Rentabilität & Rendite: Wann sich Immobilien-Investitionen lohnen

Soll eine Immobilie als Kapitalanlage vermietet werden, muss geklärt werden, ob der Kaufpreis in einem günstigen Verhältnis zu den Einnahmen steht. Bei einer Mietimmobilie bestehen die Einnahmen aus der Miete. Die Mietrendite setzt den investierten Betrag (Kaufpreise und ggf. weitere Investitionen) mit den Jahresmieterträgen ins Verhältnis. Die Mietrendite stellt somit dar, welchen Ertragswert in % Vermieter*innen aus der vermieteten Immobilie innerhalb eines Jahres erzielt. Und nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen armortisiert. Die Berechnung der Mietrendite ermöglich zudem den Vergleich mit anderen Objekten, was für die Immobilienbewertung im Sinne des Ertragswertverfahrens oder auch für das Discounted Cashflow-Verfahren notwendig ist.

Grundsätzlich hängt die Rendite sehr stark von der Art der Immobilie, dem Zustand und Alter sowie der Lage ab. Da die Bruttomietrendite Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren etc. nicht berücksichtigt, sollte sie höher sein als die Nettomietrendite. Experten empfehlen hier eine Mindest-Bruttomietrendite zwischen 5 % und 6 %.

Die Nettomietrendite sollte für eine neuwertige Immobilie bei mindestens 3,5 %, besser 4 % liegen. Im Falle einer älteren Immobilie wird eine etwas höhere Nettomietrendite empfohlen, da hier höhere Instandhaltungskosten anfallen und die Lebensdauer der Immobilie weniger lang ist. Ab einem Wert zwischen 4 bis 6 % Nettomietrendite ist es häufig möglich, eine finanzierte Immobilie zu kaufen und zu vermieten, die sich komplett selbst trägt. Es ist jedoch Vorsicht geboten:

Höhere Rendite = Höheres Risiko

Zu beachten gilt, dass eine höhere Mietrendite oftmals auch mit einem höheren Risiko einhergeht. Diesbezüglich unterscheidet sich eine Immobilien-Investition nicht von anderen Investitionsarten. Doch was versteht man bei Anlageimmobilien als Risiko? Das wohl größte Risiko ist der Wegfall der Mieteinnahmen (Mietausfallrisiko). Diese Situation kann sowohl durch Leerstand als auch durch säumige Mieter entstehen.

• In guten Lagen ist die Mietrendite häufig nicht sehr hoch. Denn zwar sind hier vergleichsweise hohe Mieteinnahmen möglich. Jedoch sind die Immobilienpreise ebenfalls sehr hoch und stiegen in den letzten Jahren deutlich stärker als die Mietpreise. Somit ist das Verhältnis von Investition und Ertrag weniger günstig. In der Regel ist jedoch die Nachfrage in guten Lagen hoch, so dass sich durch die Auswahl der Mieter das Mietausfallrisiko reduzieren lässt. Zudem sind die Mieter in der Regel solvent. Dadurch geht mit geringeren Mietrenditen auch häufig ein geringeres Risiko für Mietausfälle einher.
• In günstigen Gegenden lässt sich in der Regel eine höhere Rendite erzielen. Die Kaufpreise sind hier geringer, die Mietpreise auch d.h. Immobilienpreise und Mieten haben sich noch nicht entkoppelt, so dass das Verhältnis von Investition und Ertrag günstiger ist. Jedoch steigt mit der Mietrendite auch das Risiko. Denn die Gefahr von Leerstand ist in einfachen Lagen höher.

Für Wohnimmobilien gilt daher als grober Richtwert eine Rendite von 3 % als sicher, von 6 % als sehr riskant. Für die gewerbliche Nutzung gilt wiederum eine Rendite von 5 % als sicher, eine Rendite von 9 % ist entsprechend riskant.

Eine weitere Kennzahl zur Bewertung einer Immobilien Investition ist der sogenannte Kaufpreisfaktor. Wie bei der Mietrendite geht es um die Gegenüberstellung der erwarteten Mieteinnahmen und des Kaufpreises. Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie selbst refinanziert hat. Dabei wird zwar mit den Nettomieteinnahmen gerechnet (Miete um Nebenkosten bereinigt), beim Kaufpreis werden diese jedoch nicht mit kalkuliert. Der Kaufpreisfaktor ist deshalb auch nur als erster Orientierungswert zu betrachten. Die Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors:

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis/jährliche Nettomieteinnahmen

Als ein guter Kaufpreisfaktor gilt ein Wert von 25 und höher. Durch den starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren, auch im Verhältnis zu den Mietpreisen, ist ein solcher Faktor im Ballungsgebieten wie Innsbruck oder dem Tiroler Unterland kaum noch zu erzielen. Anleger und Investoren geben sich auch mit deutlich niedrigeren Kaufpreisfaktoren zufrieden. In ländlicheren Regionen Tirols ist ein Faktor 25 jedoch noch zu erreichen. Der Vervielfältiger wird auch beim Ertragswertverfahren entsprechend angewandt.