Maklerprovision für Vermietung & Miete

Berechnungsgrundlage für die Höhe der Provision, egal ob für Vermieter*innen oder Mieter*innen ist immer die Bruttomonatsmiete. Eine Bruttomonatsmiete (BMM) beinhaltet den gesamten vereinbarten Mietzins mit Ausnahme der Umsatzsteuer. Es sind daher auch die Betriebskosten enthalten.

Besonderes gilt für Wohnungen im Vollanwendungsbereich MRG. Hier dürfen die Heizkosten nicht in die Provisionsberechnung mit einbezogen werden, egal ob angemessener Mietzins, Richtwertmietzins oder Kategoriemietzins. Zu den folgenden Provisionshöchstsätzen muss noch die Umsatzsteuer dazugerechnet werden. In Summe ist der Bruttomietzins also:

• Hauptmietzins
• + Betriebskosten
• + öffentliche Abgaben
• + allfällige besondere Aufwendungen
• + Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt
• (+ Heizkosten für alle Mietgegenstände im freien Mietzins)

Die hier genannten Provisionssätze sind die höchstmöglichen Provisionen, sowohl für Mieter*innen als auch für Vermieter*innen, ob Mieter*innen überhaupt eine Provision bezahlen müssen, regelt das Bestellerprinzip und wird weiter unten erklärt.

Mietverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser

• Vertragsdauer mehr als 3 Jahre oder unbefristet:
  3 BMM vom Vermieter
  2 BMM vom Mieter
• Vertragsdauer bis zu 3 Jahren:
  3 BMM vom Vermieter
  1 BMM vom Mieter

Wichtig ist hierzu, dass befristete Mietverhältnisse im Voll- & Teilanwendungsbereich MRG immer auf max. 3 Jahre abgeschlossen werden dürfen. Befristungen unter 3 Jahren sind lediglich im Vollausschluss MRG zulässig. Wird das befristete Mietverhältnis verlängert oder in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, gibt es die Möglichkeit einer Ergänzungsprovision, wenn die Verlängerung durch Immobilienmakler*innen abgeschlossen wird. Diese beträgt höchstens 1/2 BMM und darf zusammen mit den bereits bezahlten Provisionen die oben genannten Höchstbeträge nicht übersteigen. Zur Bestimmung der Höchstbeträge berücksichtigt werden muss die gesamte Vertragsdauer.

Vermittlung von Wohnungen durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter

Diese Regelung ist nicht anzuwenden, wenn bei der vermittelnden Mietwohnung Wohnungseigentum besteht und der/die Vermieter*in nicht Mehrheitseigentümer*in ist. Falls an der Liegenschaft jedoch nur ideelles Miteigentum/Alleineigentum besteht oder der/die Vermieter*in Mehrheitseigentümer*in nach Anteilen ist, gilt folgendes, wenn die Hausverwaltung die Mietwohnung vermittelt:

• Vertragsdauer mehr als 3 Jahre oder unbefristet:
  2 BMM vom Vermieter
  1 BMM vom Mieter
• Vertragsdauer 2 bis zu 3 Jahren:
  2 BMM vom Vermieter
  1/2 BMM vom Mieter
• Vertragsdauer unter 2 Jahren:
  1 BMM vom Vermieter
  1/2 BMM vom Mieter

Es gelten dieselben Regeln zur Ergänzungsprovision: Sie darf bei Vertragsverlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis verlangt werden, jedoch die Höchstbeträge für die Vertragsdauer (Gesamtdauer) nicht übersteigen (zusammen mit der bereits bezahlten Provision) und max. 1/2 BMM je Vertragspartei betragen.

Vermittlung von besonderen Abgeltungen

Die mit dem Vermieter oder Vormieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Abgeltung für Investitionen, Einrichtungsgegenstände oder die Einräumung von Rechten darf jeweils 5 % des vom Mieter hierfür geleisteten Betrages (inkl. USt.) nicht übersteigen.

