Immobilien sind neben anderen Möglichkeiten immer noch attraktive Kapitalanlageformen, wie man durch den Begriff "Betongold" weiß. Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick zur Materie.
Anders als die selbst bewohnte Immobilie dient eine Anlageimmobilie (oder Renditeobjekt) z.B. eine Vorsorgewohnung oder ein Zinshaus dazu, Einnahmen durch die Vermietung zu erzielen. Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Kauf der Immobilie ist die potenzielle Wertsteigerung. Mit dem investierten Kapital möchten Anleger also nicht nur regelmäßige Einnahmen generieren, sie hoffen zudem darauf, dass sich der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre erhöht.
Das Spektrum der Anlageimmobilien ist sehr breit. Eine wesentliche Abgrenzung besteht dabei zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Letztere sind in der Regel nur für institutionelle Anleger oder sehr wohlhabende Privatpersonen ein Thema. Es geht hier nämlich meist um kleinere Fachmarktzentren, Supermärkte, Bürohäuser, Tiefgaragen oder Lagerräumlichkeiten. Die erforderlichen Beträge bewegen sich oft im Millionenbereich.
Im kleinen Stil dabei sein können private Käufer, die meist in ländlichen Gegenden Gebäude erwerben, die beispielsweise Wohnungen in den oberen Geschossen mit einem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss oder einer Arztordination kombinieren.
Anders ist die Situation bei Wohnimmobilien, beginnend bei einer Garconieren mit 20m² oder klassische 2-Zimmer-Anlegerwohnungen. Größere Beträge können in 3- oder 4-Zimmerwohnungen investiert werden, die z.B. auch als Studenten-WGs vermietet werden können.
Verfügen Sie hingegen über Eigenmittel ab einer Million Euro, dann werden klassische Zinshäuser in Großstädten interessant. Das sind an viele Wohnparteien vermietete Häuser (aufgrund des Alters im Vollanwendungsbereich MRG).
Alternativ kann auch in Mehrparteien-Stadthäuser, Doppelhäuser, Doppelhaushälften oder in Einfamilienhäuser investiert werden um diese zu vermieten, wobei letzteres für Anleger eher seltener ist. Letztlich sind Immobilien, egal welcher Art eine Anlage mit sehr langfristiger Kapitalbindung und nicht vorhersehbarer Entwicklung für 20-30 Jahre, daraus ergeben sich unterschiedliche Chancen & auch Risiken:
Ein wesentlicher Vorteil von Anlageimmobilien ist, dass Anleger deren Ertrag zum Teil selbst mit beeinflussen können, was z.B. bei Immobilienaktien nicht der Fall ist. Das beginnt bei der Preisverhandlung, geht weiter in der Festlegung der Miethöhe bis hin zur Finanzierung und der Auswahl möglichst günstiger Handwerker im Reparaturfall. Trotzdem ist man natürlich an Gesetze gebunden z.B. der Miethöhe im Vollanwendungsbereich MRG und der Erhaltungspflichten als Vermieter, im Fall von Wohnungseigentum auch an das Wohnungseigentumsgesetz. Anleger sind jedoch unabhängig von Börsenkursen und können im Rahmen der vorherrschenden Marktbedingungen vieles selbst bestimmen, insbesondere an wen sie zu welchen Konditionen vermieten.
Hingegen die größten Nachteile sind Ortsgebundenheit und hohe Kaufnebenkosten, die rund 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Immobilien-Investments sind aber eine sehr langfristige Angelegenheit, weshalb sich die Nebenkosten dadurch wieder relativieren. Aber ein Zeithorizont von 20 bis 30 Jahren bedeutet auch, dass sich Entwicklungen auf so einen langen Zeitraum nicht vorhersagen lassen.
Fragen in diesem Zusammenhang betreffen die zukünftige Immobilienbesteuerung und die Orts- bzw. Stadtentwicklung, sowie auch die Nachfrage der Immobilie am Mietermarkt und damit auch das Mietausfallrisiko (z.B. durch Leerstand). Wird die Gegend durch bessere Infrastruktur aufgewertet, was mit entsprechenden Wertsteigerungen verbunden wäre, oder droht ein Wertverfall, da sich die Lage der Immobilie nicht wie erhofft entwickelt?
