Simultanhypothek: Mehrere Immobilien, eine Hypothek

Die Hypothek ist grundsätzlich das Pfandrecht an einer Liegenschaft. Die Belastung des Grundstücks dient somit zur Sicherung des Darlehens bzw. Kredits. Sind Schuldner nicht mehr in der Lage den Kredit wie vereinbart zurückzubezahlen, können Gläubiger auf die Liegenschaft zurückgreifen und diese zur Deckung der Forderung veräußern. Das Pfandrecht wird im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs eingetragen.

Wird eine Immobilie gekauft, ist es üblich zur Sicherung des Kredits eine Hypothek (Festbetrags- oder Höchstbetragshypothek) auf die Immobilie einzutragen. Bei der Simultanhypothek hingegen besichern gleich mehrere (mindestens zwei) Liegenschaften ungeteilt einen Kredit. Der/die Pfandgläubiger*in hat bei anhaltendem Zahlungsverzug der Schuldner das Wahlrecht, welche Liegenschaft er/sie zur Abdeckung der Schulden veräußert. Im schlimmsten Fall können sogar mehrere Liegenschaften zum Teil in Anspruch genommen werden. Schuldnern steht dann nur die Differenz aus Veräußerungserlös und dem noch offenen Kredit zu, abzüglich diverser Zusatzkosten zu.

Unerheblich ist dabei, ob Schuldner und Liegenschaftseigentümer*in dieselbe Person sind. Auch können es mehrere Personen sein: Zur Absicherung von Forderungen können auch mehrere Pfänder*innen genommen werden. Diese haften dann solidarisch. Das Gesamtpfandrecht an mehreren Liegenschaften heißt Simultanhaftung. Es bleibt im Ermessen des/der Gläubiger*in, an welcher Pfandsache er/sie sich befriedigen will. Wird eine hypothekarisch belastete Liegenschaft geteilt, so bestimmt das Gesetz, dass ein Gesamtpfand entsteht.

Auch für Einzelpersonen kann die Simultanhypothek Sinn machen und zwar immer dann, wenn eine Veränderung im Raum steht. Sie verändern sich beispielsweise beruflich, heiraten , bekommen Kinder oder treten Ihre Pension an. All dies kann einen Umzug bedeuten. Dabei kaufen Sie ein weiteres Haus oder eine Eigentumswohnung. Trotzdem wollen Sie Ihren bisherigen Wohnsitz behalten. In diesem Fall kann es mitunter bei der Finanzierung eng werden. Sowohl Einkommen als auch eingebrachte Eigenmittel können unter Umständen nicht ausreichen. Einfache Lösung auf den ersten Blick: Vermieten. Diese regelmäßigen Einnahmen werden allerdings nicht von allen Banken bzw. meist nicht vollständig berücksichtigt. Dasselbe gilt auch bei höheren Gehältern oder Sonderzahlungen beim Gehalt. Stimmt also das Einkommen, fehlt es aber an Eigenmitteln bzw. der Höhe der Besicherung gibt es die Simultanhypothek als Lösung.

Sie besichern dabei den Kredit gleichzeitig mit dem alten (vermieteten) Wohnsitz und dem neu erworbenen. Die Bank kann gleich auf zwei Liegenschaften zugreifen, wodurch sich das sogenannte Deckungsbild für Ihre Finanzierung verbessert. Dies ermöglicht unter Umständen sogar bessere Konditionen.

Werden beide Pfandrechte gleichzeitig eingetragen, fallen bei der Simultanhypothek Kosten in gleicher Höhe wie bei einer herkömmlichen Hypothek an:

• Pfandrechtseintragungsgebühr für die Grundbuchseintragung: 1,2 % des Kreditbetrages
• + Nebengebührensicherstellung (für künftige Veräußerung) ca. 20 %
• Kosten für die Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunde

Werden die Pfandrechte einzeln zeitlich hintereinander eingetragen, fallen die Kosten zwar getrennt an, aber dann auf jeweils den geringeren Betrag, da die zweite Eintragung meist nur über den fehlenden Blanko- bzw. Differenzbetrag gemacht werden muss. Bei der Einzeleintragung fallen jedoch zweimal die Kosten für die Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunde an (betragsabhängig und abhängig von der Anzahl der Personen, welche unterzeichnen müssen).

Bei der Simultanhypothek haften mehrere Liegenschaften solidarisch, also gleichzeitig für die volle ausstehende Kreditsumme. Das bedeutet: Gläubiger haben ein Wahlrecht, welche der Liegenschaften veräußert werden soll.

Öffentliche Versteigerung

Die Veräußerung kann in Form der Versteigerung von Immobilien erfolgen, die in der Ediktsdatei des Bundesministers für Justiz bekannt gemacht werden muss und öffentlich zugänglich ist. Das Versteigerungsedikt muss u. a. das Schätzungsgutachten über den Wert der Immobilie enthalten. Der Erlös wird entweder durch Einigung der Gläubiger oder nach einer gesetzlich festgelegten Rangordnung verteilt, wobei Hypothekenforderungen an vierter Stelle stehen. Vor der Hypothekenforderung stehen:

1. die Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft im Versteigerungsverfahren,
2. Steuern, Gebühren und öffentliche Abgaben innerhalb bestimmter Fristen
3. Vorzugspfandrechte bei Wohnungseigentum

Wenn die Liegenschaften verschiedenen Eigentümern gehören

Gehören die Liegenschaften verschiedenen Personen, gibt es Regress, also eine Solidarschuld. Die Wohnbesitzgemeinschaft haftet solidarisch.

Nachrangige Gläubiger

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst: nach diesem Motto läuft auch die Bezahlung der Forderungen von Hypothekargläubigern ab, sollten mehrere Gläubiger ihre Forderungen durch eine Liegenschaft besichert haben: Wesentlich hierbei ist die Rangordnung lt. Grundbuch.

Verkauft der/die Gläubiger*in einer Simultanhypothek eine Liegenschaft, um seine/ihre Forderung abzudecken und wird damit überproportional am Verkaufserlös beteiligt, können die nachrangigen Gläubiger fordern, dass der Restbetrag, der im Fall der Berechnung an sie geflossen wäre (verhältnismäßiger Anteil bzw. “ideale Haftungsquote”), soweit er zur Deckung des Ausfalls nötig ist, an sie abgeführt also bezahlt wird (§ 222 Abs. 3 Exekutionsordnung). Also werden direkt alle Gläubiger die im Grundbuch angeführt sind nach Rangordnung gleichzeitig ausgezahlt.

Werden jedoch nicht alle mithaftenden Immobilien versteigert (der/die Gläubiger*in der Simultanhypothek hat ja ein Wahlrecht), muss der Ersatzanspruch der benachteiligten nachrangigen Gläubiger im Rang der Forderung des/der befriedigten Simultangläubigers/in als Ersatzhypothek eingetragen werden.