Wertermittlung: Wann macht sie Sinn?

Für folgende Punkte kann eine Wertermittlung sinnvoll sein:

• Verkauf von Immobilien
• Aufnahme eines Hypothekarkredits
• Erbschaft & Testament
• Schenkung
• Vermögensauseinandersetzungen wie z.B. Scheidung
• Zwangsversteigerung
• Feststellung von Betriebsvermögen
• Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt

Am häufigsten werden Immobilienbewertungen für den Verkauf benötigt. Hierbei geht es darum den perfekten Verkaufspreis zu gestalten. Der Verkehrswert gibt hier Auskunft über den objektiven Wert einer Immobilie, welcher wiederum dazu genutzt werden kann, den Angebotspreis der Immobilie festzulegen. Dabei handelt es sich um einen rein rechnerischen Wert der über ein Wertermittlungsverfahren errechnet wird. Dazu zählen:

• das Vergleichswertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren

Grundsätzlich muss der Verkehrswert aber nicht unbedingt den Marktwert einer Immobilie wiedergeben, da sich der Marktwert erst durch Angebot & Nachfrage definiert. Der Marktwert hängt also von dem Preis ab, zu welchem andere Immobilien am Markt verkauft werden. Anders als bei Wertermittlungsgutachten kann hier die Verkehrswertermittlung auch von Immobilienmaklern als “Privatsachverständige” durchgeführt werden, da es für den Immobilienverkauf kein Gutachten braucht, dass vor Gericht oder Behörden Bestand haben muss.

Zur Besicherung einer Finanzierung führt die Bank mittels eigener Softwaretools eine Bewertung für die zu finanzierende Immobilie durch. Dabei arbeiten Banken mit unterschiedlichen Programmen, woraus bei der gleichen Immobilie auch größere Bewertungsunterschiede resultieren können und sich dann auch größere Abweichungen zum Kaufpreis zeigen können (oft ein Wert weit unter dem Kaufpreis). Grund für die Differenz zum Kaufpreis ist die Kalkulation des Risikos.

Wichtig ist der Wert einer Immobilie auch für das Verlassenschaftsverfahren. Das ist ein Gerichtsverfahren, bei der die Übergabe der Verlassenschaft (wie auch die Immobilie) an die Erben veranlasst wird. Geht es um Aufteilung eines Nachlasses, muss der Notar als Nachlassverwalter wissen was die einzelnen Vermögensteile wert sind. Im Falle von Immobilien sollte dann ein Bewertungsgutachten durch einen unabhängigen gerichtlich beeideten Sachverständigen erstellt werden.

Ein Gutachten zur Ermittlung des Immobilienwertes im Erbfall kann in folgenden Situationen sinnvoll sein:

• Im Rahmen der bedingten Annahme, sofern die Vermutung bezüglich vorhandener Schulden besteht. Damit klären Sie, ob sich danach die unbedingte Annahme lohnt oder es besser ist, die Immobilienerbschaft auszuschlagen.
• Wenn mehrere Erben vorhanden sind, die unterschiedliche Interessen bezüglich der Immobilie verfolgen.
• Wenn unmittelbar mit dem Erbantritt ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist.
• Sofern einem Erbe aufgrund anderer eingesetzter Erben nur noch der Pflichtteil errechnet als Prozentsatz am Nettowert der Erbmasse zusteht.

Wichtig ist die Wertermittlung auch bei Schenkungen, vor allem bezogen auf das Immobilienerbe. Für Schenkungen an nicht pflichtteilsberechtige Personen gilt, dass diese theoretisch der Erbmasse hinzugerechnet werden können, wenn die Schenkung innerhalb von 2 Jahren vor Ableben des/der Erblasser*in durchgeführt wurde. Ausgehend von dieser “erhöhten Verlassenschaft” ist der Anspruch der Pflichtteilsberechtigten neu zu berechnen. Dieses Recht steht nur für Schenkungen zu, die der/die Verstorbene zu einer Zeit gemacht hat, zu der er/sie ein pflichtteilsberechtigtes Kind gehabt hat, dem Ehegatten oder eingetragenen Partner nur für Schenkungen, die während der Ehe oder während der eingetragenen Partnerschaft gemacht wurden.

Für Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen gilt wiederum: Auf Verlangen eines pflichtteilsberechtigten Kindes oder eines Erben sind Schenkungen an Personen, die dem Kreis der Pflichtteilsberechtigten angehören der Verlassenschaft hinzuzurechnen und auf den Pflichtteil der beschenkten Person anzurechnen. Auch ein Vermächtnisnehmer, der beitragspflichtig wäre, kann die Anrechnung verlangen.  Sofern eine Schenkung an eine pflichtteilsberechtigte Person zu Lebzeiten gemacht wird, kann der/die Geschenkgeber*in mit dem/der Geschenknehmer*in vereinbaren, dass die Schenkung auf den Pflichtteil oder auf den Erbteil des/der Geschenknehmers/in angerechnet werden soll oder nicht. Diese Anrechnung kann der/die Geschenkgeber*in auch nachträglich – etwa in einem Testament – erlassen. Wurden zu Lebzeiten Schenkungen gemacht, können diese Auswirkungen auf die Erbteile oder Pflichtteile haben. Solche Schenkungen haben vor allem auch Auswirkungen auf den Pflichtteil anderer pflichtteilsberechtigter Personen.