Auch wird sich im Zeitablauf zeigen, wie gut die Bausubstanz wirklich ist. Während manche Bauten der vergangenen Jahrhunderte faktisch für die Ewigkeit gebaut erscheinen, müssen immer mehr „Plattenbauten“ der Nachkriegszeit abgerissen werden. Heute herrscht ebenfalls in Teilen die Tendenz, Bauwerke möglichst billig, schnell und effizient hochzuziehen. Auf der anderen Seite entwickelt sich die Technik kontinuierlich weiter. Wie solide „die moderne Architektur“ bei Neubauten ist, wird sich anhand der über die kommenden 30 Jahre anfallenden Reparaturen und Sanierungsarbeiten zeigen. Zusätzlich kommen auch künftig gewisse Verpflichtungen zur thermisch energetischen Sanierungen gerade im Altbau. Letztlich egal ob Wohnungseigentum oder klassisches Zinshaus: Die Kosten für Sanierungen (also für Erhaltung & Verbesserung) des Bestands tragen immer Sie als Vermieter*in. Dies fordert ein hohes Maß an Kalkulationsgeschick (im Vollanwendungsbereich MRG gibt es die Verpflichtung zur Mietzinsreserve) wie auch des Ansparens zur Vorbereitung auf solche Maßnahmen. Im Wohnungseigentum ist daher insbesondere auf die bereits angesparte Instandhaltungsrücklage zu achten.
Die größte Chance von Anlageimmobilien liegt in der Steigerung der Inflation und damit Steigerung der Mieterträge, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind. Teils große Mietpreissprünge sind bei einem Mieterwechsel möglich, wichtig ist aber auch die Nachfrage am Immobilienmarkt zu beobachten unter dem Stichwort leistbares Wohnen.
Das größte Risiko liegt allerdings in der Finanzierung, wenn ein variabler Zinssatz vereinbart wurde. Dagegen können Sie sich durch einen Umschuldungskredit mit Fixzinsbindung vor weiter steigenden Zinsen schützen. Durch die starken Zinsanstiege haben Sie gleich zwei Risiken bzw. Nachteile, von denen einer sicher ist: Sie müssen für Ihren Kredit eine höhere Rate zahlen. Das zweite Risiko:
Ein weiteres Risiko sind fallende Immobilienpreise. Steigende Sollzinsen können, aber müssen nicht, ein Auslöser sein. Andere mögliche Auslöser wären eine extrem ansteigende Arbeitslosigkeit infolge einer Pleitewelle (wie sie aufgrund der Covid-Pandemie und Ukraine-Krise nachgelagert durchaus eintreten kann), neue Immobilienabgaben wie z. B. eine Vermögenssteuer oder ökologische Auflagen bei älteren Bauten. Fällt der Preis der Anlagewohnung so stark, dass die Bank eine zusätzliche Besicherung anfordert, könnte dies bei Fehlen weiterer Sicherheiten einen Zwangsverkauf der Immobilie bedeuten. Das würde dann im Kontext des Investments Kapitalvernichtung bedeuten.
Aufwendungen und Abschreibungen sind steuerlich absetzbar. Ebenso gibt es die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug. Wichtig hierbei jedoch: Wird nach 20 Jahren ab Vermietungsbeginn kein steuerlicher Gesamtüberschuss erzielt, gehen die steuerlichen Vorteile verloren, was hohe Steuernachzahlungen zur Folge hätte.
Ob sich ein Immobilieninvestment auszahlt, ist letztlich immer von der zu erhaltenden Rendite abhängig, wobei eine höhere Rendite gleichzeitig auch ein höheres Risiko hat, was wir im Artikel zur Rendite zusammengefasst haben. Die Bewertung der Immobilie beim Kauf durch ein Ertragswertverfahren oder die DCF-Methode macht vorab durch Investoren als Käufer durchaus Sinn. Braucht es eine Finanzierung, muss beachtet werden, dass Banken im Vergleich zum Eigenheim stellen Banken für Anlegerimmobilien meist höhere Anforderungen an den Eigenkapitalanteil haben. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt von der Lage und der Größe der Wohnung ab (bzw. letztlich von der Rendite). Es empfiehlt sich, mit einem Eigenmittelanteil von ungefähr 25-30 % zu kalkulieren. In manchen Fällen, in denen zum Beispiel 50 % und mehr Eigenkapital vorhanden ist, kann es sich lohnen, unter Risikostreuungsaspekten gleich in zwei verschiedene Wohnungen zu investieren. Idealerweise sollten diese in unterschiedlichen Stadtvierteln oder Städten liegen. Bei entsprechender Mietrendite (über 3,8 %) würden 25 % Eigenmittel ausreichen. Eine Entscheidung für eine Immobilienanlage ist häufig jedoch auch von der Erwartung steigender Immobilienpreise geprägt, es empfiehlt sich daher auch immer Immobilienstatistiken im Auge zu behalten.
Die meisten Immobilien als Kapitalanlagen werden natürlich teilweise über Immobilienkredit fremdfinanziert. Wichtig hierzu sind folgende Tipps:
Machen Sie Ihre Anlegerwohnung mit Fixzinsen kalkulierbar: Die Höhe der Zinsen sind bei überwiegend fremdfinanzierten Objekten ein wichtiger Erfolgsfaktor. Riskieren Sie nicht Ihre Steuervorteile mit variablen Zinsexperimenten. Eine Fixzinsbindung auf 15, 20 oder gar 25 Jahre erspart Ihnen diesbezüglich viele Kopfschmerzen.
