarn: Gerade lange in der Gegend lebende Nachbarn erkennen schnell Trends und können unterschwellig Informationen geben
• Flächenwidmung: Neben dem Flächenwidmungsplan steht auch die örtliche Raumordnung als Quelle für die Entwicklung zur Verfügung. In Tirol Abfrage über TIRIS Maps
• Regionalnachrichten: Diese berichten oft von entsprechenden Beschlüssen des Gemeinderats