Wichtig ist ein Wertgutachten auch bei der Scheidung zur Aufteilung des Vermögens. Beim Aufteilungsverfahren wird der Zugewinn in der Ehe zwischen den geschiedenen Partnern geteilt. Zugewinn ist grundsätzlich das gesamte Vermögen, das in der Ehe erworben wurde, egal auf wessen Namen ein Vermögenswert lautet oder ob dieser aus Einkommen des Ehemannes oder der Ehefrau angeschafft wurde. Um einen fairen Ausgleich zwischen den Ehegatten bei der Vermögensaufteilung zu schaffen, kann das Gericht das Eigentum an beweglichen Sachen und an Liegenschaften von einem Ehegatten auf den anderen übertragen. Auch ein Miet – oder Nutzungsrecht an der Ehewohnung kann das Gericht von einem Partner auf den anderen übertragen. Das Gericht kann auch einem geschiedenen Partner ein Nutzungsrecht an der Eigentumswohnung des anderen einräumen.

Bevor das Objekt über eine öffentliche Ausschreibung in die Versteigerung geht, legt ein Gutachter (allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierten Sachverständiger) den Schätzwert der Liegenschaft fest. Der Schätzwert dient zur Festlegung des sogenannten Vadiums. Diese Sicherheitsleistung beträgt ein Zehntel des Schätzwertes. Weiterhin stellt die Hälfte des Schätzwertes das geringste Gebot dar. Zu beachten ist dabei, wonach mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers auch ein höherer Betrag als geringstes Gebot möglich ist.

Befindet sich die Immobilie im Vermögen eines Unternehmens, macht es ebenfalls Sinn den Wert zu ermitteln, z.B. für Betriebsübernahmen, Verkauf des gesamten Unternehmens oder Assets bzw. grundsätzlich alles was mit Merges & Acquisions (M&A) zu tun hat. Dabei geht es um eine Fusion oder eine Verschmelzung zweier Unternehmen zu einer rechtlichen und wirtschaftlichen Einheit (Merger) bzw. der Erwerb von Unternehmenseinheiten oder eines ganzen Unternehmens (Acquisition). M&A steht für alle Vorgänge im Zusammenhang mit der Übertragung und Belastung von Eigentumsrechten an Unternehmen einschließlich der Konzernbildung, der Umstrukturierung von Konzernen, der Verschmelzung und Umwandlung im Rechtssinne, dem Squeeze Out, der Finanzierung des Unternehmenserwerbs, der Gründung von Gemeinschaftsunternehmen sowie der Übernahme von Unternehmen.

Während bei einem Merger die Aktiva der beteiligten Unternehmen zusammengelegt werden und entweder als eigenständige Organisationseinheit innerhalb des Verbundes fortbestehen oder in einer neu geschaffenen Einheit aufgehen können, erfolgt bei einer (Mehrheits-)Akquisition i.d.R. die Eingliederung der Aktiva des Zielunternehmens (target) in das Käuferunternehmen (acquirer, bidder). Grundlage einer solchen Transaktion bildet immer der Übergang von Eigentumsrechten an einem Unternehmen und damit die Übertragung von aktiv wahrgenommenen Leitungs- und Kontrollrechten. Die Akquisition der Eigentumsrechte erfolgt dabei entweder direkt über den Kauf von Stimmrechtsanteilen (Share Deal) oder in Form eines Asset Deals durch den Erwerb aller vorhandener Aktiva und Verbindlichkeiten gegen Bargeld (cash offer), im Austausch für Aktien des Käufers (stock swap) bzw. anderer Wertpapiere oder als Mischform dieser beiden Zahlungsweisen.

In jedem Fall braucht es zur Betriebsübernahme (egal ob Schenkung oder Verkauf) immer eine Bewertung des Betriebsvermögens, zu dem auch die Immobilien gehören.

Die Wertermittlung zur Dokumentation für das Finanzamt macht insbesondere für die Grunderwerbsteuer Sinn, die auch für unentgeltliche Erwerbe (Schenkung, Erbe) anfällt. Gibt es keine Dokumentation, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückswertes errechnet, der wie folgt ermittelt wird:

• im Pauschalwertmodell
  Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet.
• durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel
  Die Grundstückswertverordnung legt den geeigneten Immobilienpreisspiegel fest, der für die Ermittlung des Grundstückswertes heranzuziehen ist – danach ist die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria maßgebend. Der Wert des Grundstückes ist nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75 % vorzunehmen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden. Die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.

Es gibt jedoch die Möglichkeit, zu beweisen, dass der tatsächliche Immobilienwert niedriger ist: Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten wie z.B. ein Schätzwertgutachten, der Kaufpreis bei nicht lange zurückliegendem Kauf, Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften oder wenn ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde, der dem Kredit zugrunde gelegte Wert lt. Bankeneinschätzung. Diese Beweismittel unterliegen grundsätzlich der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Wird ein Schätzungsgutachten (Gutachten im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetz) von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich. Somit macht es Sinn auch hier ein Gutachten zum Wert in Auftrag zu geben.