Räumen Sie sich mögliche tilgungsfreie Zeiten für das Mietausfallrisiko ein: Die Corona-Krise führte zu Mietausfällen. Es kann bei Ihrem Mieter aber immer irgendetwas eintreten, das ihn an der Mietzahlung hindert. Für solche Fälle sollten Sie sich einen Puffer durch flexible tilgungsfreie Zeiten sichern oder entsprechende Rücklagen bilden.
Besicherung mit einer zusätzlichen, eigenen Immobilie: Eine Simultanhypothek kann zu verbesserten Konditionen führen oder Ihnen bei unzureichenden Eigenmitteln die Finanzierung unter Umständen erst ermöglichen. Dies sollten Sie aber nur im Falle einer attraktiven Mietrendite machen.
Ausreichende Eigenmittel: Normalerweise sollten Sie mindestens 20 bis 25 % des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen können und die Nebenkosten des Kaufs zahlen können. Wichtig ist auch, sich kontinuierlich Reserven anzusparen, um energetische Sanierungen und andere Erhaltungsmaßnahmen leichter durchführen zu können.
Wer über einiges Eigenkapital verfügt, investiert direkt in Immobilien und nimmt selbst Einfluss auf seine Renditen. Alternativen für den kleineren Geldbeutel wären:
Ausländische REITs: REITs (Real-Estate Investment Trust) sind Aktiengesellschaften, die zum überwiegenden Teil in Immobilien und Grundstücke investieren. Diese Gesellschaften schütten dabei mindestens 90 % ihrer Erträge aus und erhalten aufgrund dessen in ihren Herkunftsländern Steuervorteile. In Österreich werden direkte Investments in REITs wie ein Investment in nicht zugelassene Fonds behandelt (sog. „schwarze Investmentfonds“) behandelt, die einer ungünstigen Pauschalbesteuerung unterliegen.
Österreichische Immobilienaktien: Die steuerlich günstigere Alternative sind Immobilienaktien wie CA-Immobilien, IMMOFINANZ und S-IMMO. Der Vorteil liegt darin, dass sich hier bereits ab Summen von knapp unter 1.000 € ein Einstieg lohnen kann, vorausgesetzt der Aktienkurs geht in die richtige Richtung. Auch sind diese Werte schnell, kostengünstig und liquide handelbar. Ein Nachteil ist die Abhängigkeit von den Launen der Börse und dem Erfolg des Managements bei Auswahl und Management der Immobilien.
Offene Immobilienfonds: Wesentlich ruhigere Kursverläufe zeigen offene Immofonds, deren Erträge sich derzeit bei Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich in der Regel in Größenordnungen von 1,8 bis 2,5 % pro Jahr bewegen. Wegen der Managementkosten und der bereits hohen Immobilienpreise (niedrigere Mietrenditen) sind derzeit die Wertentwicklungen nicht höher. Vorteil: Ruhige Wertentwicklung bei kleinen Investments möglich; Nachteil: Verhältnismäßig hohe Kosten und Abhängigkeit vom Erfolg des Managements. Beispiele hierfür sind Rendity oder Brickwise.
Der Kauf von Anlageimmobilien muss wohl überlegt sein. Welche Art von Immobilie für Sie in Frage kommt, ist vor allem von Ihrem Vermögen abhängig. Bei klassischen Anlegerwohnungen sollten Sie auf die geeigneten Städte, Standorte, Höhe der Mietrenditen und eine solide Finanzierung achten. Auch steuerliche Aspekte spielen eine wichtige Rolle. Vor allem sollten Sie darauf achten, dass Sie spätestens 20 Jahre nach Vermietungsbeginn über einen steuerlichen Gesamtüberschuss bzw. Totalgewinn verfügen. Dazu sind entsprechende Eigenmittel von idealerweise mehr als 25 % erforderlich. Auch ein Fixzinskredit ist dazu empfehlenswert. Die größten Chancen von Anlageimmobilien liegen in inflationären Phasen und starken Mietpreis- und Immobilienpreissteigerungen. Hingegen betreffen die größten Risiken das Zinsniveau, die Steuerpolitik und die Stadtentwicklung auf die kommenden 20 bis 30 Jahre. Auch gesetzliche Auflagen wie thermische Sanierung werden Thema, welches ohne entsprechende Rücklagen im schlimmsten Fall zum vorzeitigen Verkauf führen kann. Die ethischen Verantwortung als Vermieter*in, auf Basis von Mietern Gewinn zu machen sollte sich jeder bewusst sein, gerade im Hinblick auf die Leistbarkeit des Wohnens.
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