Vermittlung von Untermieten an einzelnen Wohnräumen

• unabhängig von der Vertragsdauer:
  max. 1 Untermietzins vom Mieter

Vermittlung von Geschäftsräumen aller Art (Haupt- und Untermieten)

• Vertragsdauer mehr als 3 Jahre oder unbefristet:
  3 BMM vom Vermieter
  3 BMM vom Mieter
• Vertragsdauer 2 bis zu 3 Jahren:
  3 BMM vom Vermieter
  2 BMM vom Mieter
• Vertragsdauer unter 2 Jahren:
  3 BMM vom Vermieter
  1 BMM vom Mieter

Auch hier kann bei der Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses bzw. Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis eine Ergänzungsprovision vereinbart werden. Diese darf zusammen mit den bereits bezahlten Provisionen die oben genannten Höchstprovisionssätze nicht übersteigen, ist aber an keine Obergrenze des BMM gebunden. Sie darf also mehr als 1/2 BMM sein, wenn die gesamte Provision die Höchstsätze nicht übersteigt. Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 BMM) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden (§ 12 IMVO).

Während die Provisionshöchstsätze (festgeschrieben in den Standesregeln für Makler) regelt wieviel Provision max. vom/von der Immobilienmakler*in verlangt werden darf, regelt das Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG) ob Mieter*innen überhaupt Provision bezahlen müssen.

Das Bestellerprinzip ab 1.7.2023 gilt:

• für die Vermittlung von Mietwohnungen
• wenn die Mieter Privatpersonen sind

In diesen Fällen müssen Mieter laut Bestellerprinzip keine Maklerprovision zahlen:

• Der/die Vermieter*in ist der Erstauftraggeber des Maklers.
• Der/die Vermieter*in nimmt nach der Beauftragung des Maklers Abstand vom Auftrag, damit der/die Mieter*in den Makler zuerst beauftragt. Dies stellt einen Umgehungsversuch des Bestellerprinzips dar.
• Der/die Mieter*in findet seine neue Mietimmobilie per Inserat in einer Zeitung oder über ein Onlineportal.
• Der/die Vermieter*in ist unmittelbar oder mittelbar am Unternehmen des Maklers beteiligt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Mietersuche über die Hausverwaltung des Mietobjekts erfolgt und die Hausverwaltung für die Vermittlung mit einer (anteiligen) Provision vergütet wird.

In folgenden Fällen müssen Mieter laut Bestellerprinzip Maklerprovision zahlen:  

• Wenn Mieter Erstauftraggeber des Maklers sind und keine der oben genannten Merkmale zutreffen. Aber: Es ist davon auszugehen, dass der Makler eine Wohnung, die ein auftraggebender Mieter abgelehnt hat, nicht (provisionspflichtig) einem anderen Miet-Auftraggeber vorschlagen darf. So ist jedenfalls die Regelung in Deutschland.
• Sucht ein Unternehmen als Arbeitgeber für seine Mitarbeiter eine Mietimmobilie per Makler, greift das Bestellerprinzip nicht. Es handelt sich um eine Vermittlung an einen Gewerbetreibenden.

Zusammenhang mit Höchstprovisionssätzen

Für die Vermietung von Wohnungen gilt also Bezüglich der Höchstprovisionssätze ein Entweder/Oder-Prinzip: Müssen Mieter*innen nach dieser Regelung also Mieterprovision zahlen, gelten die geltenden Höchstprovisionssätze. Falls nicht, gelten für die jeweiligen Vermieter*innen die Höchstprovisionssätze. Ausnahmen, wo von beiden Parteien die geltende Höchstprovision verlangt werden darf, sind damit also:

• Mietverträge, über alles, was keine Wohnung ist (d.h. Einfamilienhäuser, Geschäftsräumlichkeiten)
• Mietverträge, über Wohnungen, wenn Unternehmer als Arbeitgeber die Wohnung für Mitarbeiter anmieten